【宅建過去問】(平成18年問05)抵当権

Aは、Bから借り入れた2,400万円の担保として第一順位の抵当権が設定されている甲土地を所有している。Aは、さらにCから1,600万円の金銭を借り入れ、その借入金全額の担保として甲土地に第二順位の抵当権を設定した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

  1. 抵当権の実行により甲土地が競売され3,000万円の配当がなされる場合、BがCに抵当権の順位を譲渡していたときは、Bに1,400万円、Cに1,600万円が配当され、BがCに抵当権の順位を放棄していたときは、Bに1,800万円、Cに1,200万円が配当される。
  2. Aが抵当権によって担保されている2,400万円の借入金全額をBに返済しても、第一順位の抵当権を抹消する前であれば、Cの同意の有無にかかわらず、AはBから新たに2,400万円を借り入れて、第一順位の抵当権を設定することができる。
  3. Bの抵当権設定後、Cの抵当権設定前に甲土地上に乙建物が建築され、Cが抵当権を実行した場合には、乙建物について法定地上権が成立する。
  4. Bの抵当権設定後、Cの抵当権設定前にAとの間で期間を2年とする甲土地の賃貸借契約を締結した借主Dは、Bの同意の有無にかかわらず、2年間の範囲で、Bに対しても賃借権を対抗することができる。

正解:1

18-05-0
順位 抵当権者 債権額
一番 2,400万
二番 1,600万

1 正しい

抵当権の順位の譲渡・放棄(民法376条1項)の結果を表にまとめておく。

当初 順位の譲渡

順位を入れ替える

順位の放棄

同順位となる

1番抵当 B:2400万 C:1600万 A:2400万
B:1600万
2番抵当 C:1600万 B:2400万
具体的配当 A=2400万
B= 600万
B=1600万
A=1400万
A=1800万
B=1200万

通常の場合、競売代金3,000万円のうち、一番抵当権を有するBが2,400万円の配当を受ける。Cは、残る600万円の配当しか受けることができない。
抵当権の順位の譲渡があった場合、BC間では、抵当権の順位が交換される(民法376条1項)。つまり、「Cが一位、Bが二位」と扱うことになる。具体的には、競売代金の3,000万円のうち、まず、Cが1,600万円全額の配当を受ける。Bに配当されるのは、残る1,400万円に限られる。
抵当権の順位の放棄があった場合、BとCとは同順位(どちらも一位)と扱われる(同条同項)。具体的には、競売代金の3,000万円が、「B:C=2400万:1600万=3:2」の割合で分配される。計算してみると、Bへの配当が1,800万円、Cへの配当が1,600万円である。

■類似過去問(抵当権の処分)
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 年-問-肢内容正誤
127-07計算問題
218-05-1計算問題
326-04-4普通抵当権では抵当権の順位を譲渡できるが、元本の確定前の根抵当権では根抵当権の順位を譲渡できない。
410-05-3抵当権者は、その抵当権を他の債権の担保とすることができる。

2 誤り

弁済等により被担保債権が消滅した場合、抵当権は、何らの手続きを必要とせず、当然に消滅する。これを抵当権の消滅における付従性という。
本肢でいえば、AがBに借入金全額(2,400万円)を返済したときに、Aの抵当権が当然に消滅する。抵当権の登記を抹消しないままであったとしても、抵当権はすでに消滅しているのである。言い換えれば、Bに弁済した瞬間にBの抵当権は消滅し、Cの抵当権が第一順位へと上昇する(順位上昇の原則)。

 18-05-2d
順位 抵当権者 債権額
一番 2,400万
二番
一番
1,600万
二番 2,400万
■類似過去問(抵当権:対抗要件・順位)
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 年-問-肢内容正誤
対抗要件
128-14-2登記することができる権利には、抵当権及び賃借権が含まれる。
226-04-2抵当権を設定した旨を第三者に対抗する場合には登記が必要であるが、根抵当権を設定した旨を第三者に対抗する場合には、登記に加えて、債務者Cの異議を留めない承諾が必要である。×
322-05-1抵当権設定者AとBとの抵当権設定契約が、AとCとの抵当権設定契約より先であっても、Cを抵当権者とする抵当権設定登記の方がBを抵当権者とする抵当権設定登記より先であるときには、Cを抵当権者とする抵当権が第1順位となる。
順位上昇の原則
118-05-2債務者兼抵当権設定者Aが抵当権によって担保されている借入金全額を一番抵当権者Bに返済しても、第一順位の抵当権を抹消する前であれば、二番抵当権者Cの同意の有無にかかわらず、AはBから新たに金銭を借り入れて、第一順位の抵当権を設定することができる。×
202-10-4抵当権者の抵当権が消滅した場合、後順位の抵当権者の順位が繰り上がる。
抵当権の順位の変更
128-04-3
一番抵当権者と二番抵当権者が抵当権の順位を変更することに合意すれば、抵当権設定者の同意がなくても、抵当権の順位を変更することができる。
225-05-4抵当権を登記した後は、抵当権の順位を変更できない。×
320-04-3設定時に後順位となった抵当権者が、先順位の抵当権者に優先して弁済を受ける方法はない。×
413-07-4抵当権者間の合意で抵当権の順位を変更できるが、登記をしなければ効力を生じない。

3 誤り

第二順位の抵当権設定時に土地上に建物があったとしても、第一順位の抵当権設定時に建物が存在しなかった場合、競売を請求したのが第二順位の抵当権者であったとしても、法定地上権は成立しない(民法388条。最判昭47.11.2)。

■類似過去問(法定地上権)
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 年-問-肢内容正誤
128-04-1
[Aは、A所有の甲土地にBから借り入れた3,000万円の担保として抵当権を設定]Aが甲土地に抵当権を設定した当時、甲土地上にA所有の建物があり、当該建物をAがCに売却した後、Bの抵当権が実行されてDが甲土地を競落した場合、DはCに対して、甲土地の明渡しを求めることはできない。
221-07-1土地及びその地上建物の所有者が同一である状態で、土地に1番抵当権が設定され、その実行により土地と地上建物の所有者が異なるに至ったときは、地上建物について法定地上権が成立する。
321-07-2更地である土地の抵当権者が抵当権設定後に地上建物が建築されることを承認した場合であっても、土地の抵当権設定時に土地と所有者を同じくする地上建物が存在していない以上、地上建物について法定地上権は成立しない。
421-07-3土地に1番抵当権が設定された当時、土地と地上建物の所有者が異なっていたとしても、2番抵当権設定時に土地と地上建物の所有者が同一人となれば、土地の抵当権の実行により土地と地上建物の所有者が異なるに至ったときは、地上建物について法定地上権が成立する。×
521-07-4土地の所有者が、当該土地の借地人から抵当権が設定されていない地上建物を購入した後、建物の所有権移転登記をする前に土地に抵当権を設定した場合、当該抵当権の実行により土地と地上建物の所有者が異なるに至ったときは、地上建物について法定地上権が成立する。
618-05-3更地に一番抵当権設定後、二番抵当権設定前に土地上に建物が建築され、二番抵当権者が抵当権を実行した場合には、建物について法定地上権が成立する。×
714-06-2更地にAが抵当権を設定した後、建物が築造され、その後、Cが土地・建物の双方に抵当権を設定した場合、Aが抵当権を実行すると、建物につき法定地上権が成立する。×
814-06-3更地に一番抵当権設定後、二番抵当権設定前に土地上に建物が建築され、二番抵当権者が抵当権を実行した場合には、建物について法定地上権が成立する。×
910-05-1(Aは、Bから借金をし、Bの債権を担保するためにA所有の土地及びその上の建物に抵当権を設定した。)Bの抵当権の実行により、Cが建物、Dが土地を競落した場合、Dは、Cに対して土地の明渡しを請求することはできない。

4 誤り

18-05-4抵当権設定後に賃貸借契約を締結したとしても、その賃借権は、原則として抵当権者に対抗することができない。
例外的に対抗できるのは、

  1. 賃借権を登記し、
  2. 賃借権の登記前に登記をした全ての抵当権者が同意をし、
  3. その同意の登記がある場合、

に限られる(民法387条1項)。

本肢で、Dが賃貸借契約を締結したのは、Bの抵当権設定の後である。したがって、DはBの同意を得、その同意を登記しない限り、Bに対して賃借権を対抗することはできない。

※Cの二番抵当権が設定されたのは、AD間の賃貸借契約が締結された後である。したがって、DとCとの関係は、単純な対抗関係となる。すなわち、Dが先に対抗要件を備えれば、Cに賃借権を対抗することができる。

■類似過去問(抵当権者の同意の登記がある場合の賃貸借の対抗力)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
118-05-4第一抵当権の設定後、第二抵当権の設定前に、期間2年の土地賃貸借契約を締結した借主は、第一抵当権者の同意の有無によらず、第一抵当権者に対しても賃借権を対抗できる。×
217-06-4抵当権設定後に、期間2年の建物賃貸借契約を締結し、建物を引き渡した場合、賃貸借を抵当権者に対抗できる。×

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