【宅建過去問】(平成21年問31)8つの規制(自己の所有に属しない物件の売買契約)

宅地建物取引業者Aが自ら売主として、B所有の宅地(以下この問において「甲宅地」という。)を、宅地建物取引業者でない買主Cに売却する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものの組合せはどれか。

  • ア Aは、甲宅地の造成工事の完了後であれば、Bから甲宅地を取得する契約の有無にかかわらず、Cとの間で売買契約を締結することができる。
  • イ Aは、Bから甲宅地を取得する契約が締結されているときであっても、その取得する契約に係る代金の一部を支払う前であれば、Cとの間で売買契約を締結することができない。
  • ウ Aは、甲宅地の売買が宅地建物取引業法第41条第1項に規定する手付金等の保全措置が必要な売買に該当するとき、Cから受け取る手付金について当該保全措置を講じておけば、Cとの間で売買契約を締結することができる。
  1. ア、イ
  2. ア、ウ
  3. イ、ウ
  4. ア、イ、ウ

正解:1

21-31-0

宅建業者は、自己の所有に属しない宅地・建物について、自ら売主となる売買契約(予約を含む)を締結することができない(宅地建物取引業法33条の2)。

例外は以下2つの場合である。

(1) 宅地・建物を取得する契約を締結
○予約 ×条件付
(2) 未完成物件で手付金等の保全措置あり

この規制は、いわゆる8つの規制(8種規制)の一種である。したがって、業者間取引には適用されない(同法78条2項)。
※以下では、区別のため、BA間の契約を「取得契約」、AC間の契約を「転売契約」と呼ぶことにする。

【ア】誤り

工事完了後の物件の場合、Bから甲宅地を取得する契約が存在しない限り、Cとの間で売買契約を締結することができない(ルール(1))。

■類似過去問(取得契約が存在しない場合)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
126-31-イ売却予定の宅地の一部に市所有の土地が含まれていた場合でも、払下を申請済であり、その旨を重要事項説明書に払下申請書の写しを添付して説明したときは、売買契約を締結できる。×
221-31-ア造成完了後の土地については、取得契約締結の有無に関わらず、売買契約を締結できる。×
313-34-エ競売開始が決定した物件であれば、入札前であっても、売買契約が可能である。×
413-45-イ他人所有の宅地・建物につき、自ら売主となる売買の予約を締結することは、宅建業法により禁止されている。
511-34-1払下げ申請中の場合、重要事項説明書に払下げ申請書の写しを添付し説明すれば、売買契約が可能である。×
607-47-2宅建業者Aは、自ら売主として、Bが換地処分後に取得する保留地予定地をCに販売するときには、あらかじめ、Bからその保留地予定地を取得する契約を締結しておかなければならない。

【イ】誤り

AB間で甲土地の取得契約が締結されている場合には、AC間の売買契約を締結することができる(ルール(1))。
代金の全部を支払ったかどうか、は結論に関係がない。

■類似過去問(代金支払・引渡し・登記移転が完了していない場合)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
122-40-4取得契約後であっても、引渡しを受けるまでは、転売契約を締結できない。×
221-31-イ取得契約後であっても、代金支払完了前は、転売契約を締結できない。×
317-35-1取得契約締結後であれば、登記移転を受ける前であっても、転売契約を締結できる。
405-39-3取得契約が締結されていても、物件の引渡しがすむまでの間は、転売契約を締結してはならない。×
503-42-2取得契約の代金支払完済前に転売契約をするのは、宅建業法に違反する。×

【ウ】正しい

宅建業法41条1項に規定する手付金等の保全措置とは、未完成物件に関する保全措置である。したがって、本肢に関しては、高土地は未完成物件(造成中の土地)であることが分かる。だとすれば、手付金等の保全措置を講じておけば、転売契約の締結が可能である(ルール(2))。

■類似過去問(未完成物件につき保全措置を講じた場合)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
121-31-ウ宅建業法41条1項に規定する手付金等の保全措置を講じておけば、売買契約を締結できる。
209-45-4完成物件につき手付金等の保全措置を講じたとき宅建業法41条の2の規定による手付金等の保全措置を講じたときは、取得契約の有無にかかわらず、売買契約が可能である。×

まとめ

以上より、アとイが誤っており、正解は1である。


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【宅建過去問】(平成21年問31)8つの規制(自己の所有に属しない物件の売買契約)” に対して 8 件のコメントがあります

  1. より:

    未完成物件についての広告契契約時期の制限の項目読みますとOO等の前は広告契約できないと記載してあります。できるの賃貸の契約のみと記載してあります。間違いですか。

  2. 家坂圭一 より:

    羊様

    「許可等の前には広告契約は制限」
    というのは、本問とどのように関係するのでしょうか?
    ご質問の意味が分かりかねるので、詳細な説明をお願いします。

  3. より:

    許可等の前には広告契約は制限すべきでは?教えてください。

  4. 家坂圭一 より:

    本問ウについては、率直にいって出題意図がつかみにくく、正誤の決め手がない状況です。
    その意味で、昨年の問21肢4とは状況が異なります。
    http://blog.e-takken.tv/?eid=892704

    結局は、
    「機構の正解発表を待って、後講釈で説明を付けるしかない」
    これが当社のみならず、各社さん同様の状況ではないでしょうか。

    ということで、御質問いただいても返答のしようがありません。
    申し訳ございませんが、回答を保留させて下さい。

    —————-
    ただし、残念ながら、
    「同じ項目から同時に2つの問題が出題されるとは思えません。」
    ということは理由になりません。
    例えば、問35と問36が37条書面の問題であるように、同一年度で同一事項を複数聞くのはよくあることだからです。

  5. 不安が一杯です より:

    またまた質問ですみません。
    問31の問題は「8つの規制」の問題として解答してありますが、問37にも「8つの規制」の問題があります。
    同じ項目から同時に2つの問題が出題されるとは思えません。
    問31は「契約締結等の時期の制限(第36条)」の問題ではないでしょうか?

  6. ますます不安が一杯です より:

    昨日は明快な解答をありがとうございました。これで安心しました。
    ところで、一般規制として、「工事完成に必要な許可等の前は契約禁止」の規制があったはずですが・・・これとの関係はどうなりますか?
    「保全措置を問う問題」のように見えて実は、「一般規制を問う問題」だったりして・・・ますます不安が一杯です。

  7. 家坂圭一 より:

    確かに、未完成物件に関する手付金等の保全措置として、指定保管機関への寄託契約は認められていません(宅建業法41条の2)。
    しかし、本問では、
    「宅地建物取引業法第41条第1項に規定する手付金等の保全措置が必要な売買に該当するとき、Cから受け取る手付金について当該保全措置を講じておけば、」
    と明示されています。
    つまり、宅建業法41条1項に規定する、未完成物件に関する手付金等の保全措置が講じられていることが、議論の前提であり、
    「指定保管機関への寄託契約」のケースについて、考える余地はありません。

  8. 不安が一杯です より:

    31の解答を4⇒1へ変更されたとのことですが、確かに未完成物件の場合、保全措置を講じていれば売買契約ができます。ただし、指定保管機関への寄託契約では保全措置として認められない。との例外があったような記憶があります。いかがでしょうか?

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