【宅建過去問】(平成17年問06) 抵当権と賃貸借

BはAに対して自己所有の甲建物に平成15年4月1日に抵当権を設定し、Aは同日付でその旨の登記をした。Aと甲建物の賃借人との関係に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。

(肢2・肢3は、平成16年の民法改正時の経過措置に関する出題。現在では、勉強する必要がない。)

  1. Bは、平成15年2月1日に甲建物をCに期間4年の約定で賃貸し、同日付で引き渡していた。Cは、この賃貸借をAに対抗できる。
  2. Bは、平成15年12月1日に甲建物をDに期間2年の約定で賃貸し、同日付で引き渡した。Dは、平成16年4月1日以降もこの賃貸借をAに対抗できる。
  3. Bは、平成15年12月1日に甲建物をEに期間4年の約定で賃貸し、同日付で引き渡した。Eは、平成16年4月1日以降もこの賃貸借をAに対抗できない。
  4. Bは、平成16年12月1日に甲建物をFに期間2年の約定で賃貸し、同日付で引き渡した。Fは、この賃貸借をAに対抗できる。

正解:4

1 正しい

抵当権設定に賃貸借契約を締結しているから、抵当権者と賃借人は対抗関係となる。この場合、先に対抗要件を備えた方が優越し、建物の所有権を主張できることになる(民法177条)。
本問では、賃借人Cが引渡しを受けたのが2月1日、抵当権者Aが抵当権設定の登記をしたのは4月1日である。したがって、Cの賃借権がAの抵当権に優越する。言い換えれば、Cは、賃貸借をAに対抗することができる。

※建物賃貸借において対抗要件となるのは、賃借権の登記(民法605条)または引渡し(借地借家法31条1項)である。

17-06-1-1 17-06-1-2
■類似過去問(対抗問題(ちょっと複雑なケース))
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
117-06-1BはAに対して自己所有の甲建物に平成15年4月1日に抵当権を設定し、Aは同日付でその旨の登記をした。Bは、平成15年2月1日に甲建物をCに期間4年の約定で賃貸し、同日付で引き渡していた。Cは、この賃貸借をAに対抗できる。
216-03-3Aは、自己所有の建物をBに売却したが、Bはまだ所有権移転登記を行っていない。この建物がAとEとの持分1/2ずつの共有であり、Aが自己の持分をBに売却した場合、Bは、Eに対し、この建物の持分の取得を対抗できない。
315-03-3Aは、自己所有の甲地をBに売却し引き渡したが、Bはまだ所有権移転登記を行っていない。Eが、甲地に抵当権を設定して登記を得た場合であっても、その後Bが所有権移転登記を得てしまえば、以後、EはBに対して甲地に抵当権を設定したことを主張することができない。×
414-02-4Aが、Bの代理人としてCとの間で、B所有の土地の売買契約を締結しようとしている。AがBに無断でCと売買契約をしたが、Bがそれを知らないでDに売却して移転登記をした後でも、BがAの行為を追認すれば、DはCに所有権取得を対抗できなくなる。×
509-06-3GがHに土地を譲渡した場合で、Hに登記を移転する前に、Gが死亡し、Iがその土地の特定遺贈を受け、登記の移転も受けたとき、Hは、登記なしにIに対して土地の所有権を主張できる。×
608-03-3Aの所有する土地について、AB間で、代金全額が支払われたときに所有権がAからBに移転する旨約定して売買契約を締結した。Aが、Bとの売買契約締結前に、Dとの間で本件土地を売却する契約を締結してDから代金全額を受領していた場合、AからDへの所有権移転登記が完了していなくても、Bは、Aから所有権を取得することはできない。×

4 誤り

本肢では、Aの抵当権設定後にBC間の賃貸借契約が締結されている(左図)。この場合、賃借権は、原則として抵当権者に対抗することができない。この場合、賃借人は、6か月間の引渡し猶予を受けられるだけである(民法395条1項。中図)。
例外的に対抗できるのは、

  1. 賃借権を登記し、
  2. 賃借権の登記前に登記をした全ての抵当権者が同意をし、
  3. その同意の登記がある場合、

に限られる(民法387条1項。右図)。

17-06-4-1 17-06-4-2 17-06-4-3
■類似過去問(抵当権者の同意の登記がある場合の賃貸借の対抗力)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
118-05-4第一抵当権の設定後、第二抵当権の設定前に、期間2年の土地賃貸借契約を締結した借主は、第一抵当権者の同意の有無によらず、第一抵当権者に対しても賃借権を対抗できる。×
217-06-4抵当権設定後に、期間2年の建物賃貸借契約を締結し、建物を引き渡した場合、賃貸借を抵当権者に対抗できる。×

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