【宅建過去問】(平成21年問10)瑕疵担保責任/手付解除など

Aを売主、Bを買主として甲土地の売買契約を締結した場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

  1. A所有の甲土地にAが気付かなかった瑕疵があり、その瑕疵については、Bも瑕疵であることに気付いておらず、かつ、気付かなかったことにつき過失がないような場合には、Aは瑕疵担保責任を負う必要はない。
  2. BがAに解約手付を交付している場合、Aが契約の履行に着手していない場合であっても、Bが自ら履行に着手していれば、Bは手付を放棄して売買契約を解除することができない。
  3. 甲土地がAの所有地ではなく、他人の所有地であった場合には、AB間の売買契約は無効である。
  4. A所有の甲土地に抵当権の登記があり、Bが当該土地の抵当権消滅請求をした場合には、Bは当該請求の手続が終わるまで、Aに対して売買代金の支払を拒むことができる。

正解:4

【1】誤り

瑕疵担保責任は無過失責任であり、売主Aは瑕疵について知らなかったとしても、その責任を負う(民法570条本文)。

■類似過去問(瑕疵担保責任:無過失責任)
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 年-問-肢内容正誤
121-10-1瑕疵につき売主が善意で、買主が善意無過失の場合、売主は瑕疵担保責任を負わない。×
214-09-1買主が、売主の帰責性を証明した場合に限り、瑕疵担保責任を追及できる。×
311-10-4売主が瑕疵につき契約時に悪意でないと、瑕疵担保責任を追及できない。×

【2】誤り

21-10-2手付による解除ができなくなるのは、契約の相手方が契約の履行に着手した時点以降である(民法557条1項。最判昭40.11.24)。 自らが履行に着手したからといって、手付解除ができなくなるわけではない。

Aは契約の履行に着手していない Bからの手付解除は可能
Bは履行に着手している Aからの手付解除は不可
■類似過去問(手付解除できる当事者)
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 年-問-肢内容正誤
121-10-2売主が履行に着手していなくても、買主が履行に着手していれば、買主は契約を解除できない。×
217-09-4売主は、自らが履行に着手するまでは、買主が履行に着手していても、契約を解除できる。×
316-04-2売主が履行に着手した場合、買主が履行に着手したかどうかにかかわらず、売主は契約を解除できない。×
412-07-2買主が履行に着手した場合、売主が履行に着手していないときでも、買主は契約を解除できない。×
506-06-2買主は、売主が履行に着手するまでは、自らが履行に着手していても、契約を解除できる。
604-07-3買主は、自らが履行に着手していても、売主が履行に着手していなければ、契約を解除できる。

【3】誤り

21-10-3他人の所有地についての売買契約(他人物売買)も法的に有効である(民法560条)。
この場合、売主は、その権利を取得して買主に移転する義務を負う。

■類似過去問(他人物売買)
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 年-問-肢内容正誤
121-10-3他人の所有物を目的物とした場合、売買契約は無効である。×
213-01-1共有者の一人が共有物全体を売却した場合、売買契約は有効である。
311-10-1所有者に売却意思がなくても、他人物の売買契約は有効に成立する。
401-04-1売買契約の目的物である土地が第三者の所有であって、当該第三者に譲渡の意思がないときは、契約は無効となる。×

【4】正しい

買い受けた不動産について抵当権の登記があるときは、買主は、抵当権消滅請求(民法379条)の手続が終わるまで、その代金の支払を拒むことができる(民法577条1項)。

■類似過去問(買主による代金の支払の拒絶)
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 年-問-肢内容正誤
権利を失うおそれがある場合
101-04-3売買契約の目的物である土地に権利を主張する者がいて、買主が買い受けた土地の所有権の一部を失うおそれがあるときは、買主は、売主が相当の担保を提供しない限り、その危険の限度に応じて代金の一部の支払いを拒むことができる。
抵当権等の登記がある場合
121-10-4買主が抵当権消滅請求をした場合、その手続が終わるまで代金支払いを拒むことができる。
202-06-2買主が抵当権消滅請求をした場合、その手続が終わるまで代金支払いを拒むことができる。

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