【宅建過去問】(平成19年問11)瑕疵担保責任

宅地建物取引業者でも事業者でもないAB間の不動産売買契約における売主Aの責任に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. 売買契約に、隠れた瑕疵についてのAの瑕疵担保責任を全部免責する旨の特約が規定されていても、Aが知りながらBに告げなかった瑕疵については、Aは瑕疵担保責任を負わなければならない。
  2. Bが不動産に隠れた瑕疵があることを発見しても、当該瑕疵が売買契約をした目的を達成することができないとまではいえないような瑕疵である場合には、Aは瑕疵担保責任を負わない。
  3. Bが不動産に瑕疵があることを契約時に知っていた場合や、Bの過失により不動産に瑕疵があることに気付かず引渡しを受けてから瑕疵があることを知った場合には、Aは瑕疵担保責任を負わない。
  4. 売買契約に、瑕疵担保責任を追及できる期間について特約を設けていない場合、Bが瑕疵担保責任を追及するときは、隠れた瑕疵があることを知ってから1年以内に行わなければならない。

正解:2

【1】正しい

「売主は瑕疵担保責任を負わない」という特約も民法上有効である。
しかし、このような特約をしたときであっても、売主が知りながら告げなかった事実については、瑕疵担保責任を免れることができない(民法572条)。

※宅建業法のルールは異なるので注意(同法40条)。宅建業者が自ら売主となり、買主が宅建業者以外である場合、瑕疵担保を負う期間を引渡しから2年以上とする特約のみが有効である。それ以外の買主に不利な特約は無効とされる。

■類似過去問(瑕疵担保責任:知りながら告げなかった瑕疵)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
120-09-4瑕疵担保責任につき特約しても、売主が知りながら告げなかった事実については免責されない。
219-11-1瑕疵担保責任を全部免責する特約があっても、売主が知りながら告げなかった事実については責任を負う。
304-05-全瑕疵担保責任を負わない旨の特約があっても、売主が知りながら告げなかった瑕疵があり、契約の目的が達成できなくなった場合、買主は、瑕疵の発見から1年は契約の解除ができる。

【2】誤り

買主が売主の担保責任を追及して契約を解除することができるのは、契約の目的を達成することができない場合に限られる。そこまでの瑕疵でない場合は、損害賠償責任を追及できるに過ぎない(民法570条、民法566条1項)。
とはいえ、損害賠償請求という形で瑕疵担保責任を追及できるわけである。本肢がいうように「瑕疵担保責任を負わない」わけではない。

減額請求 解除 損害賠償
善意無過失の買主
その他の買主 ×

※解除ができるのは、契約の目的を達成できない場合に限られる。

■類似過去問(瑕疵担保責任:解除できる場合)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
123-09-2重大な瑕疵があり、契約目的を達成できない場合には、契約を解除できる。
219-11-2目的を達成できないとまでいえない瑕疵の場合、売主は、瑕疵担保責任を負わない。×
315-10-2解除できるのは、契約目的が達成できない場合に限られる。
414-09-2解除できない場合でも、損害賠償請求が可能。
514-09-4契約目的を達成できない場合に限り、解除可能。
608-08-4契約の目的を達成できない場合、解除可能。
704-08-1購入した建物の瑕疵が、居住の用に支障ないものでも、解除可能。×
803-11-3契約目的を達成できない場合、解除可能。
901-04-2売買の目的物である土地に隠れた瑕疵があって、買主がそのことを知らなかったときは、買主は、その事実を知ったとき、瑕疵の程度に関係なく、契約を解除することができる。×

【3】正しい

瑕疵担保責任でいう、「隠れた瑕疵」とは、「買主が契約当時過失なくその存在を知らなかった瑕疵」のことをいう。つまり、売主に追及できるのは、契約時点で善意無過失だった買主に限られる。
逆にいえば、契約の際、Bに過失があった場合には、Aは瑕疵担保責任を負わない。

■類似過去問(瑕疵担保責任:買主の善意無過失)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
126-06-1契約締結当時、瑕疵があることを知っていた場合でも、瑕疵の存在を知ってから1年以内であれば、瑕疵担保責任を追及できる。×
219-11-3契約時、瑕疵の存在を知っていたり、過失により瑕疵に気づかなかった買主に対し、売主は瑕疵担保責任を負わない。
316-10-1瑕疵を知っていた買主は、売主の瑕疵担保責任を追及できない。
415-10-1欠陥を知って契約した場合、契約の解除はできないが、損害賠償請求はできる。×

【4】正しい

買主による売主への担保責任の追及は、買主が瑕疵があるという事実を知った時から1年以内に行使する必要がある(民法570条、民法566条3項)。

■類似過去問(瑕疵担保責任:知った時から1年以内)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
120-09-3瑕疵担保責任の追及は、瑕疵を知ってから1年以内に、裁判外で明確に告げればよい。
219-11-4瑕疵担保責任の追及は、瑕疵を知ってから1年以内に行わなければならない。
315-10-3瑕疵担保責任の追及は、契約から1年以内に行わなければならない。×
414-09-3瑕疵担保責任の追及は、瑕疵を知ってから1年以内に行わなければならない。

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