【宅建過去問】(平成19年問06)物権の移転と対抗問題

不動産の物権変動の対抗要件に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。なお、この問において、第三者とはいわゆる背信的悪意者を含まないものとする。

  1. 不動産売買契約に基づく所有権移転登記がなされた後に、売主が当該契約に係る意思表示を詐欺によるものとして適法に取り消した場合、売主は、その旨の登記をしなければ、当該取消後に当該不動産を買主から取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。
  2. 不動産売買契約に基づく所有権移転登記がなされた後に、売主が当該契約を適法に解除した場合、売主は、その旨の登記をしなければ、当該契約の解除後に当該不動産を買主から取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。
  3. 甲不動産につき兄と弟が各自2分の1の共有持分で共同相続した後に、兄が弟に断ることなく単独で所有権を相続取得した旨の登記をした場合、弟は、その共同相続の登記をしなければ、共同相続後に甲不動産を兄から取得して所有権移転登記を経た第三者に自己の持分権を対抗できない。
  4. 取得時効の完成により乙不動産の所有権を適法に取得した者は、その旨を登記しなければ、時効完成後に乙不動産を旧所有者から取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。

正解:3

【1】正しい

19-06-1a

  1. 買主が売主をだます
  2. 売主から買主への売却
  3. 買主に所有権登記を移転
  4. 売主が詐欺により取消し
  5. 買主が第三者に売却
  6. 第三者に所有権登記を移転

というプロセスを経ており、売却を受けた第三者は取消後の第三者にあたる。
この場合、売主と第三者との優劣関係は、通常の対抗問題として考える(民法177条。大判昭17.09.30)。
つまり、買主を起点として、

  • 取消による物権の復帰(復帰的物権変動)を求める売主
  • 買主からの取得を理由に所有権の移転を求める第三者

の双方に対する二重譲渡類似の関係があると考えるのである(右図)。
したがって、売主は、復帰的物権変動に関する登記をしなければ、第三者に所有権を対抗することができない。

19-06-1b

■類似過去問(詐欺による取消しと第三者)
内容を見る
 年-問-肢
内容
正誤
詐欺による取消前の第三者
128-03-2
売主Aが買主Bの詐欺を理由に甲土地の売却の意思表示を取り消しても、取消しより前にBが甲土地をDに売却し、Dが所有権移転登記を備えた場合には、DがBの詐欺の事実を知っていたか否かにかかわらず、AはDに対して甲土地の所有権を主張することができない。
×
214-01-4買主が建物を、詐欺について善意の第三者に転売して所有権移転登記を済ませても、売主は詐欺による取消しをして、第三者から建物の返還を求めることができる。×
308-05-1第三者が移転登記を受ける際に、売買契約が買主の詐欺に基づくものであることを知らなかった場合で、当該登記の後に売主により売主・買主間の売買契約が、取り消されたとき、第三者は、売主に対して土地の所有権を対抗できる。
401-03-1A所有の土地が、AからB、BからCへと売り渡され、移転登記も完了している場合、Aが、Bにだまされて土地を売ったので、その売買契約を取り消したときは、そのことを善意のCに対し対抗することができる。×
詐欺による取消後の第三者
123-01-3A所有の甲土地につき、AとBとの間で売買契約が締結された。 AがBにだまされたとして詐欺を理由にAB間の売買契約を取り消した後、Bが甲土地をAに返還せずにDに転売してDが所有権移転登記を備えても、AはDから甲土地を取り戻すことができる。×
219-06-1不動産売買契約に基づく所有権移転登記がなされた後に、売主が当該契約に係る意思表示を詐欺によるものとして適法に取り消した場合、売主は、その旨の登記をしなければ、当該取消後に当該不動産を買主から取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。
309-06-1Aが、Bに土地を譲渡して登記を移転した後、詐欺を理由に売買契約を取り消した場合で、Aの取消し後に、BがCにその土地を譲渡して登記を移転したとき、Aは、登記なしにCに対して土地の所有権を主張できる。×

【2】正しい

19-06-2a

  1.  売主から買主への売却
  2. 買主に所有権登記を移転
  3. 売主が契約解除
  4. 買主が第三者に売却
  5. 第三者に所有権登記を移転

というプロセスを経ており、第三者は解除後の第三者にあたる。
この場合、売主と第三者との優劣関係は、通常の対抗問題として考える(民法177条。最判昭35.11.29)。
つまり、買主を起点として、

  • 契約解除による物権の復帰(復帰的物権変動)を求める売主
  • 買主からの取得を理由に所有権の移転を求める第三者

の双方に対する二重譲渡類似の関係があると考えるのである。

したがって、売主は、復帰的物権変動に関する登記をしなければ、第三者に所有権を対抗することができない。

19-06-1b

■類似過去問(解除後の第三者)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
120-02-3復帰的物権変動につき未登記の売主は、解除後の第三者に、所有権を主張できる。×
219-06-2復帰的物権変動につき未登記の売主は、登記を経た解除後の第三者に、所有権を対抗できない。
316-09-4復帰的物権変動につき未登記の売主は、解除後に物権を賃借し対抗要件を備えた賃借人に対し、賃借権の消滅を主張できる。×
413-05-3解除後に解除につき善意で物件を購入し登記を経た第三者は、復帰的物権変動につき未登記の売主に対し、所有権を対抗できる。
508-05-4解除後に解除につき悪意で物件を購入し登記を経た第三者は、復帰的物権変動につき未登記の売主に対し、所有権を対抗できない。×

【3】誤り

19-06-3共同相続の場合、相続人の1人(兄)が単独所有権取得の登記をなし、これを第三者に譲渡し、その第三者が登記したとしても、他の相続人(弟)の持分に関し兄は無権利者に過ぎない。だとすれば、第三者が兄から甲不動産全体を取得したような形式があったとしても、弟の持分について、所有権を取得することができない。
したがって、弟は自己の持分を登記なくして、第三者に対抗することができる(最判昭38.02.22)。
※兄が甲不動産を単独所有している旨の登記をしており、第三者がそれを信じて譲り受けととしても、甲不動産全体の権利者となるわけではない。第三者は、単に無権利者から譲り受けただけであり、第三者もまた無権利者に過ぎないのである。この原則を、「登記には公信力がない」と表現する。

■類似過去問(共同相続と登記)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
119-06-3共同相続人の一人が単独所有権移転登記し、さらに第三者に移転登記した場合、他の共同相続人は、共同相続の登記をしなければ、第三者に対し自己の持分権を対抗できない。×
215-12-1遺産分割協議前に、共同相続人の一人が単独所有権移転登記し、第三者に譲渡、第三者が所有権移転登記をした場合、他の共同相続人は、自己の持分を登記なくして、第三者に対抗できる。
309-06-2共同相続した土地につき、遺産分割前に、共同相続人の一人が単独所有権移転登記し、第三者に譲渡、第三者が所有権移転登記をした場合、他の共同相続人は、自己の持分を登記なくして、第三者に対抗できる。
■関連過去問(登記の公信力)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
120-02-1土地の真の所有者は、無権利者からの譲受人で登記を有する者に対し、所有権を主張できる。
219-03-2登記を信頼した土地の譲受人は、真の所有者の過失の有無を問わず、所有権を取得できる。×
315-03-4二重譲渡の一方が通謀虚偽表示であり、仮装譲受人が登記を得たとしても、もう一方の譲受人は、所有権を主張できる。
413-05-1無権利者からの譲受人からさらに転得した者は、無権利の点につき善意であれば、所有権を真の所有者に対抗できる。×
508-05-2公序良俗違反の契約により、BがAから土地所有権を取得し登記をした。Bと売買契約を締結し、移転登記を受けたCは、Aに対し所有権を対抗できる。×
603-04-4土地の譲受人は、無権利者から土地を賃借し土地上の建物を登記した者に対し、土地の明渡しと建物収去を請求できる。

【4】正しい

  1. 旧所有者から時効完成による取得
  2. 旧所有者から第三者が取得

というプロセスを経ており、第三者は時効完成後の第三者にあたる(左図)。
この場合、時効取得者と第三者との優劣関係は、通常の対抗問題として考える(民法177条。最判昭33.08.28)。

つまり、旧所有者を起点として、

  • 時効による所有権取得を主張する者
  • 旧所有者からの取得を理由に所有権の移転を求める第三者

の双方に対する二重譲渡類似の関係があると考えるのである(右図)。
したがって、時効取得者は、時効取得に関する登記をしなければ、第三者に所有権を対抗することができない。

19-06-4a
19-06-4b

■類似過去問(時効完成前後の第三者)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
時効完成前の第三者
127-04-3
Aから甲土地を買い受けたCが所有権の移転登記を備えた後に、Bについて甲土地所有権の取得時効が完成した場合、Bは、Cに対し、登記がなくても甲土地の所有者であることを主張することができる。
224-06-1
A所有の甲土地につき、時効により所有権を取得したBは、時効完成前にAから甲土地を購入して所有権移転登記を備えたCに対して、時効による所有権の取得を主張することができない。×
322-04-3
AがBから甲土地を購入したところ、Cが時効により甲土地の所有権を取得した旨主張している場合、取得時効の進行中にBA間で売買契約及び所有権移転登記がなされ、その後に時効が完成しているときには、Cは登記がなくてもAに対して所有権を主張することができる。
410-02-3
DがBの取得時効完成前にAから甲土地を買い受けた場合には、Dの登記がBの取得時効完成の前であると後であるとを問わず、Bは、登記がなくても、時効による甲土地の所有権の取得をDに対抗することができる。
509-06-4
Jが、K所有の土地を占有し取得時効期間を経過した場合で、時効の完成後に、Kがその土地をLに譲渡して登記を移転したとき、Jは、登記なしにLに対して当該時効による土地の取得を主張できる。×
604-04-3
Bの所有地について、Aが善意無過失で占有を開始し、所有の意思をもって、平穏かつ公然に7年間占有を続けた後、BがDにその土地を売却し、所有権移転登記を完了してもAは、その後3年間占有を続ければ、その土地の所有権を時効取得し、Dに対抗することができる。
時効完成後の第三者
119-06-4
取得時効の完成により乙不動産の所有権を適法に取得した者は、その旨を登記しなければ、時効完成後に乙不動産を旧所有者から取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。
213-05-4
(AからB、BからCに、甲地が順次売却され、AからBに対する所有権移転登記がなされた)
BからCへの売却前に、取得時効の完成により甲地の所有権を取得したEがいる場合、Eがそれを理由にして所有権登記をBから取得する前に、Eの取得時効につき善意のCがBから甲地を購入し、かつ、所有権移転登記を受けたときは、Cは甲地の所有権をEに対抗できる。
307-02-4
Aの所有する土地についてBの取得時効が完成した後、AがCに売却し、登記をC名義に移転した場合、Bは、Cに対して登記がなければ土地の所有権を主張できない。
時効期間の起算点
122-03-3
時効期間は、時効の基礎たる事実が開始された時を起算点としなければならず、時効援用者において起算点を選択し、時効完成の時期を早めたり遅らせたりすることはできない。

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