【宅建過去問】(平成17年問15) 賃貸借契約

動産の賃貸借契約と建物の賃貸借契約(借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借、同法第39条に規定する取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に規定する一時使用目的の建物の賃貸借を除く。)に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 動産の賃貸借契約は、当事者の合意があれば書面により契約を締結しなくても効力を生じるが、建物の賃貸借契約は、書面により契約を締結しなければ無効である。
  2. 賃貸人と賃借人との間で別段の合意をしない限り、動産の賃貸借契約の賃貸人は、賃貸物の使用収益に必要な修繕を行う義務を負うが、建物の賃貸借契約の賃貸人は、そのような修繕を行う義務を負わない。
  3. 動産の賃貸借契約は、賃貸人と賃借人が合意して契約期間を6月と定めればそのとおりの効力を有するが、建物の賃貸借契約は、賃貸人と賃借人が合意して契約期間を6月と定めても期間を定めていない契約とみなされる。
  4. 契約期間を定めた場合、賃借人は、動産の賃貸借契約である場合は期間内に解約を行う権利を留保することができるが、建物の賃貸借契約である場合は当該権利を留保することはできない。

正解:3

本問では、「動産の賃貸借」と「通常の建物賃貸借」について、出題されている。

このうち、「動産の賃貸借」には、不動産の賃貸借と違って、借地借家法が適用されない。すなわち、民法の規定のみが適用されることになる。この点で、「動産の賃貸借」は、「一時使用目的の建物の賃貸借」と同じである(借地借家法40条)。宅建試験では、後者が出題されるケースが多いので、視野に入れておこう。

また、本問では、「定期建物賃貸借」(同法38条)が対象から除かれている。しかし、これに関する宅建での出題は多いので、一緒にまとめておこう。定期建物賃貸借については、更新に関する規定(同法26条1項)が適用されない(同法38条1項前段、30条)。また、期間1年未満とする賃貸借も、その定めの通り、有効となる(同法38条1項後段、29条1項)。つまり、契約の最短期間が限定されていない。

動産の賃貸借 建物の賃貸借 定期建物賃貸借
民法 民法
+借地借家法
民法
+借地借家法
一時使用の建物賃貸借 更新○・契約期限の下限○ 更新✕・契約期限の下限✕

1 誤り

動産の賃貸借契約も建物の賃貸借契約も、当事者の合意のみで成立する。書面により契約を締結しなければならないわけではない(民法601条)。

※定期建物賃貸借(借地借家法38条)、取壊し予定建物の賃貸借(同法39条)には書面の作成が必要である。

動産の賃貸借 建物の賃貸借 定期建物賃貸借
取壊し予定建物の賃貸借
書面不要
(口頭でも可)
書面不要
(口頭でも可)
書面必要
■類似過去問(賃貸借:契約の成立)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
127-03-3賃貸借契約は諾成契約である。
217-15-1動産の賃貸借契約は、当事者の合意のみで効力を生じるが、建物の賃貸借契約は、要式契約である。×

2 誤り

動産の賃貸借契約の賃貸人も建物の賃貸借契約の賃貸人も、賃貸物の使用収益に必要な修繕を行う義務を負う(民法606条)。

■類似過去問(賃貸物の修繕等)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
125-08-3建物の賃貸人が必要な修繕義務を履行しない場合、賃借人は賃料全額の支払を拒絶できる。×
225-08-4建物の賃貸人が賃貸物の保存に必要な修繕をする場合、賃借人は拒むことができない。
317-15-2動産の賃貸人は、賃貸物の使用収益に必要な修繕を行う義務を負うが、建物の賃貸人は、そのような義務を負わない。×
401-06-1建物が老朽化してきたため、貸主が建物の保存のために必要な修繕をする場合、借主は、貸主の修繕行為を拒むことはできない。

3 正しい

動産の賃貸借契約についての最低期間は定められていない。したがって、賃貸人と賃借人が合意して契約期間を6月と定めればその通りの効力を有する。
一方、建物の賃貸借契約に関しては、期間を一年未満とした場合、期間の定めがない建物の賃貸借とみなされる(借地借家法29条1項)。したがって、契約期間を6月と定めても、その契約は、期間の定めがないものということになる。

一時使用賃貸借 通常の建物賃貸借 定期建物賃貸借
長期 20年 限定なし 限定なし
短期 限定なし 1年
(1年未満=期間の定めなし)
限定なし
期間の定めなし ×
■類似過去問(建物賃貸借の期間)
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 年-問-肢内容正誤
126-12-2定期建物賃貸借契約では、期間を1年未満としても、期間の定めがない建物の賃貸借契約とはみなされない。
219-14-2定期建物賃貸借契約では契約期間を1年以上にできるが、一時使用賃貸借契約では契約期間を1年以上にできない。×
317-15-3建物賃貸借の契約期間を6月と定めた場合、期間の定めのない契約とみなされる。
405-12-1賃貸借期間10月と定めた場合、借家人の解約申入れから6月経過しないと、契約は終了しない。
502-12-1建物の賃貸借において、期間満了前に当該建物が第三者の放火により全部滅失したときは、当該賃貸借は終了する。
602-12-2建物の賃貸借においては、その存続期間の最長限度に制限はない。

4 誤り

契約期間を定めた場合であっても、当事者は期間内に解約を行う権利を留保することができる(民法618条)。これは、動産の賃貸借契約である場合と建物の賃貸借契約である場合とを問わない。
また、賃借人にとって不利になるものではないので、借地借家法上も有効である(借地借家法30条)。

一時使用賃貸借 通常の建物賃貸借 定期建物賃貸借
期間の定めなし:いつでも申入れ○
期間の定めあり:解約する権利を留保した場合に限り、○
  1. 居住用
  2. 床面積200㎡未満
  3. やむを得ない事情

の要件をみたす場合、解約権を留保していなくても、中途解約が可能

■類似過去問(建物賃貸借の中途解約)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
127-12-4賃貸人も賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。×
224-12-4普通建物賃貸借では中途解約不可、定期建物賃貸借契約では途中解約可能。
323-12-4一時使用目的の場合、中途解約は特約がなければ不可。
420-14-4定期建物賃貸借契約では、床面積に関わらず、中途解約が可能。×
519-14-3定期建物賃貸借契約では中途解約不可、一時使用賃貸借ではいつでも中途解約可能。×
617-15-4建物の賃貸借では、中途解約権の留保は不可。×
702-09-3
(Aは、その所有する建物を明らかな一時使用のためBに賃貸したが、Bは期間満了後も居住を続け、Aもその事実を知りながら異議を述べなかった。)Aは、正当事由のない場合でも解約の申入れをし、Bに対し、その3ヵ月後に明渡請求をすることができる。

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