【宅建過去問】(平成19年問32)免許の要否

宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. Aが、競売により取得した宅地を10区画に分割し、宅地建物取引業者に販売代理を依頼して、不特定多数の者に分譲する場合、Aは免許を受ける必要はない。
  2. Bが、自己所有の宅地に自ら貸主となる賃貸マンションを建設し、借主の募集及び契約をCに、当該マンションの管理業務をDに委託する場合、Cは免許を受ける必要があるが、BとDは免許を受ける必要はない。
  3. 破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となって、宅地又は建物の売却を反復継続して行い、その媒介をEに依頼する場合、Eは免許を受ける必要はない。
  4. 不特定多数の者に対し、建設業者Fが、建物の建設工事を請け負うことを前提に、当該建物の敷地に供せられる土地の売買を反復継続してあっせんする場合、Fは免許を受ける必要はない。

正解:2

宅建業の免許が必要になるのは、宅建業を営む場合に限られる(宅地建物取引業法3条1項)。そして、「宅建業」とは、下表で「◯」の行為を指す(同法2条2号)。

自ら当事者 媒介・代理
売買・交換
貸借 ×

 

※自ら貸主となる行為は、宅建業に該当しない。したがって、宅建業の免許がなくても行うことができる。

【1】誤り

19-32-1Aは、所有する宅地を分割し、不特定多数に分譲している。これは、宅建業に該当し、免許を受ける必要がある(宅地建物取引業法2条2号、3条1項)。

※宅建業者に販売代理を依頼したからといって、免許が不要になるわけではない。
※「競売により取得」したからといって、結論は異ならない。

■類似過去問(宅建業者に依頼する場合)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
126-26-イ自己所有のマンションを、宅建業者の代理により不特定多数の者に反復継続して分譲→免許不要×
224-27-2自己所有の宅地を駐車場として整備し、宅建業者の媒介により賃貸する場合→免許必要×
319-32-1競落した宅地を分割し、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×
416-30-1農地を区画割りして宅地に転用した上で、宅建業者の媒介により、不特定多数に売却する場合→免許不要×
515-30-1建設業者が、宅地を分割し、宅建業者の代理により販売する場合→免許不要×
614-30-1競売により取得した宅地を、宅建業者の媒介により売却する場合→免許不要×
714-30-4一括して借上げた物件を自ら又は宅建業者に媒介を依頼し転貸→免許は不要
813-30-4農地を宅地に転用して25区画に造成した後、宅建業者の販売代理により分譲する場合→免許不要×
911-30-1用途地域内の宅地を、宅建業者の媒介により賃貸する場合→免許不要
1008-41-1マンションを、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×
1105-35-1マンションを、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×
1205-35-3駐車場ビル10棟を、宅建業者の媒介により売却する場合→免許必要
1305-35-4競売物件である宅地を購入し、宅建業者を介して売却する場合→免許必要
1404-35-2所有地を造成した宅地を、宅建業者の代理により分譲する場合→免許必要
1501-35-2農地を転用した宅地50区画を、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×

【2】正しい

19-32-2Bは自己所有のマンションを賃貸する貸主であり、Dは委託を受けてそのマンションを管理しているのみである。いずれの行為も「宅建業」にはあたらないから、B・Dは免許を必要としない(宅地建物取引業法2条2号)。
これに対し、Cは、Bのマンションという他人所有の物件につき、借主の募集・契約を行っている。これは、賃貸物件の媒介を反復継続して行う行為であるから、宅建業に該当し、免許を受ける必要がある(同法2条2号)。

■類似過去問(自ら貸主・転貸主)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
128-26-4
自己所有の物件について、直接賃借人と賃貸借契約を締結するに当たり、重要事項の説明を行わなかった場合、業務停止を命じられることがある。
×
226-26-ア一棟のビルを賃貸→免許が不要
326-26-ア一棟借りしたオフィスビルをフロアごとに転貸→免許は不要
424-27-2自己所有の宅地を駐車場として整備し、業者の媒介により賃貸→免許が必要×
524-27-3一棟のビルを賃貸→免許が不要
624-27-3一棟借りしたビルを転貸→免許が必要×
723-26-2一棟借りしたマンションを転貸→免許が必要×
822-26-2借上げた複数の建物を転貸→免許が必要×
922-26-2自ら所有する建物を貸借→免許は不要
1019-32-2自己所有マンションの貸主→免許は不要
1117-30-1オフィスビル一棟を賃貸→免許は不要
1217-30-1一棟借りしたオフィスビルを転貸→免許は不要
1316-30-2自己所有のマンションを賃貸→免許は不要
1414-30-4一括して借上げた物件を自ら又は宅建業者に媒介を依頼し転貸→免許は不要
1514-39-2自ら貸主となる場合、賃貸借契約書は借主に交付したが、重要事項の説明を行わなかったとしても、指示処分を受けることはない
1613-30-3自己所有のマンションを賃貸→免許は不要
1711-30-1用途地域内の宅地を宅建業者の媒介により賃貸→免許は不要
1809-31-4競売により取得したマンションを多数の学生に賃貸→免許が必要×
1908-41-2業務用ビル一棟を賃貸→免許は不要
2008-41-2一棟借りした業務用ビルを転貸→免許は不要
2107-35-1自己所有地を賃貸→免許は不要
2207-44-1自己所有建物を賃貸するための事務所→宅建業法上の「事務所」に該当×
2305-35-3自己所有の土地を10区画の駐車場に区画して賃貸→免許は不要
2404-35-1自己所有のマンションを賃貸→免許が必要×
2501-35-4自己所有のオフィスビル10棟を賃貸→免許は不要

【3】誤り

19-32-3Eは、宅地建物の売却に関する媒介行為を反復継続して行うというのだから、宅建業に該当し、免許を受ける必要がある(宅地建物取引業法2条2号)。

※破産管財人の依頼を受けても、破産財団の換価のためであっても、結論は異ならない。

※破産管財人自身が宅地・建物の取引を行う場合は、宅建業に該当しない。したがって、免許は不要である(宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方)。

■類似過去問(破産管財人)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
122-26-3破産管財人を媒介する者は免許不要×
219-32-3破産管財人を媒介する者は免許不要×

【4】誤り

19-32-4Fは、土地の売買を反復継続してあっせんするというのだから、宅地建物取引業に該当し、免許を受ける必要がある(宅地建物取引業法2条2号)。

※建設業者であっても、建設工事の請負が前提であっても、結論は異ならない。

■類似過去問(建設業者)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
119-32-4建設業者が、建設工事請負を前提に、敷地の売買を反復継続してあっせんする場合→免許不要×
217-30-2建設業者が、所有する宅地を、建築請負契約に付随して、不特定多数の者に敷地の売買を反復継続してあっせんする場合→免許不要×
315-30-1建設会社が、宅建業者の代理により、不特定多数に継続して販売する場合→免許不要×
413-30-1建設業者が、建築請負契約に付帯して、建築した共同住宅の売買のあっせんを反復継続する場合→免許不要×
501-35-1建設業者が、建築請負契約に付帯して、土地のあっせんを反復継続する場合→免許不要×

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