【宅建過去問】(平成18年問14)借地借家法(借家)

AはBとの間で、平成16年4月に、BがCから借りている土地上のB所有の建物について賃貸借契約(期間2年)を締結し引渡しを受け、債務不履行をすることなく占有使用を継続している。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. Bが、Cの承諾を得ることなくAに対して借地上の建物を賃貸し、それに伴い敷地であるその借地の利用を許容している場合でも、Cとの関係において、借地の無断転貸借とはならない。
  2. 借地権の期間満了に伴い、Bが建物買取請求権を適法に行使した場合、Aは、建物の賃貸借契約を建物の新たな所有者Cに対抗できる。
  3. 平成18年3月に、借地権がBの債務不履行により解除され、Aが建物を退去し土地を明け渡さなければならなくなったときは、Aが解除されることをその1年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、Aの請求により、Aがそれを知った日から1年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。
  4. 平成18年3月に、借地権が存続期間の満了により終了し、Aが建物を退去し土地を明け渡さなければならなくなったときは、Aが借地権の存続期間が満了することをその1年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、Aの請求により、Aがそれを知った日から1年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。

正解:3

18-14-0

1 正しい

借地権者Bが借地上の建物を第三者Aに賃貸し、建物の敷地として借地を使用させたとしても、土地の転貸には当たらない(民法612条。大判昭8.12.11)。この場合、Bは、依然として建物所有のため自ら土地を使用しているからである。したがって、Cの承諾を受けなかったとしても、借地の無断転貸借とはならない。

※借地上の建物を売却する場合は、借地権の譲渡に当たる。したがって、借地権設定者の承諾が必要となる。

■参照項目&類似過去問
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借地上の建物の賃貸(民法[26]5(1)③(b))
年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
甲土地所有者AがBと締結した建物所有を目的とする賃貸借契約に基づいて、Bが甲土地上に乙建物を所有している。
126-07-1BがAに無断で乙建物をCに月額10万円の賃料で貸した場合、Aは、借地の無断転貸を理由に、甲土地の賃貸借契約を解除することができる。
×
218-14-1Bが、Aの承諾を得ることなくCに対して借地上の建物を賃貸し、それに伴い敷地であるその借地の利用を許容している場合でも、Aとの関係において、借地の無断転貸借とはならない。
307-07-4CがBからその建物を賃借する場合、特別の事情がない限り、Cは、その賃借についてAの承諾を得なければならない。
×

2 正しい

18-14-2建物の賃借人Aは、すでに建物の引渡しを受けている。つまり、賃借権につき対抗要件を備えている(借地借家法31条1項)。
したがって、建物買取請求により、建物所有者BからCに替わった場合であっても、Aは、Cに対して、自らの賃貸借を対抗することができる。

■参照項目&類似過去問
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建物賃貸借の対抗力(借地借家法[06]1)
年-問-肢内容正誤
1R04-12-2Aは、B所有の甲建物につき、賃貸借契約をBと締結してその日に引渡しを受けた。本件契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるか否かにかかわらず、Aは、甲建物の引渡しを受けてから1年後に甲建物をBから購入したCに対して、賃借人であることを主張できる。
2R02-12-1AとBとの間でA所有の甲建物をBに対して、居住の用を目的として、期間2年、賃料月額10万円で賃貸する旨の賃貸借契約を締結し、Bが甲建物の引渡しを受けた。AがCに甲建物を売却した場合、Bは、それまでに契約期間中の賃料全額をAに前払いしていたことを、Cに対抗することができる。
3H27-11-3[AがBとの間で、A所有の甲建物について、期間3年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結]Cが、AB間の賃貸借契約締結前に、Aと甲建物の賃貸借契約を締結していた場合、AがBに甲建物を引き渡しても、Cは、甲建物の賃借権をBに対抗することができる。×
4H27-12-1賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。
5H22-12-1建物の引渡しを受けていれば、賃借権を対抗可能。
6H21-12-3引渡しを受けている場合、建物の賃借権は対抗可、使用借権は対抗不可。
7H20-04-4建物の引渡しを受けていれば、賃借権を対抗可能。
8H19-14-4登記も引渡しもない場合、定期建物賃借権は対抗不可、一時使用賃借権は対抗可能。×
9H18-14-2建物の引渡しを受けていれば、賃借権を対抗可能。
10H12-12-1賃貸人の承諾を得て転借人に占有させている場合、賃借人は賃借権を対抗不可。×
11H02-13-1引渡しを受けていないと、常に、賃借権を対抗不可。×
12H01-13-1建物の引渡しを受けていれば、建物所有権が移転しても、新所有者に賃借権を対抗可能。

3 誤り

18-14-3建物の賃借人が借地権の存続期間が満了することをその1年前までに知らなかった場合、裁判所は、建物の賃借人の請求により、建物の賃借人がこれを知った日から1年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる(借地借家法35条1項)。
しかし、借地権が借地権者Bの債務不履行によって解除された場合には、この規定の適用はない。

■参照項目&類似過去問
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借地上の建物の賃借人の保護(借地借家法[06]5)
年-問-肢内容正誤
1H22-11-4借地権の存続期間の満了を、建物の賃借人が1年前までに知らなかった場合、裁判所が期限を許与できる。
2H18-14-3借地権の債務不履行による解除を、建物の賃借人が1年前までに知らなかった場合、裁判所が期限を許与できる。×
3H18-14-4借地権の存続期間の満了を、建物の賃借人が1年前までに知らなかった場合、裁判所が期限を許与できる。
4H12-12-4借地権の存続期間の満了を、建物の賃借人が1年前までに知らなかった場合、裁判所に明渡しの猶予を請求できる。

4 正しい

肢3参照。建物の賃借人が借地権の存続期間が満了することをその1年前までに知らなかった場合、裁判所は、建物の賃借人の請求により、建物の賃借人がこれを知った日から1年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる(借地借家法35条1項)。

■参照項目&類似過去問
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借地上の建物の賃借人の保護(借地借家法[06]5)
年-問-肢内容正誤
1H22-11-4借地権の存続期間の満了を、建物の賃借人が1年前までに知らなかった場合、裁判所が期限を許与できる。
2H18-14-3借地権の債務不履行による解除を、建物の賃借人が1年前までに知らなかった場合、裁判所が期限を許与できる。×
3H18-14-4借地権の存続期間の満了を、建物の賃借人が1年前までに知らなかった場合、裁判所が期限を許与できる。
4H12-12-4借地権の存続期間の満了を、建物の賃借人が1年前までに知らなかった場合、裁判所に明渡しの猶予を請求できる。

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