【宅建過去問】(平成21年問12)賃貸借と使用貸借

A所有の甲建物につき、Bが一時使用目的ではなく賃料月額10万円で賃貸借契約を締結する場合と、Cが適当な家屋に移るまでの一時的な居住を目的として無償で使用貸借契約を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. BがAに無断で甲建物を転貸しても、Aに対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情があるときは、Aは賃貸借契約を解除できないのに対し、CがAに無断で甲建物を転貸した場合には、Aは使用貸借契約を解除できる。
  2. 期間の定めがない場合、AはBに対して正当な事由があるときに限り、解約を申し入れることができるのに対し、返還時期の定めがない場合、AはCに対していつでも返還を請求できる。
  3. Aが甲建物をDに売却した場合、甲建物の引渡しを受けて甲建物で居住しているBはDに対して賃借権を主張することができるのに対し、Cは甲建物の引渡しを受けて甲建物に居住していてもDに対して使用借権を主張することができない。
  4. Bが死亡しても賃貸借契約は終了せず賃借権はBの相続人に相続されるのに対し、Cが死亡すると使用貸借契約は終了するので使用借権はCの相続人に相続されない。

正解:2

21-12-0

AB間の契約は、賃貸借契約であり、一時使用目的でないことから、借地借家法の適用を受ける(同法40条)。
一方、AC間の契約は、無償の使用貸借契約である。当然のことながら、借地借家法の適用はない。民法の使用貸借に関する規定のみが適用される。

【1】正しい

賃貸借については、BがAに無断で甲建物を転貸したとしても、Aに対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情があるときは、Aは賃貸借契約を解除することができない(民法612条2項。最判昭28.09.25)。
一方、使用貸借については、CがAに無断で甲建物を転貸した場合には、Aは使用貸借契約を解除することができる(民法594条2項、3項)。

■類似過去問(無断転貸借と解除)
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 年-問-肢内容正誤
127-09-2土地の賃貸人が転貸借について承諾を与えた場合には、賃貸人は、無断転貸を理由としては賃貸借契約を解除することはできないが、賃借人と賃貸借契約を合意解除することは可能である。
227-09-3土地の賃借人が無断転貸した場合、賃貸人は、賃貸借契約を解除できる場合とできない場合がある。
326-01-1賃借人の債務不履行を理由に、賃貸人が不動産の賃貸借契約を解除するには、信頼関係が破壊されていなければならない旨は、民法の条文に規定されている。×
425-11-1無断転貸があった場合、転貸の事情にかかわらず、貸主は賃貸借契約を解除できる。×
521-12-1無断転貸があっても、貸主に対する背信的行為でない場合は、解除できない。
618-10-1無断転貸があっても、貸主に対する背信的行為でない場合は、解除できない。
706-12-1転貸借が賃貸人の承諾を得ていない場合でも、その転貸借が背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、賃貸人の解除権は発生しない。
■類似過去問(使用貸借:転貸借)
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 年-問-肢内容正誤
121-12-1無断転貸があった場合、貸主は解除できる。
217-10-3貸主の承諾がなければ、転貸することはできない。

【2】誤り

賃貸借について、賃貸人から解約の申入れをすることができるのは、正当の事由があると認められる場合に限られる(借地借家法28条)。
一方、使用貸借の場合、当事者が返還の時期を定めなかったときは、借主は、契約に定めた目的に従い使用・収益を終わった時に、返還をしなければならない(民法597条2項本文)。ただし、その使用・収益を終わる前であっても、使用及び収益をするのに足りる期間を経過したときは、貸主は、直ちに返還を請求することができる(同項但書)。さらに、返還時期も、使用・収益の目的も定めなかった場合には、貸主はいつでも返還請求できる(同法597条3項)。

返還時期 使用収益の目的 返還時期
(1) 定めた時期
(2) × 使用・収益を終わったとき
or使用・収益に足る期間を経過したとき
(3) × × いつでも返還請求可

本問では、「適当な家屋に移るまでの一時的な居住を目的」として、使用・収益の目的を定めている。したがって、ルール(2)が適用される。すなわち、Cが使用・収益を終えるか、それに足りる期間を経過しない限り、Aは、返還を請求することができない。
本肢は、「いつでも返還を請求できる」とする点が誤り。

■類似過去問(建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件)
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 年-問-肢内容正誤
128-12-2
建物の賃貸借契約において、賃貸人が賃借人に対し、解約を申し入れる場合、明渡しの条件として、一定額以上の財産上の給付を申し出たときは、賃貸人の解約の申入れに正当事由があるとみなされる。
×
221-12-2期間の定めがない場合、賃貸人は、正当事由があるときに限り、解約の申入れができる。
310-12-2正当事由の有無は、賃貸人・賃借人についての事情のみで決せられ、転借人の事情は考慮されない。×
408-12-3正当事由は、解約申入れ時に存在すれば、6月経過後に存在しなくても良い。×
508-12-4正当事由は、自己使用の必要性のほかに、金銭支払の申出も考慮される。
601-13-3正当の事由がなければ、更新を拒絶できない。
■類似過去問(使用貸借:返還の時期)
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 年-問-肢内容正誤
121-12-2返還時期の定めがない場合、貸主はいつでも返還請求できる。×
217-10-4使用収益をするのに足りる期間が経過すれば、貸主はいつでも返還請求できる。
309-08-2契約期間満了時、貸主の返還請求に正当事由がない場合、契約は更新される。×

【3】正しい

建物の賃貸借は、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、対抗することができる(借地借家法31条1項)。したがって、BはDに対して賃借権を主張することができる。
一方、使用貸借においては、使用借権を新所有者に対抗する方法が存在しない。つまり、CはDに使用借権を主張することはできない。

■類似過去問(建物賃貸借の対抗力)
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 年-問-肢内容正誤
127-11-3[AがBとの間で、A所有の甲建物について、期間3年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結]Cが、AB間の賃貸借契約締結前に、Aと甲建物の賃貸借契約を締結していた場合、AがBに甲建物を引き渡しても、Cは、甲建物の賃借権をBに対抗することができる。×
222-12-1建物の引渡しを受けていれば、賃借権を対抗可能。
321-12-3引渡しを受けている場合、建物の賃借権は対抗可、使用借権は対抗不可。
420-04-4建物の引渡しを受けていれば、賃借権を対抗可能。
519-14-4登記も引渡しもない場合、定期建物賃借権は対抗不可、一時使用賃借権は対抗可能。×
618-14-2建物の引渡しを受けていれば、賃借権を対抗可能。
712-12-1賃貸人の承諾を得て転借人に占有させている場合、賃借人は賃借権を対抗不可。×
802-13-1引渡しを受けていないと、常に、賃借権を対抗不可。×
901-13-1建物の引渡しを受けていれば、建物所有権が移転しても、新所有者に賃借権を対抗可能。
■類似過去問(使用貸借:対抗力)
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 年-問-肢内容正誤
121-12-3目的不動産の譲渡があった場合、引渡しがあったとしても、譲受人に使用借権を主張できない。
219-13-2目的不動産の譲渡があった場合、譲受人は、借主に対して、建物収去と土地明渡しを請求できる。
317-10-2目的不動産の譲渡があった場合、引渡しを受けていれば、譲受人に使用貸借契約を対抗できる。×
409-08-1目的不動産の譲渡があった場合、譲受人は、譲渡人との契約期間の間は返還を請求できない。×

【4】正しい

賃借権は、被相続人の財産権の一部として、相続の対象となる。
これに対し、使用借権は、借主の死亡によってその効力が失われる(民法599条)。

■類似過去問(賃借権の相続)
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 年-問-肢内容正誤
127-03-1借主が死亡した場合、賃貸借では契約は終了しない。
221-12-4借主が死亡しても賃借権は相続される。
311-14-2事実上の配偶者は、相続人に優先して、賃借人として地位を承継する。×
407-13-3内縁の妻の借家権承継を排除する特約は無効である。×
502-13-4事実上の配偶者は、借家人の死亡を知った後1か月以内に特段の意思表示をしない場合、借家権を承継する。
■類似過去問(使用貸借:相続)
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 年-問-肢内容正誤
127-03-1借主が死亡した場合、使用貸借では契約が終了する。
221-12-4借主が死亡すると使用貸借契約は終了し、使用借権は相続されない。
317-10-1借主が死亡した場合、使用貸借契約は当然終了する。
413-06-2貸主又は借主が死亡した場合、使用貸借契約は効力を失う。×
509-08-3借主が死亡した場合、相続人は使用借権を主張できない。

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