【宅建過去問】(平成19年問13)物権の移転と対抗問題

Aが所有者として登記されている甲土地上に、Bが所有者として登記されている乙建物があり、CがAから甲土地を購入した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. Bが甲土地を自分の土地であると判断して乙建物を建築していた場合であっても、Cは、Bに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できない場合がある。
  2. BがAとの間で甲土地の使用貸借契約を締結していた場合には、Cは、Bに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できる。
  3. BがAとの間で甲土地の借地契約を締結しており、甲土地購入後に借地権の存続期間が満了した場合であっても、Cは、Bに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できない場合がある。
  4. BがAとの間で期間を定めずに甲土地の借地契約を締結している場合には、Cは、いつでも正当事由とともに解約を申し入れて、Bに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できる。

正解:4

19-13-0

肢1と肢3は、「できない場合がある」という変わった聞き方をしています。
つまり、「各種ケースを想定して自分で考えろ」という、冷たい問題です。

大抵のルールには例外があるわけですから、
「肢1・3は正解にならない確率が高い」
と判断して、後回しにするのがセオリーでしょう。
(事実、この問題も肢4で割とカンタンに解決します。)

実際に肢1・3を考える場合には、以下のように考えます。
「できない場合がある」ことを証明するには、できない事例を1つでも挙げればいい。
どんな例があるか、考えてみましょう。

【1】正しい

Bは、甲土地が自分の土地であると判断している。しかし、実際にはAの所有地だったとすれば、甲土地は、「自己の所有と信じて占有している他人の土地」ということになる。このようなケースであっても、時効取得を認めるのが判例の考え方である(民法163条。最判昭52.03.31)。

19-13-1AからCへの売買 とBの時効取得が、

  1. A→Cの売買契約
  2. Bによる時効取得

の順序だったとしよう。
すると、Cはいわゆる「時効完成前の第三者」に該当することになる。
判例は、このようなケースにおけるCと、時効取得したBとの関係は対抗関係にはない、としている(最判昭41.11.22)。A→C→Bと順番に所有権が移転したと考えるのである。
以上の前提がみたされた場合には、Cは、Bに対して、建物収去・土地明渡しを請求することができない。

■類似過去問(自己の所有と信じて占有している土地)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
122-03-2自己の所有と信じて占有している土地の一部に、隣接する他人の土地の筆の一部が含まれていても、他の要件を満たせば、当該他人の土地の一部の所有権を時効によって取得することができる。
219-13-1
(Aが所有者として登記されている甲土地上に、Bが所有者として登記されている乙建物があり、CがAから甲土地を購入した。)Bが甲土地を自分の土地であると判断して乙建物を建築していた場合であっても、Cは、Bに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できない場合がある。
■関連過去問(時効完成前後の第三者)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
時効完成前の第三者
127-04-3
Aから甲土地を買い受けたCが所有権の移転登記を備えた後に、Bについて甲土地所有権の取得時効が完成した場合、Bは、Cに対し、登記がなくても甲土地の所有者であることを主張することができる。
224-06-1
A所有の甲土地につき、時効により所有権を取得したBは、時効完成前にAから甲土地を購入して所有権移転登記を備えたCに対して、時効による所有権の取得を主張することができない。×
322-04-3
AがBから甲土地を購入したところ、Cが時効により甲土地の所有権を取得した旨主張している場合、取得時効の進行中にBA間で売買契約及び所有権移転登記がなされ、その後に時効が完成しているときには、Cは登記がなくてもAに対して所有権を主張することができる。
410-02-3
DがBの取得時効完成前にAから甲土地を買い受けた場合には、Dの登記がBの取得時効完成の前であると後であるとを問わず、Bは、登記がなくても、時効による甲土地の所有権の取得をDに対抗することができる。
509-06-4
Jが、K所有の土地を占有し取得時効期間を経過した場合で、時効の完成後に、Kがその土地をLに譲渡して登記を移転したとき、Jは、登記なしにLに対して当該時効による土地の取得を主張できる。×
604-04-3
Bの所有地について、Aが善意無過失で占有を開始し、所有の意思をもって、平穏かつ公然に7年間占有を続けた後、BがDにその土地を売却し、所有権移転登記を完了してもAは、その後3年間占有を続ければ、その土地の所有権を時効取得し、Dに対抗することができる。
時効完成後の第三者
119-06-4
取得時効の完成により乙不動産の所有権を適法に取得した者は、その旨を登記しなければ、時効完成後に乙不動産を旧所有者から取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。
213-05-4
(AからB、BからCに、甲地が順次売却され、AからBに対する所有権移転登記がなされた)
BからCへの売却前に、取得時効の完成により甲地の所有権を取得したEがいる場合、Eがそれを理由にして所有権登記をBから取得する前に、Eの取得時効につき善意のCがBから甲地を購入し、かつ、所有権移転登記を受けたときは、Cは甲地の所有権をEに対抗できる。
307-02-4
Aの所有する土地についてBの取得時効が完成した後、AがCに売却し、登記をC名義に移転した場合、Bは、Cに対して登記がなければ土地の所有権を主張できない。
時効期間の起算点
122-03-3
時効期間は、時効の基礎たる事実が開始された時を起算点としなければならず、時効援用者において起算点を選択し、時効完成の時期を早めたり遅らせたりすることはできない。

【2】正しい

使用貸借契約(地代を払わずに土地を利用する契約)は、そもそも借地借家法による保護の対象とはならない。したがって、Bが甲土地上の乙建物を登記したからといって、使用借権について、第三者に対する対抗力を備えていることにはならない(借地借家法10条参照)。
したがって、甲土地の利用権については、Bの使用借権よりも、新所有者であるCの所有権の方が優越する。Cは、Bに対し、建物収去・土地明渡しを請求することができる。

※使用借権は、賃借権と違って、登記することもできない(民法605条参照)。したがって、使用借権を第三者に対抗する方法は存在しない。

権利を対抗する方法

借地権(借地借家法) 賃借権(民法) 使用借権(民法)
登記
土地上の建物の登記
登記 なし

 

■類似過去問(使用貸借:対抗力)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
121-12-3目的不動産の譲渡があった場合、引渡しがあったとしても、譲受人に使用借権を主張できない。
219-13-2目的不動産の譲渡があった場合、譲受人は、借主に対して、建物収去と土地明渡しを請求できる。
317-10-2目的不動産の譲渡があった場合、引渡しを受けていれば、譲受人に使用貸借契約を対抗できる。×
409-08-1目的不動産の譲渡があった場合、譲受人は、譲渡人との契約期間の間は返還を請求できない。×

【3】正しい

借地権者Bは借地である甲土地上に乙建物を所有し、B名義で登記を受けている。借地上の建物を自己名義で登記することは、借地権の対抗要件である(借地借家法10条)。したがって、Bは、この借地権をAだけでなく、Cに対しても対抗することができる。

以上から考えると、単に「存続期間が満了した」というだけでは、CがBに対して、建物収去・土地明渡しを請求できない場合があることが分かる。

更新について遅滞なく異議を述べなければならないし(同法5条1項)、さらに更新拒絶の要件である正当事由を備えている必要もある(同法6条)。

19-13-4

■類似過去問(借地契約の更新請求等)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
125-12-2借地権の存続期間が満了する際、借地権者の更新請求に対し、借地権設定者が遅滞なく異議を述べた場合には、借地契約は当然に終了する。×
221-11-2当初の存続期間満了時に、借地権者が更新請求し、建物がある場合は、借地権設定者が異議を述べたとしても、異議の理由にかかわらず、借地契約を更新したものとみなされる。×
320-13-2存続期間満了後に、借地権者が土地使用を継続した場合、契約更新とみなされることがある。
419-13-3存続期間が満了した場合でも、借地権者が、建物収去・土地明渡しを請求できない場合がある。
510-11-2存続期間満了時に借地権者が更新を請求し、借地権設定者が異議を述べたがその異議に正当事由がない場合、契約は更新され、その存続期間は30年である。×
605-11-2「期間満了の際、借地権者に対し相当の一定額の交付さえ行えば、借地権設定者は更新を拒絶できる」と特約してもその特約は、無効である。
704-10-2当初の存続期間内に、建物が滅失し再築しない場合、期間満了時に、借地権者が更新請求しても、借地権設定者が異議を述べたときは、契約は更新されない。
804-10-3存続期間満了後、借地権者が土地使用を継続しており、借地権設定者が異議を述べなければ、期間の定めのない借地権が設定されたとみなされる。×
901-12-2存続期間満了時に、借地権者が更新請求し、建物がある場合は、借地権設定者が異議を述べなければ、前の契約と同一条件で更新したものとみなされる。
1001-12-3存続期間満了後、借地権者が土地使用を継続しており、建物がある場合は、借地権設定者が異議を述べなければ、前の契約と同一条件で更新したものとみなされる。

【4】誤り

借地契約の締結にあたり、契約期間を定めなかった場合には、その期間は30年ということになる(借地借家法3条)。
また、借地権者Bは借地である甲土地上に乙建物を所有し、B名義で登記を受けており、この借地権をAだけでなく、Cに対しても対抗することができる(同法10条)。

以上から考えると、Cに正当事由があるだけで、いつでもBに対して解約を申し入れることができるわけがない。
まず、30年の契約期間の満了時でなければならないし、また、正当事由以外の更新拒絶の要件(土地を必要とする事情・財産上の給付など)も備えていなければ、更新を拒絶することは不可能である(同法6条。肢3の図)。

■類似過去問(借地権の存続期間)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
126-11-1存続期間40年と定めた場合、書面で契約を締結しなければ期間が30年となる。×
226-11-3期間を定めない契約を締結した場合、賃貸人が解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しない。
320-13-1建物所有目的の賃貸借契約において、賃貸借契約の期間の上限は50年である。×
420-13-3期間の定めがない場合、貸主は、契約開始から30年過ぎなければ、解約の申入れができない。
519-13-4期間の定めがない場合、貸主は、正当事由があればいつでも解約申入れできる。×
618-13-1小売業を行う目的で公正証書によらず賃貸借契約を締結した場合、存続期間35年という約定は有効である。
707-12-1期間の定めがない場合、堅固な建物については30年、非堅固な建物は20年となる。×
805-11-1存続期間を25年・35年のいずれと定めようと、契約期間は30年となる。×
901-12-1存続期間を10年と定めた場合、その約定はなかったものとみなされ、契約期間は20年となる。×

>>年度目次に戻る

勝負の夏! 学習応援キャンペーン

願書の受付も完了し、学習に本腰を入れなければならないシーズンです。

学習意欲の高まった皆さまを支援するため、特別キャンペーンを開始しました。
13年分(平成16年~平成28年)の過去問解説が、10年分の価格でお求めいただけるチャンスです。
この機会をぜひ御活用ください。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です