【宅建過去問】(平成21年問38)8つの規制(瑕疵担保責任)

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)及び民法の規定によれば、誤っているものの組合せはどれか。

  • ア AがBとの間で締結した中古住宅の売買契約において、当該住宅を現状有姿で引き渡すとする特約と、Aが瑕疵担保責任を負わないこととする特約とを定めた場合、その特約はいずれも有効である。
  • イ Aは、Bとの間で建物の売買契約を締結する前に、法第35条の規定に基づく重要事項として当該建物の瑕疵の存在について説明し、売買契約においてAは当該瑕疵について担保責任を負わないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。
  • ウ AがBとの間で締結した建物の売買契約において、Aは瑕疵担保責任を一切負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、Aが瑕疵担保責任を負う期間は当該建物の引渡しの日から2年間となる。
  1. ア、イ
  2. ア、ウ
  3. イ、ウ
  4. ア、イ、ウ

正解:2

22-38-0宅建業者が宅建業者でない者を相手として売買契約を締結する場合であるから、8つの規制(そのうち瑕疵担保責任)について検討する必要がある。

【ア】誤り

「中古住宅を現状有姿で引き渡す」という特約は有効である。一方、「瑕疵担保責任を負わない」という特約は無効である(宅地建物取引業法40条1項)。
つまり、「現状有姿で引き渡すことはできるが、瑕疵については担保責任を負う」ことになる。

■類似過去問(瑕疵担保責任に関する特約)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
127-39-2買主が建物を短期間使用後取り壊す予定である場合、瑕疵担保責任を負わない旨の特約を定めることができる。×
225-38-ア引渡後2年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。×
324-39-1瑕疵担保責任を負う期間に関し、特約を定めないことは宅建業法に違反する。×
424-39-4「損害賠償のみ可能、解除不可」という特約は宅建業法に違反する。

521-38-ア「瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。×
621-38-イ「重要事項として説明した瑕疵については担保責任を負わない」という特約は有効。
721-38-ウ「瑕疵担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
820-09-1「瑕疵担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
919-41-3「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。×
1017-42-4「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は宅建業法に違反しない。×
1111-33-2「契約解除できるのは、瑕疵により契約目的が達成できないときに限る」という特約は無効。×
1211-33-3「引渡しから2年、買主の知っている瑕疵は担保しない」という特約は有効。
1309-41-1「契約は解除できないが、損害賠償請求はできる」という特約は無効。
1409-41-2「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。×
1505-45-1「瑕疵担保責任は売主の責めに帰するものに限る」という特約は有効。×

【イ】正しい

瑕疵担保責任とは、あくまで「隠れた瑕疵」を担保するものである(民法570条)。つまり、買主は、瑕疵の存在につき善意無過失でなければならない。本肢では、売主が買主に対して瑕疵の存在について説明しており、買主は、その瑕疵について悪意である。もはや瑕疵担保責任を追及することはできない。
したがって、「当該瑕疵について担保責任を負わない」という特約は有効である。

■類似過去問(瑕疵担保責任に関する特約)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
127-39-2買主が建物を短期間使用後取り壊す予定である場合、瑕疵担保責任を負わない旨の特約を定めることができる。×
225-38-ア引渡後2年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。×
324-39-1瑕疵担保責任を負う期間に関し、特約を定めないことは宅建業法に違反する。×
424-39-4「損害賠償のみ可能、解除不可」という特約は宅建業法に違反する。

521-38-ア「瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。×
621-38-イ「重要事項として説明した瑕疵については担保責任を負わない」という特約は有効。
721-38-ウ「瑕疵担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
820-09-1「瑕疵担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
919-41-3「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。×
1017-42-4「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は宅建業法に違反しない。×
1111-33-2「契約解除できるのは、瑕疵により契約目的が達成できないときに限る」という特約は無効。×
1211-33-3「引渡しから2年、買主の知っている瑕疵は担保しない」という特約は有効。
1309-41-1「契約は解除できないが、損害賠償請求はできる」という特約は無効。
1409-41-2「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。×
1505-45-1「瑕疵担保責任は売主の責めに帰するものに限る」という特約は有効。×

【ウ】誤り

「瑕疵担保責任を一切負わない」という特約は、民法の規定よりも買主に不利なので、無効となる(宅地建物取引業法40条1項、2項)。
したがって、民法の原則に戻り、瑕疵担保の期間は、「瑕疵を発見した時から1年以内」となる(民法570条、566条3項)。
「引渡しの日から2年間」となるわけではない。

■類似過去問(瑕疵担保責任に関する特約)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
127-39-2買主が建物を短期間使用後取り壊す予定である場合、瑕疵担保責任を負わない旨の特約を定めることができる。×
225-38-ア引渡後2年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。×
324-39-1瑕疵担保責任を負う期間に関し、特約を定めないことは宅建業法に違反する。×
424-39-4「損害賠償のみ可能、解除不可」という特約は宅建業法に違反する。

521-38-ア「瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。×
621-38-イ「重要事項として説明した瑕疵については担保責任を負わない」という特約は有効。
721-38-ウ「瑕疵担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
820-09-1「瑕疵担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
919-41-3「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。×
1017-42-4「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は宅建業法に違反しない。×
1111-33-2「契約解除できるのは、瑕疵により契約目的が達成できないときに限る」という特約は無効。×
1211-33-3「引渡しから2年、買主の知っている瑕疵は担保しない」という特約は有効。
1309-41-1「契約は解除できないが、損害賠償請求はできる」という特約は無効。
1409-41-2「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。×
1505-45-1「瑕疵担保責任は売主の責めに帰するものに限る」という特約は有効。×

まとめ

以上より、誤っている記述はアとウなので、正解は2である。


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【宅建過去問】(平成21年問38)8つの規制(瑕疵担保責任)” に対して 9 件のコメントがあります

  1. 前回のコメント者 より:

    無事合格することが出来ました。
    大変ありがとうございました。

  2. 質問者 より:

    肢のアウは建物の瑕疵特約の問題ですね。肢イは重要事項としてと明記してます。重要事項の瑕疵の説明は登記された権利の種類、内容、法令上の制限の事項ではないですか?教えてください。

  3. 家坂圭一 より:

    質問者様

    質問の意味が分りかねます。
    詳細なご説明をお願い申し上げます。

  4. 質問者 より:

    肢のアウは建物特約の問題で肢のイは重説が明記されてます。登記された権利の種類、内容のことに思えてなりません。教えてください。

  5. より:

    ありがとうございます。

  6. 家坂圭一 より:

    瑕疵ある意思表示とは、詐欺や強迫のことをいいます。
    まずはこちらを御覧下さい。
    http://blog.e-takken.tv/?eid=576242

  7. より:

    瑕疵のある意思表示てなんですか?教えてくれませんか。

  8. 前回のコメント者 より:

    まとめ
    以上より、誤っている記述はアとイとウなので、正解は4である。

  9. 武島由信 より:

    重要事項説明に瑕疵担保責任のことを記載する分には買主に不利になって
    いるわけではなく問題はありません。

    そして、そもそもこの問題は重要事項説明をすべきかどうかという問題ではなく、
    8種制限である瑕疵担保責任を追及できるかどうか、という問題です。

    ここで、説明を受けた時点で買主は瑕疵について悪意になるので、
    瑕疵担保責任の特約をしたとしても買主は瑕疵担保責任を追及することが
    できなくなるので、無意味な特約であるということになってしまいます。

    ただ、宅建業法は無意味な特約であっても、特約そのものを禁じていますから、
    判断が難しいところです。

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