【宅建過去問】(平成17年問10) 使用貸借

Aは、自己所有の建物について、災害により居住建物を失った友人Bと、適当な家屋が見つかるまでの一時的住居とするとの約定のもとに、使用貸借契約を締結した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. Bが死亡した場合、使用貸借契約は当然に終了する。
  2. Aがこの建物をCに売却し、その旨の所有権移転登記を行った場合でも、Aによる売却の前にBがこの建物の引渡しを受けていたときは、Bは使用貸借契約をCに対抗できる。
  3. Bは、Aの承諾がなければ、この建物の一部を、第三者に転貸して使用収益させることはできない。
  4. 適当な家屋が現実に見つかる以前であっても、適当な家屋を見つけるのに必要と思われる客観的な期間を経過した場合は、AはBに対し、この建物の返還を請求することができる。

正解:2

宅建の試験では、賃貸借に関する出題や賃貸借と使用貸借を比較する問題を出題されることが多い。この問題は、使用貸借に関するものであるが、賃貸借と比較しながらまとめておこう。

1 正しい

使用貸借は、借主(B)の死亡によって終了する(民法599条)。

※賃貸借の場合、賃借権は通常の財産権として相続される。

賃貸借 使用貸借
相続される 相続されない
■類似過去問(使用貸借:相続)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
127-03-1借主が死亡した場合、使用貸借では契約が終了する。
221-12-4借主が死亡すると使用貸借契約は終了し、使用借権は相続されない。
317-10-1借主が死亡した場合、使用貸借契約は当然終了する。
413-06-2貸主又は借主が死亡した場合、使用貸借契約は効力を失う。×
509-08-3借主が死亡した場合、相続人は使用借権を主張できない。

2 誤り

使用貸借契約については、使用借権が対抗要件を獲得する方法が存在しない。つまり、借主Bは目的物の新しい所有者Cに対抗することはできない。

※建物の賃貸借の場合、賃借権の登記(民法605条)または引渡し(借地借家法31条1項)が対抗要件となる。

賃貸借 使用貸借
賃借権の登記
引き渡し
方法なし
■類似過去問(使用貸借:対抗力)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
121-12-3目的不動産の譲渡があった場合、引渡しがあったとしても、譲受人に使用借権を主張できない。
219-13-2目的不動産の譲渡があった場合、譲受人は、借主に対して、建物収去と土地明渡しを請求できる。
317-10-2目的不動産の譲渡があった場合、引渡しを受けていれば、譲受人に使用貸借契約を対抗できる。×
409-08-1目的不動産の譲渡があった場合、譲受人は、譲渡人との契約期間の間は返還を請求できない。×

3 正しい

使用貸借において、借主Bは、貸主Aの承諾を得なければ、第三者に借用物の使用収益をさせることができない(民法594条2項)。

※賃貸借に関しても、無断転貸があった場合、賃貸人に賃貸借契約の解除を認めるのが民法の規定である(民法612条2項)。しかし、このルールは判例により、「賃貸人に対する背信的行為と認めるにたらない特段の事情があるときは、契約を解除することはできない」と修正されている(最判昭28.09.25)。

賃貸借 使用貸借
背信的行為でない限り、解除不可 解除可能
■類似過去問(使用貸借:転貸借)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
121-12-1無断転貸があった場合、貸主は解除できる。
217-10-3貸主の承諾がなければ、転貸することはできない。

4 正しい

使用貸借契約における目的物の返還時期は、以下のルールで決まる。

  1. 使用貸借契約において、返還時期を定めた場合には、その時期が返還すべき時期となる。
  2. 返還の時期を定めなかったとしても、契約の目的が定められている場合には、借主は、目的に従い使用・収益を終わった時に、返還をしなければならない(民法597条2項本文)。ただし、その使用・収益を終わる前であっても、使用及び収益をするのに足りる期間を経過したときは、貸主は、直ちに返還を請求することができる(同項但書)。
  3. さらに、返還時期も、使用・収益の目的も定めなかった場合には、貸主はいつでも返還請求できる(同法597条3項)。
返還時期 使用収益の目的 返還時期
(1) 定めた時期
(2) × 使用・収益を終わったとき
or使用・収益に足る期間を経過したとき
(3) × × いつでも返還請求可

本問では、「適当な家屋に移るまでの一時的な居住を目的」として、使用・収益の目的を定めている。したがって、ルール(2)が適用される。すなわち、Cが使用・収益を終えるか、それに足りる期間を経過しない限り、Aは、返還を請求することができない。
本肢では、「適当な家屋を見つけるのに必要と思われる客観的な期間を経過した」というのだから、AはBに対し、建物の返還を請求することができる。

■類似過去問(使用貸借:返還の時期)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
121-12-2返還時期の定めがない場合、貸主はいつでも返還請求できる。×
217-10-4使用収益をするのに足りる期間が経過すれば、貸主はいつでも返還請求できる。
309-08-2契約期間満了時、貸主の返還請求に正当事由がない場合、契約は更新される。×

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