自らが所有している甲土地を有効利用したいＡと、同土地上で事業を行いたいＢとの間の契約に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1. 甲土地につき、Ｂが建物を所有して小売業を行う目的で公正証書によらずに存続期間を60年とする土地の賃貸借契約を締結する場合、約定の期間、当該契約は存続する。しかし、Ｂが建物を建築せず駐車場用地として利用する目的で存続期間を60年として土地の賃貸借契約を締結する場合には、期間は定めなかったものとみなされる。
2. 甲土地につき、Ｂが１年間の期間限定の催し物会場としての建物を建築して一時使用する目的で土地の賃貸借契約を締結する場合には、当該契約の更新をしない特約は有効である。しかし、Ｂが居住用賃貸マンションを所有して全室を賃貸事業に供する目的で土地の賃貸借契約を締結する場合には、公正証書により存続期間を15年としても、更新しない特約は無効である。
3. 甲土地につき、小売業を行うというＢの計画に対し、借地借家法が定める要件に従えば、甲土地の賃貸借契約締結によっても、又は、甲土地上にＡが建物を建築しその建物についてＡＢ間で賃貸借契約を締結することによっても、Ａは20年後に賃貸借契約を更新させずに終了させることができる。
4. 甲土地につき、Ｂが建物を所有して小売業を行う目的で存続期間を30年とする土地の賃貸借契約を締結している期間の途中で、Ａが甲土地をＣに売却してＣが所有権移転登記を備えた場合、当該契約が公正証書でなされていても、ＢはＣに対して賃借権を対抗することができない場合がある。

正解：１

土地の賃貸借は、３つのチェックポイントにより、大まかに４種類に分類できる。

まず、「建物の所有を目的としているかどうか」。建物の所有を目的とする土地の賃借権は、借地権であり、借地借家法の対象となる（借地借家法２条１号）。これに対し、建物所有の目的がない場合には、民法のみが適用される。

次に、「一時使用目的かどうか」が問題となる。一時使用借地権の場合には、借地権の存続期間や更新に関する規定が適用されない（借地借家法25条）。

最後のチェックポイントは、「更新できる借地権かどうか」である。一定期間の期間経過後に契約が終了し更新されない場合、これを定期借地権という（借地借家法22～24条）。

これら以外のもの、すなわち、存続期間が制限され、期間満了時には更新されることを前提とする借地権が、借地借家法では原則形態と扱われている（ここでは、「通常の借地権」という。）。

1 誤り

【小売業を行う目的】
「建物の所有を目的とする土地の賃借権」に該当するので、借地借家法が適用される（借地借家法２条１号）。また、一時使用目的であるとか、定期借地権であるという事情はないので、通常の借地権と扱えばよい。
この場合、借地権の存続期間は原則として30年であるが、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間となる（同法３条）。したがって、契約の存続期間は60年である。

【駐車場用地として利用する目的】
「建物の所有を目的」としていないので、借地借家法は適用されず、民法が適用される。
民法によれば、賃貸借の存続期間は、50年を超えることができない（同法604条前段）。そして、50年を超える期間を定めた場合、その期間は、50年ということになる（同条後段）。
したがって、契約の存続期間を60年と定めた場合、その期間は、50年である。「期間は定めなかったとみなされる」わけではない。

■参照項目&類似過去問

2 正しい

【一時使用目的】
「建物の所有を目的とする土地の賃借権」に該当するので、借地借家法が適用される（同法２条１号）。ただし、一時使用目的であるため、借地借家法の契約期間・更新に関する規定（同法３～８条）は適用されない（同法25条）。
したがって、「契約を更新しない」という特約も有効である。

【居住用賃貸マンション】
賃貸事業に供するものであっても、居住用マンションである以上「居住の用に供する」建物である。したがって、事業用定期借地権を設定することはできない（同法23条１項）。通常の借地権を設定する他ない。
つまり、「存続期間15年」とか「契約を更新しない」という特約は無効である（同法９条）。

■参照項目&類似過去問

3 正しい

【甲土地の賃貸借契約】
小売業を行うというのだから、事業用借地権の設定が可能である。したがって、「期間を20年と定め、更新しない」という特約をすることができる（借地借家法24条１項）。
【甲土地上にＡが建築した建物の賃貸借契約】
定期建物賃貸借の方式によることで、「期間を20年と定め、更新しない」という特約をすることができる（同法38条１項）。

■参照項目&類似過去問

4 正しい

借地権を第三者に対抗するためには、地上権・賃借権を登記するか、借地上の建物を登記する必要がある（民法177条、605条、借地借家法10条）。
Ｂがこのような対抗要件を備えていなかった場合には、新所有者であるＣに対抗することができない。

※契約を公正証書ですることは、事業用定期借地権を有効とするための要件に過ぎない（借地借家法23条３項）。借地権の対抗要件としては、全く機能しない。

■参照項目&類似過去問

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