10月
29
2007

【宅建過去問】(平成19年問43)8つの規制

【過去問本試験解説】発売中

次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 宅地建物取引業者Aは、都市計画法第29条第1項の許可を必要とする宅地の造成工事着手前において、当該許可を受けていない場合であっても、当該許可を受けることを停止条件とする特約を付ければ、当該宅地の売買契約を締結することができる。
  2. 宅地建物取引業者Bが自ら売主となって、宅地建物取引業者でないCと1億円のマンションの売買契約(手付金1,500万円、中間金1,500万円、残代金7,000万円)を建築工事完了前に締結し、その引渡し及び登記の移転を残代金の支払と同時に行う場合、Bは、手付金の受領前及び中間金の受領前それぞれについて、保全措置を講じなければならない。
  3. 宅地建物取引業者Dは、取引態様の明示がある広告を見た宅地建物取引業者Eから建物の売買の注文を受けた場合、Eから取引態様の問い合わせがなければ、Eに対して、取引態様を明示する必要はない。
  4. 宅地建物取引業者Fが自ら売主となって、宅地建物取引業者でないGと宅地の売買契約を締結するに際して手付金を受領する場合において、その手付金が解約手付である旨の定めがないときは、Fが契約の履行に着手していなくても、Gは手付金を放棄して契約の解除をすることができない。

正解:2

【1】 X 誤り

宅地造成・建物建築に関する工事の完了前においては、開発許可・建築確認があった後でなければ、宅地・建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない(宅地建物取引業法33条)。また、売買契約を締結することもできない(同法36条)。

広告開始 契約締結
売買・交換 × ×
貸借 ×

※開発許可を停止条件にしたからといって、契約が可能になるわけではない。

■類似過去問(契約締結時期の制限)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
128-32-2
新築マンションを分譲するに当たり、建築確認申請中であったため、「建築確認申請済」と明示して、広告を行い、建築確認を受けた後に売買契約を締結した場合、宅建業法に違反しない。
×
227-37-1建築確認を受けた後でなければ、貸借の媒介をしてはならない。×
327-37-4建築確認の申請中は、建築確認を停止条件とする特約を付ければ、売買契約が可能。×
426-30-1建築確認前のマンションにつき、売買契約は締結できないが、広告をすることはできる。×
525-32-イ建築確認を受ける前であっても、住宅の貸借の代理をすることができる。
625-32-ウ建築確認後であれば建築工事完了前であっても、売主と専任媒介契約を締結し、媒介業務を行うことができる。
719-38-2建築確認を受ける前においては、マンションの売買の広告も契約締結もできない。
819-38-3開発許可を受ける前においては、貸借の広告はできるが、貸借の媒介をすることはできない。×
919-38-4業者間取引であれば、開発許可を受けていない場合でも、売買契約が可能。×
1019-43-1開発許可を受けていない場合でも、許可を停止条件とする特約を付ければ、売買契約が可能。×
1118-38-2業者間取引であれば、建築確認を受けていない場合でも、売買契約が可能。×
1213-42-3業者間取引であれば、建築確認申請中であっても、売買契約が可能。×
1311-40-2業者間取引であれば、建築確認申請中であっても、売買契約の予約が可能。×
1407-41-3建築工事着手前でも、確認を受けることを停止条件とした売買契約が可能。×
1504-37-1業者間取引であれば、建築確認の取得を条件とした売買契約が可能。×

【2】 ◯ 正しい

19-43-2
■「手付金等」とは
保全措置の対象となる「手付金等」とは、
(1).代金に充当される金銭で
(2).契約締結後、物件の引渡し前に支払われるもの
という意味である(宅地建物取引業法41条1項)。名目に関わらず、この定義に該当すれば、「手付金等」に該当する。
したがって、本肢の手付金と中間金は、「手付金等」に該当する。
※残代金は、引渡しと同時に支払われるから、「手付金等」には該当しない。

■工事完了前の物件の場合
工事完了前の物件の場合、手付金等が代金の5%(または1,000万円)を超える場合に保全措置が必要である(宅地建物取引業法41条1項)。
本肢のケースでは、
1億円×5%=500万円
を超えた時点で保全措置の必要が生ずる。

■手付金・中間金の受領
手付金(1,500万円)を受領する時点で、500万円を超えている。
したがって、手付金、中間金(1,500万円)、それぞれの受領前に保全措置を講じる必要がある。

※買主への所有権移転登記がされた場合、それ以降は、手付金等の保全措置を講ずる必要がなくなる(同法41条1項但書)。本肢では、残代金の支払を登記の移転と同時に行うものとされている。この点から考えても、残代金の受領について、保全措置を講じる必要がない。

■類似過去問(手付金等の保全措置:工事完了前の物件)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
128-28-ア
代金4,000万円/手付金200万円・中間金200万円→中間金受領後に保全措置を講じれば宅建業法に違反しない。
×
228-43-ア
代金3000万円/手付金600万円→保全措置が必要。
327-36-ウ代金2,400万円/手付金120万円以下→保全措置を講じずに受領できる。
427-40-イ代金3,000万円/手付金300万円。手付金等について保証保険契約を締結して、手付金を受領し、後日保険証券を交付した。×
527-40-ウ代金3,000万円/手付金150万円/中間金150万円→保全措置は不要。×
626-33-2代金5,000万円/手付金1,000万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。
726-33-3代金5,000万円/手付金100万円・中間金500万円→中間金受領前に500万円の保全措置を講じれば宅建業法に違反しない。×
825-40-4代金4,000万円/手付金100万円・中間金200万円→手付金が代金の5%以内であるから保全措置は不要。×
923-38-3代金3,000万円/代金に充当される申込証拠金5万円・手付金200万円→申込証拠金についても保全措置が必要。
1023-38-4代金3,000万円/手付金200万円・中間金200万円→中間金についても保全措置が必要。
1121-39-3代金5,000万円/手付金500万円・中間金250万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。
1221-39-4代金5,000万円/手付金2,000万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。×
1320-41-1代金5,000万円/手付金200万円→保全措置を講じずに受領すると宅建業法に違反する。×
1420-41-3代金1億円/手付金1,500万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。
1519-43-2代金1億円/手付金1,500万円・中間金1,500万円→手付金・中間金それぞれにつき保全措置が必要。
1616-44-1代金の1/10以下で、かつ、1,000万円以下であれば、保全措置不要。×
1713-41-1代金4,000万円/申込証拠金10万・手付金300万円→申込証拠金についても保全措置が必要。
1813-41-4代金4,000万円/手付金300万円・中間金100万→中間金につき保全措置が必要。
1909-39-1代金5,000万円/手付金200万円→手付金につき保全措置は不要。
2005-43-3代金6,000万円/手付金500万円・中間金1,000万円→手付金について中間金受領の際にまとめて保全措置。×
2103-49-2代金1億5,000万円/申込証拠金30万円・手付金2,000万円・中間金6,000万円→保全措置の対象は2,000万円。×
2202-42-1代金1億円/手付金900万円・中間金4,100万円・残代金5,000万円/引渡し・登記の移転は残代金の支払いと同時→保全措置は不要。×
2301-42-1代金1億2,000万円/手付金1,500万円・中間金4,500万円→中間金受領の際に保全措置を講じればよい。×
■類似過去問(手付金等の保全措置:所有権移転登記がされたとき)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
128-43-エ
[宅建業者Aが、自ら売主として、宅建業者でないBと建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)の売買契約を締結]Aは、保全措置を講じないで、Bから手付金150万円を受領した場合、その後、建築工事が完了しBに引き渡す前に中間金150万円を受領するときは、建物についてBへの所有権移転の登記がなされるまで、保全措置を講じる必要がない。
×
226-33-4買主への所有権移転登記が完了したときは、保全措置を講じなくてもよい。
319-34-3買主への所有権移転登記がされたときは、保全措置を講じなくてもよい。
419-43-2引渡し及び登記の移転を残代金の支払と同時に行う場合、手付金の受領前及び中間金の受領前それぞれについて、保全措置を講じなければならない。
518-39-4買主への所有権移転登記をすれば、金額を問わず保全措置を講じる必要はない。
614-40-3手付が代金の1/10を超え、かつ1,000万円を超える場合、いかなる場合も保全措置を行わなければならない。×
709-39-4住宅の引渡し及び登記前でも、建築工事が完了している場合には、保全措置は不要。×
804-41-3手付金を受領する際に銀行と保証委託契約を締結したが、その後売主への所有権移転登記を行ったので、保証委託契約を解約した場合、宅建業法に違反しない。
903-49-4残代金を所有権移転登記完了後に支払う場合、残代金の受領については、手付金等保全措置を講じる必要はない。
1002-42-1宅地の引渡し及び登記の移転を残代金の支払いと同時とした場合、保全措置を講じることなく、手付金及び中間金を受領することができる。×

【3】 X 誤り

宅建業者は、(1)広告時に取引態様の別を明示し(宅地建物取引業法34条1項)、さらに、(2)取引の注文を受けた際にも取引態様を明示しなければならない(同条2項)。
この義務は、いわゆる「8つの規制」に含まれていないから、業者間取引においても同様に適用される(同法78条2項参照)。Eから取引態様の問い合わせがなかったとしても、Dは、これを明示する必要がある。

■類似過去問(業者間取引と取引態様の明示)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
119-43-3宅建業者から注文があった場合、明示不要。×
210-34-4宅建業者から注文があった場合、明示不要。×
308-45-3宅建業者から注文があった場合、明示不要。×
403-47-2宅建業者から注文があった場合、明示不要。×
501-44-4宅建業者から注文があった場合、取引態様を明示しなくても、宅建業法に違反しない。×

【4】 X 誤り

宅建業者が自ら売主となる場合の手付は、特に定めがなかったとしても解約手付とされる(宅地建物取引業法39条2項)。
つまり、契約の相手方が履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄して、売主は手付の倍額を償還して、契約を解除することができる。
本肢では、売主である業者Fが履行に着手していない以上、買主Gは手付金を放棄して契約を解除することができる。

 19-43-4
Fが履行に着手していない Gからの手付解除は可能
Gが履行に着手していない Fからの手付解除は可能
■類似過去問(手付の性質)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
119-43-4解約手付の定めがなくても、売主の着手前であれば、買主は手付解除が可能。
208-49-3手付の放棄により契約を解除できる旨の特約がない場合でも、買主は、売主が契約の履行に着手するまでは手付を放棄して契約を解除することができる。
304-44-2手付は、契約の成立を証するものとし、買主の契約の解除については、この他に一定額を支払わなければ、することができないこととした場合、宅建業法に違反しない。×
■類似過去問(手付解除できる当事者)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
128-34-3
売主である宅建業者は、買主から手付放棄による契約の解除の通知を受けたとしても、すでに所有権の移転登記を行い引渡しも済んでいる場合は、そのことを理曲に当該契約の解除を拒むことができる。
226-31-ウ「手付解除は契約後30日以内」と定めた場合、契約から30日経過したときは、売主が履行に着手していなかったとしても、買主は手付解除ができない。×
323-37-1手付金+中間金を支払った買主からの手付解除は不可。×
422-39-4手付金+内金を受け取った売主からの手付解除は不可。
522-40-3「売主の着手後も買主からの手付解除が可能」という特約は無効。×
621-39-1両者未着手の段階で、買主からの手付解除を拒む売主の行為は、宅建業法に違反しない。×
719-43-4解約手付の定めがなくても、売主の着手前であれば、買主は手付解除が可能。
818-40-4引渡債務の履行に着手した売主が買主の手付解除を拒否しても宅建業法に違反しない。
914-40-2買主が代金の一部支払後、売主からの手付解除は不可。
1009-39-2解約手付と定めていなくても、売主が履行に着手していなければ、買主は手付解除ができる。
1109-39-3「手付解除は契約後30日以内」と定めた場合、契約から45日経過したときであっても、売主が履行に着手していなければ、買主は手付解除ができる。
1204-44-3「売主が履行完了するまで、買主は手付解除ができる」という特約は、宅建業法に違反しない。
1303-49-3売主が手付金等保全措置を講じた後は、買主から手付解除をすることができない。×

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4 Comments »

  • えみつんは潔白(たぶん…) 改め グレート・ザ・にゃんこ

    こんにちは。確認を一つ、
    「手付金の額の上限は1000万円(代金の20%)である(宅地建物取引業法39条1項)」
    と規定さていますが、この規定は、中間金は含まれないですよね?
    本問肢2で、手付金1,500万円+中間金1,500万円=3,000万 で20%を超えていますが正解ですので・・・。よろしくお願いします。

    追伸・
    ゆえに、
     ①手付金と中間金(共に登記の移転前の受領分)の受領前の保全措置を講じ
     ②手付金の20%以内の受領
    ならば、登記の移転前に受領する中間金の金額の制限は無いのでしょうか
    合わせて御教授、よろしくお願いします。

    Comment | 2016/09/22
  • 家坂 圭一

    グレート・ザ・にゃんこ様

    講師の家坂です。
    久しぶりの御質問、ありがとうございます。

    さっそく、ご質問の件についてお答えしましょう。

    (1)「手付」または「手付金」
    (2)「手付金『等』」
    の2つは、全く別の言葉です。
    しかし、これらが少し混乱しているようですね。

    (1)「手付」は、
    (a)手付の額の制限(宅建業法39条1項)
    とか
    (b)手付の放棄による契約の解除(宅建業法39条2項)
    を考える際の基準になります。

    一方、(2)「手付金『等』」という言葉は、手付金等の保全措置(同法41条、41条の2)の要否とか範囲を決めるための基準です。
    そして、「手付金『等』」には、
    (a)手付金
    だけでなく、
    (b)契約締結以後、引渡し前までに授受される金銭で代金に充当されるもの
    も含まれます。
    (b)の典型例が中間金です。

    ———–
    以下、グレート・ザ・にゃんこさんの質問に沿ってもう一度まとめます。

    >「手付金の額の上限は1000万円(代金の20%)である(宅地建物取引業法39条1項)」
    >と規定さていますが、この規定は、中間金は含まれないですよね?
    >本問肢2で、手付金1,500万円+中間金1,500万円=3,000万 で20%を超えていますが正解ですので

    「手付金」はあくまで手付金です。
    「手付金」の中に中間金は含まれません。

    > ①手付金と中間金(共に登記の移転前の受領分)の受領前の保全措置を講じ
    > ②手付金の20%以内の受領
    >ならば、登記の移転前に受領する中間金の金額の制限は無いのでしょうか

    手付金と違って、中間金の金額に制限は設けられていません。
    (中間金は「手付金『等』」に含まれますから、金額によっては保全措置の必要が生じます。)

    ———–
    質問への回答は以上です。

    今回の質問とほぼおなじ質問を、つい最近、他の受験生の方からもいただきました。
    その際、別の過去問を素材に回答したものがコメント欄に残っています。
    併せて御覧頂くと、より分かりやすいかもしれません。
    http://e-takken.tv/25-38/

    ———–
    本試験も迫ってきました。
    体調に気を付けつつ、最後まで頑張っていきましょう。
    今後ともよろしくお願いします!

    Comment | 2016/09/23
  • えみつんは潔白(たぶん…) 改め グレート・ザ・にゃんこ

    家坂 様

    分かりやすく又温かいご回答、誠にありがとうございました。了解しました。
    ご指示通り、手付金と手付金等を分けて考えたいと思います。
    当方、地方の田舎者ですので、宅建フェスに出席できなかった事が悔やまれますが当日は、のっぽパンを食べて試験をがんばります。
    (通常のクリーム味は飽きたので、思い切って限定版の「塩キャラメル味」にする予定です)

    Comment | 2016/09/23
  • 家坂 圭一

    グレート・ザ・にゃんこ様

    家坂です。
    疑問が解決したようで何よりです。

    宅建フェスティバルは、今からでも録画した講義を御覧いただけます。
    ぜひ、お申込み下さい。
    https://peraichi.com/landing_pages/view/takken2016

    Comment | 2016/09/24

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