【宅建過去問】(平成18年問40)業務の規制

宅地建物取引業者が行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。

  1. 建物の販売に際して、利益を生ずることが確実であると誤解させる断定的判断を提供する行為をしたが、実際に売買契約の成立には至らなかった。
  2. 建物の販売に際して、不当に高額の報酬を要求したが、実際には国土交通大臣が定める額を超えない報酬を受け取った。
  3. 建物の販売に際して、手付について貸付けをすることにより売買契約の締結の誘引を行ったが、契約の成立には至らなかった。
  4. 建物の販売に際して、当該建物の売買契約の締結後、既に購入者に対する建物引渡債務の履行に着手していたため、当該売買契約の手付放棄による解除を拒んだ。

正解:4

1 違反する

「利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為」自体が宅建業法に違反する(宅地建物取引業法47条の2第1項)。
売買契約の成立に至らなかったとしても違法であることに変わりはない。

■類似過去問(断定的判断の提供)
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 年-問-肢内容正誤
127-41-イ「弊社が数年前に分譲したマンションが、先日高値で売れました。このマンションはそれより立地条件が良く、また、近隣のマンション価格の動向から見ても、5年後値上がりするのは間違いありません。」という発言は、宅建業法に違反しない。×
226-43-4「近所に幹線道路の建設計画があるため、この土地は将来的に確実に値上がりする」と説明した場合、宅建業法に違反する
318-40-1利益を生ずることが確実であると誤解させる断定的判断を提供する行為をしたが、実際に売買契約の成立には至らなかった場合、宅建業法に違反しない×
415-38-1「2年後には価格が上昇し転売利益は確実」という発言は宅建業法に違反しない×
508-40-2「周辺の土地の価格が、最近5年間で2.5倍になっていますから、この土地の価格も今後5年間に2倍程度になることは確実です」という発言は適切である×
関連過去問:威迫行為の禁止
127-43-3宅建業者が契約の相手方を威迫し契約締結を強要したことが判明した場合、免許権者が情状が特に重いと判断したときは、免許を取り消さなければならない

2 違反する

「不当に高額の報酬を要求する行為」自体が宅建業法に違反する(宅地建物取引業法47条2号)。
実際に受取った額が報酬の制限内だったとしても違法であることに変わりはない。

■類似過去問(不当に高額な報酬の要求禁止)
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 年-問-肢内容正誤
123-41-エ買主に不当に高額の報酬を要求したが、買主が拒んだため、要求を取り下げた場合、宅建業法に違反する
218-40-2不当に高額の報酬を要求したが、実際には法定内の報酬を受け取った場合、宅建業法に違反しない×
311-42-1不当に高額の報酬を要求したが、実際には法定内の報酬を受け取った場合、宅建業法に違反しない×

3 違反する

「手付けについて貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為」自体が宅建業法に違反する(宅地建物取引業法47条3号)。
実際に受取った額が報酬の制限内だったとしても違法であることに変わりはない。

■類似過去問(手付貸与による契約誘引)
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 年-問-肢内容正誤
128-29-イ
宅建業者が、建物の売買の媒介に際し、買主に対して手付の貸付けを行う旨を告げて契約の締結を勧誘したが、売買は成立しなかった場合、宅建業法に違反しない。
×
228-34-4
宅建業者が、宅地の売買契約締結の勧誘に当たり、相手方が手付金の手持ちがないため契約締結を迷っていることを知り、手付金の分割払いを持ちかけたことは、契約締結に至らなかったとしても宅建業法に違反する。
327-41-ウ「弊社と提携している銀行の担当者から、手付金も融資の対象になっていると聞いております。ご検討ください。」という発言は、宅建業法に違反しない。
426-43-1手付金を複数回に分けて受領することとし、契約締結を誘引するのは、宅建業法に違反しない。×
524-34-ウ手付の貸付により契約を誘引するのは、宅建業法に違反する。
624-41-ウ売買代金を引き下げ、契約の締結を誘引した場合、宅建業法に違反する。×
723-41-ア手付の貸付により契約を誘引するのは、宅建業法に違反する。
821-40-1手付の貸付を告知し契約を誘引したが、契約不成立だった場合、宅建業法に違反しない。×
920-38-4手付を後日支払うこととして、売買契約を締結するのは、宅建業法に違反しない。×
1018-40-3手付の貸付を告知し契約を誘引したが、契約不成立だった場合、宅建業法に違反しない。×
1115-38-3手付金の一部を貸付け、契約の締結を誘引することは、宅建業法に違反しない。×
1213-42-2業者間取引であれば、買主に対し手付金を貸し付けて契約の締結を誘引してもさしつかえない。×
1312-35-4手付金に関し買主と銀行との間の金銭の貸借のあっせんをして、売買契約を締結させたとしても、宅建業法に違反しない。
1412-40-3買主の要求に応じ、手付金を分割払とすることができる。×
1511-42-2手付の貸付を条件に契約を誘引したが、契約不成立だった場合、宅建業法に違反しない。×
1611-42-4手付金額を減額することで契約を誘引し、契約が成立した場合、宅建業法に違反しない。
1709-38-1「手付金の不足額は契約成立後に支払う」旨説明して契約を成立させたとしても、宅建業法に違反しない。×
1809-40-1手付金の不足額を宅建業者が立て替えて契約を成立させたとしても、宅建業法に違反しない。×
1904-44-1手付金を分割払としても、宅建業法に違反しない。×
2001-48-1手付の貸付により契約締結を誘引しても、宅建業法違反とならない。×

4 違反しない

18-40-4手付放棄によって買主が契約を解除できるのは、契約の相手方(売主)が履行に着手する前までである(宅地建物取引業法39条2項)。

Aが履行に着手していない Bからの手付解除は可能
Aが履行に着手した Bからの手付解除は不可

本肢では、すでに売主が建物引渡債務の履行に着手している。したがって、買主は、手付放棄による解除をすることができない。だとすれば、売主が手付放棄による解除を拒むのも当然のことであり、宅建業法には違反しない。

■類似過去問(手付解除できる当事者)
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 年-問-肢内容正誤
128-34-3
売主である宅建業者は、買主から手付放棄による契約の解除の通知を受けたとしても、すでに所有権の移転登記を行い引渡しも済んでいる場合は、そのことを理曲に当該契約の解除を拒むことができる。
226-31-ウ「手付解除は契約後30日以内」と定めた場合、契約から30日経過したときは、売主が履行に着手していなかったとしても、買主は手付解除ができない。×
323-37-1手付金+中間金を支払った買主からの手付解除は不可。×
422-39-4手付金+内金を受け取った売主からの手付解除は不可。
522-40-3「売主の着手後も買主からの手付解除が可能」という特約は無効。×
621-39-1両者未着手の段階で、買主からの手付解除を拒む売主の行為は、宅建業法に違反しない。×
719-43-4解約手付の定めがなくても、売主の着手前であれば、買主は手付解除が可能。
818-40-4引渡債務の履行に着手した売主が買主の手付解除を拒否しても宅建業法に違反しない。
914-40-2買主が代金の一部支払後、売主からの手付解除は不可。
1009-39-2解約手付と定めていなくても、売主が履行に着手していなければ、買主は手付解除ができる。
1109-39-3「手付解除は契約後30日以内」と定めた場合、契約から45日経過したときであっても、売主が履行に着手していなければ、買主は手付解除ができる。
1204-44-3「売主が履行完了するまで、買主は手付解除ができる」という特約は、宅建業法に違反しない。
1303-49-3売主が手付金等保全措置を講じた後は、買主から手付解除をすることができない。×

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