【宅建過去問】(平成17年問14) 専有部分・共用部分

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. 共用部分であっても、規約で定めることにより、特定の区分所有者の所有とすることができる。
  2. 専有部分であっても、規約で定めることにより、敷地利用権と分離して処分することができる。
  3. 構造上区分所有者全員の共用に供されるべき建物の部分であっても、規約で定めることにより、特定の区分所有者の専有部分とすることができる。
  4. 区分所有者の共有に属さない敷地であっても、規約で定めることにより、区分所有者の団体の管理の対象とすることができる。

正解:3

1 正しい

共用部分は、区分所有者全員の共有に属し、一部共用部分は、それを共用する区分所有者が共有するのが原則である(区分所有法11条1項)。ただし、規約で定めることにより、原則と異なる所有形態を定めることができる(同条2項)。
したがって、特定の区分所有者の所有とすることも可能である。

※例えば、共用部分を管理者の所有とすることができ、これを管理所有という(同法27条1項)。

■類似過去問(共用部分の共有関係)
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 年-問-肢内容正誤
125-13-4一部共用部分は、区分所有者全員の共有ではなく、共用すべき区分所有者の共有に属する。
217-14-1共用部分であっても、規約で定めることにより、特定の区分所有者の所有とすることができる。
306-14-1共用部分は、区分所有者全員の共有の登記を行わなければ、第三者に対抗することができない。×

2 正しい

専有部分は、原則として敷地利用権と分離して処分することができない(区分所有法21条1項本文)。ただし、規約で例外的な扱いを認めることができ、この場合、分離処分が認められる(同項但書)。

■類似過去問(分離処分の禁止)
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 年-問-肢内容正誤
122-13-3原則として分離処分が可能。×
217-14-2規約で定めれば分離処分が可能。
306-14-2原則として分離処分が可能。×
404-16-2分離処分につき規約で定めることはできない。×

3 誤り

17-14-3

区分所有建物は、専有部分共用部分に分かれる(区分所有法2条3項、4項)。
このうち、共用部分はさらに、法定共用部分と規約共用部分に区別される。まず、法定共用部分とは、廊下・階段室など構造からみて専有部分になりえない建物の部分をいう(同法4条1項)。一方、規約共有部分とは、本来であれば、専有部分となり得る建物の部分を規約により共用部分としたものである。
本肢では、「構造上区分所有者全員の共用に供されるべき建物の部分」をテーマにしているが、これは、法定共用部分のことである。そして、法定共用部分は、構造上、共用部分にしかなりえない。規約で定めたからといって、専有部分とすることはできない。

※規約共用部分であれば、規約を変更することにより、専有部分とすることが可能である。

■類似過去問(共用部分)
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 年-問-肢内容正誤
117-14-3構造上の共用部分も、規約により、特定の区分所有者の専有部分にできる。×
211-15-1構造上の共用部分は、区分所有権の目的にならない。
306-14-1共用部分は、区分所有者全員の共有の登記を行わなければ、第三者に対抗することができない。×
401-16-4数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき共用部分は、区分所有建物として登記をすることができない。

4 正しい

17-14-4区分所有者が建物やその所在する土地と一体として管理・使用する土地(庭、通路など)は、規約により建物の敷地とすることができる(区分所有法5条1項)。これを規約敷地という。
規約敷地は、区分所有者の共有に属さない敷地であっても構わない。


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