【宅建過去問】(平成19年問03)物権の移転と対抗問題

Aが所有者として登記されている甲土地の売買契約に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

  1. Aと売買契約を締結したBが、平穏かつ公然と甲土地の占有を始め、善意無過失であれば、甲土地がAの土地ではなく第三者の土地であったとしても、Bは即時に所有権を取得することができる。
  2. Aと売買契約を締結したCが、登記を信頼して売買契約を行った場合、甲土地がAの土地ではなく第三者Dの土地であったとしても、Dの過失の有無にかかわらず、Cは所有権を取得することができる。
  3. Aと売買契約を締結して所有権を取得したEは、所有権の移転登記を備えていない場合であっても、正当な権原なく甲土地を占有しているFに対し、所有権を主張して甲土地の明渡しを請求することができる。
  4. Aを所有者とする甲土地につき、AがGとの間で10月1日に、Hとの間で10月10日に、それぞれ売買契約を締結した場合、G、H共に登記を備えていないときには、先に売買契約を締結したGがHに対して所有権を主張することができる。

正解:3

【1】誤り

本肢の主旨は、「土地を即時取得できる」というところにある。しかし、即時取得の対象となるのは動産に限られる(民法192条)。不動産を即時取得することはできない。

※即時取得とは、「第三者の所有する動産であっても、それが売主の物であると信じて購入した買主は、一定の要件のもと所有権を取得する」という制度である(民法192条)。例えば、P所有のDVDソフトを借りて占有していたAが、それをBに転売したとしよう。この場合、Bが平穏・公然と動産の占有を始め、かつ、Aが無権利者であることに善意無過失であったとすれば、Bは、DVDソフトの所有権を即時に取得することになる。
19-03-1
※「平穏かつ公然と甲土地の占有を始め、善意無過失」であるから、10年後に時効取得することがあり得る(同法162条)。しかし、これは10年後の話しであって、「即時に所有権を取得」するわけではない。

■類似過去問(即時取得)
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 年-問-肢内容正誤
126-03-1売買契約に基づいて土地の引渡しを受け、平穏・公然と占有を始めた買主は、売主が無権利者であることにつき善意無過失であれば、即時に不動産の所有権を取得する。×
219-03-1Aと売買契約を締結したBが、平穏かつ公然と甲土地の占有を始め、善意無過失であれば、甲土地がAの土地ではなく第三者の土地であったとしても、Bは即時に所有権を取得することができる。×

【2】誤り

登記を信頼して本来の所有者でないCと売買契約を締結したとしても、無権利者と契約したに過ぎず、土地の権利を取得することはできないのが原則である(左図)。この原則を、「登記には公信力がない」と表現する。

ただし、真の所有者Dに、登記を他人A名義にしていたことに関する過失がある場合であれば、話は別である(右図)。
このようなケースにつき、判例は、通謀虚偽表示に関する民法94条2項を類推適用して、登記を信頼したCを保護する(最判昭45.09.22)。
19-03-2a
19-03-2b
しかし、本肢のいうように、「Dの過失の有無にかかわらず」、Cが所有権を取得することができるわけではない。
登記を信頼して本来の所有者でないCと売買契約を締結したとしても、無権利者と契約したに過ぎず、土地の権利を取得することはできないのが原則である。

※この原則を、「登記には公信力がない」と表現する。

■類似過去問(登記の公信力)
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 年-問-肢内容正誤
120-02-1土地の真の所有者は、無権利者からの譲受人で登記を有する者に対し、所有権を主張できる。
219-03-2登記を信頼した土地の譲受人は、真の所有者の過失の有無を問わず、所有権を取得できる。×
315-03-4二重譲渡の一方が通謀虚偽表示であり、仮装譲受人が登記を得たとしても、もう一方の譲受人は、所有権を主張できる。
413-05-1無権利者からの譲受人からさらに転得した者は、無権利の点につき善意であれば、所有権を真の所有者に対抗できる。×
508-05-2公序良俗違反の契約により、BがAから土地所有権を取得し登記をした。Bと売買契約を締結し、移転登記を受けたCは、Aに対し所有権を対抗できる。×
603-04-4土地の譲受人は、無権利者から土地を賃借し土地上の建物を登記した者に対し、土地の明渡しと建物収去を請求できる。

【3】正しい

19-03-3Aから売買契約によって土地の所有権を取得したEは、登記を備えなければ、自己の所有権を第三者に対抗することができない(民法177条)。
しかし、ここでいう「第三者」とは、「登記がないことを主張する正当な利益を有する者」を意味する(最判昭25.12.19)。Fのように正当な権原なく土地を占有している不法占拠者は、そもそも「第三者」に該当しない。
したがって、EはFに対して、登記がなくとも、所有権を主張し、明渡しを請求することができる。

■類似過去問(土地の不法占有者への対抗)
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 年-問-肢内容正誤
119-03-3正当な権原なく土地を占有する者に対しては、登記を備えていなくても、土地の明渡しを請求できる。
216-03-1何ら権原のない不法占有者に対しては、登記を備えていなくても、土地の明渡しを請求できる。
310-01-3土地の不法占拠者に対しては、登記がなければ所有権を主張できない。×

【4】誤り

19-03-4Aから売買契約によって土地の所有権を取得したGとHは、どちらも登記を備えていない。したがって、お互いに自己の所有権を他方に対抗することができない(民法177条)。つまり、この時点では、GH間の優劣は決まらない。
結局、先に登記を備えた方が、他方に対して所有権を対抗できることになる。契約日の早い遅いで所有権の帰属を決定するわけではない。

■類似過去問(契約締結日時の先後)
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 年-問-肢内容正誤
128-03-1
Aが甲土地をBに売却する前にCにも売却していた場合、Cは所有権移転登記を備えていなくても、Bに対して甲土地の所有権を主張することができる。
×
224-06-3二重譲渡の場合、契約締結日時の先後で優劣を判定。×
322-04-1二重譲渡の場合、契約締結日時の先後で優劣を判定。×
419-03-4二重譲渡の場合、契約締結日時の先後で優劣を判定。×

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