【宅建過去問】(平成20年問43)報酬

宅地建物取引業者A及び宅地建物取引業者B(共に消費税課税事業者)が受領する報酬に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、借賃には、消費税相当額を含まないものとする。

  1. Aが単独で行う居住用建物の貸借の媒介に関して、Aが依頼者の一方から受けることができる報酬の上限額は、当該媒介の依頼者から報酬請求時までに承諾を得ている場合には、借賃の1.08か月分である。
  2. Aが単独で行う事業用建物の貸借の媒介に関して、Aが依頼者の双方から受ける報酬の合計額が借賃の1.08か月分以内であれば、Aは依頼者の双方からどのような割合で報酬を受けてもよい。
  3. Aが単独で貸主と借主の双方から店舗用建物の貸借の媒介の依頼を受け、 1か月の借賃25万円(消費税額及び地方消費税額を含む。)、権利金324万円(権利設定の対価として支払われるもので、返還されない。消費税額及び地方消費税額を含む。)の契約を成立させた場合、Aは依頼者の双方から合計で32万円の報酬を受けることができる。
  4. Aは売主から代理の依頼を、Bは買主から媒介の依頼を、それぞれ受けて、代金4,000万円の宅地の売買契約を成立させた場合、Aは売主から272万1,600円、Bは買主から136万800円の報酬をそれぞれ受けることができる。

正解:2

賃貸借の媒介に関する報酬が問われた場合、以下の表のように、

  1. 居住用か、それ以外か、
  2. 居住用だとすれば、依頼者の承諾があるか、
  3. 居住用以外の建物だとすれば、権利金の授受があるか、

という手順で考えていく。
(宅地建物取引業法46条1項、国土交通省告示100号第4)

媒介 代理
居住用 原則 半月分  1ヶ月分
例外 合わせて1ヶ月分
※依頼者の承諾がある場合
居住用
以外
原則 合わせて1ヶ月分
例外 権利金の額を売買代金
とみなして算定可能。

※これに加え、課税業者は、消費税を受領することができる。
※複数業者が介在する場合、報酬の合計が1ヶ月分の賃料(+税)を超えることはできない。

【1】誤り

居住用建物で、依頼者の承諾があるケースなので、依頼者の一方から借賃の1.08か月分の報酬を受けることが可能なようにも見える。
しかし、この承諾は、「依頼を受けるにあたって」得たものでなければならない。
「報酬請求時までに承諾を得ている場合には」という部分が誤り。

20-43-1

【2】正しい

事業用建物(居住用以外)の貸借の媒介なので、依頼者の双方から合わせて借賃の1.08か月分が限度額であり、その限度額内であれば、依頼者双方からどのような割合で報酬を受けてもよい。

20-43-2

【3】誤り

店舗用建物は居住用のものではないから、 権利金を売買代金とみなして報酬を計算することができる(宅地建物取引業法46条、告示第6)。

この方法に基づき、報酬の限度額を計算する。

  1. 権利金324万円は税込の額なので税の分を省くと、300万円である。
  2. 300万円を売買代金とみなして報酬を計算すると、
    300万円×4%+2万円=14万円
  3. 双方から媒介依頼を受けているから、
    14万円×2=28万円
  4. 消費税分を加算すると、
    28万×1.08=30万2,400円

これが、受け取ることのできる報酬の限度額であり、32万円の報酬を受け取ることはできない。

20-43-3

※(2)の段階で、
3%+6万
とやってはいけません。この式が使えるのは400万円を超える物件の場合だけです!!

【4】誤り

売買の媒介・代理の場合は、以下の手順で計算する。

  1. 4000万×3%+6万=126万
  2. 消費税分を加算すると、
    126万×1.08=136万800円
  3. 媒介の場合(本肢のB)はこの金額が限度額となる。
  4. 代理の場合(本肢のA)は媒介の場合の2倍が限度額である。具体的には、
    136万800円×2=272万1,600円

ここまでで考えると、本肢は正解のように見える。
しかし、複数の業者が絡む場合には、その合計の限度額が媒介の場合の2倍(272万1,600円)に制限されるjというルールを忘れてはいけない。
本肢では合計すると、媒介の場合の3倍にもなってしまい、これは、宅建業法違反である。

20-43-4


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【宅建過去問】(平成20年問43)報酬” に対して 2 件のコメントがあります

  1. 松村 より:

    肢3ですが
    解説の「30万円の報酬を受け取ることはできない。」はその通りですが ”30万円”はどこからきた数字なのですか?

    1. 家坂 圭一 より:

      松村様

      講師の家坂です。
      返信が遅くなり、申し訳ありません。

      御質問の件、解説に誤りがありました。
      「30万円」ではなく、「32万円」とする必要があります。

      本問は、消費税率が5%の時代に出題されたもので、消費税率が8%に改訂された際、問題と解説を訂正しました。
      その際、解説文の中に、元々の問題文にあった「30万円」という表現が、訂正漏れで残ってしまっていました。。
      申し訳ありません。

      この点について、本文の修正は、完了しております。
      この度は御指摘ありがとうございます。
      今後ともよろしくお願いいたします。

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