【宅建過去問】(平成18年問10)賃貸借契約

AがB所有の建物について賃貸借契約を締結し、引渡しを受けた場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. AがBの承諾なく当該建物をCに転貸しても、この転貸がBに対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、BはAの無断転貸を理由に賃貸借契約を解除することはできない。
  2. AがBの承諾を受けてDに対して当該建物を転貸している場合には、AB間の賃貸借契約がAの債務不履行を理由に解除され、BがDに対して目的物の返還を請求しても、AD間の転貸借契約は原則として終了しない。
  3. AがEに対して賃借権の譲渡を行う場合のBの承諾は、Aに対するものでも、Eに対するものでも有効である。
  4. AがBの承諾なく当該建物をFに転貸し、無断転貸を理由にFがBから明渡請求を受けた場合には、Fは明渡請求以後のAに対する賃料の全部又は一部の支払を拒むことができる。

正解:2

18-10-0

1 正しい

18-10-1民法の条文通りに考えると、賃借人が賃貸人に無断で転貸した場合には、賃貸借契約を解除できることになる(民法612条2項)。
しかし、このルールは判例により、「賃貸人に対する背信的行為と認めるにたらない特段の事情があるときは、契約を解除することはできない」と修正されている(最判昭28.09.25)。

■類似過去問(無断転貸借と解除)
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 年-問-肢内容正誤
127-09-2土地の賃貸人が転貸借について承諾を与えた場合には、賃貸人は、無断転貸を理由としては賃貸借契約を解除することはできないが、賃借人と賃貸借契約を合意解除することは可能である。
227-09-3土地の賃借人が無断転貸した場合、賃貸人は、賃貸借契約を解除できる場合とできない場合がある。
326-01-1賃借人の債務不履行を理由に、賃貸人が不動産の賃貸借契約を解除するには、信頼関係が破壊されていなければならない旨は、民法の条文に規定されている。×
425-11-1無断転貸があった場合、転貸の事情にかかわらず、貸主は賃貸借契約を解除できる。×
521-12-1無断転貸があっても、貸主に対する背信的行為でない場合は、解除できない。
618-10-1無断転貸があっても、貸主に対する背信的行為でない場合は、解除できない。
706-12-1転貸借が賃貸人の承諾を得ていない場合でも、その転貸借が背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、賃貸人の解除権は発生しない。

2 誤り

18-10-2賃貸人Bと賃借人Aとの間の賃貸借契約が、Aの債務不履行により解除された場合、AD間の転貸借契約における転貸主Aの債務も履行不能となり、転貸借契約は当然に終了する(最判平09.02.25)。

※この場合、Bは、賃貸借契約の解除について、Aにのみ催告すれば十分であり、Dに対して延滞賃料支払の機会を与える義務はない(民法541条、612条、613条。最判昭37.03.29)。

■類似過去問(債務不履行解除と転借人)
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 年-問-肢内容正誤
128-08-1
[AがBに甲建物を月額10万円で賃貸し、BがAの承諾を得て甲建物をCに適法に月額15万円で転貸]Aは、Bの賃料の不払いを理由に甲建物の賃貸借契約を解除するには、Cに対して、賃料支払の催告をして甲建物の賃料を支払う機会を与えなければならない。
×
228-08-3
[AがBに甲建物を月額10万円で賃貸し、BがAの承諾を得て甲建物をCに適法に月額15万円で転貸]AがBの債務不履行を理由に甲建物の賃貸借契約を解除した場合、CのBに対する賃料の不払いがなくても、AはCに対して、甲建物の明渡しを求めることができる。
326-07-3賃借人の債務不履行を理由に賃貸借契約を解除した場合でも、賃貸人は、転借人に解除を対抗できない。×
425-11-2賃借人の債務不履行を理由に賃貸借契約を解除したとしても、転借人に明渡しを請求できない。×
523-07-4賃借人の債務不履行を理由に賃貸借契約を解除するときは、転借人に賃料代払いの機会を与えることが必要。×
618-10-2賃貸借契約が賃借人の債務不履行を理由に解除されても、転貸借契約は終了しない。×
716-13-4賃借人の債務不履行を理由に賃貸借契約を解除するときは、転借人に賃料代払いの機会を与えることが必要。×
810-06-3賃借人の債務不履行を理由に賃貸借契約を解除するときは、転借人に賃料代払いの機会を与えることが必要。×
910-06-4賃借人の債務不履行を理由に賃貸借契約を解除した場合、転借人は転借権を賃貸人に対抗できない。

3 正しい

18-10-3賃借権を譲渡する場合に必要とされる賃貸人Bの承諾は、賃借人Aに対するものでも、転借人Eに対するものでも、どちらでもよい(最判昭31.10.05)。

■類似過去問(転貸借の効果)
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 年-問-肢内容正誤
128-08-2
[AがBに甲建物を月額10万円で賃貸し、BがAの承諾を得て甲建物をCに適法に月額15万円で転貸]BがAに対して甲建物の賃料を支払期日になっても支払わない場合、AはCに対して、賃料10万円をAに直接支払うよう請求することができる。
223-07-1賃借人が賃貸人に対して賃料を支払わない場合、賃貸人は、賃借人に対する賃料の限度で、転借人に対し、賃借人に対する賃料を自分に直接支払うよう請求することができる。
318-10-3賃借権を譲渡する場合に必要とされる賃貸人の承諾は、賃借人に対するものでも、転借人に対するものでも、どちらでもよい。
416-13-1転借人は、賃貸人に対しても、賃料支払い義務を直接負担する。
510-06-2転借人は、賃貸人に対し、転借料の全額を直接支払義務を負う。×
601-06-4賃貸人は、転借人に対して直接賃料を請求できる。

4 正しい

18-10-4無断転貸の場合、賃貸人Bは賃貸借契約を解除しなくとも、転借人に対して建物の明渡しを求めることができる(最判昭36.05.31)。
この場合、転借人Fは、転借人としての権利の全部または一部を失うおそれがあるから、その危険の限度に応じて、転貸人Aに対する賃料の全部または一部の支払を拒むことができる(民法559条、576条。最判昭50.04.25)。

■類似過去問(売買に関する規定の有償契約への準用)
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 年-問-肢内容正誤
127-03-4賃貸借契約では、貸主は借主に対して担保責任を負う。
218-10-4建物の賃借人が賃貸人の承諾なく当該建物を転貸し、無断転貸を理由に転借人が賃貸人から明渡請求を受けた場合、転借人は賃借人(転貸人)に対する賃料の全部又は一部の支払を拒むことができる。
312-09-4代物弁済として不動産の所有権の移転を受けた後は、その不動産に隠れた瑕疵があっても、弁済者の責任を追及することはできない。×
403-13-1賃貸借契約の締結に関する費用は、賃貸人と賃借人が平等な割合で負担する。

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