【宅建過去問】(平成21年問39)手付金等の保全措置

宅地建物取引業者Aは、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で、建築工事完了前の建物に係る売買契約(代金5,000万円)を締結した。当該建物についてBが所有権の登記をしていない場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に違反しないものはどれか。

  1. Aは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた上で、Bから500万円を手付金として受領した。後日、両者が契約の履行に着手していない段階で、Bから手付放棄による契約解除の申出を受けたが、Aは理由なくこれを拒んだ。
  2. Aは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じずに、Bから500万円を手付金として受領したが、当該措置を講じないことについては、あらかじめBからの書面による承諾を得ていた。
  3. Aは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた上で、Bから500万円を手付金として受領し、その後中間金として250万円を受領した。
  4. Aは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた上で、Bから2,000万円を手付金として受領した。

正解:3

21-39-0

本問については、(1)手附の額の制限と(2)手付金等の保全措置について、それぞれ考える必要がある。

【手附の額の制限】

代金の20%
(5,000万×20%=1,000万)

【手付金等の保全措置】

工事完了の物件では、代金の5%or1,000万を超える場合に必要
(5,000万×5%=250万)

【1】違反する

21-10-2手付の倍額償還によって契約を解除できるのは、「相手方が履行に着手するまで」の期間である(宅地建物取引業法39条2項、民法557条1項。最判昭40.11.24)。

Aは契約の履行に着手していない Bからの手付解除は可能
Bは履行に着手している Aからの手付解除は不可

本肢では、「両者が契約の履行に着手していない」というのだから、買主Bは、売主Aが履行に着手するまで、手付放棄によって契約解除することができる。売主Aは、これを拒むことができない。

■類似過去問(手付解除できる当事者)
内容を見る

手付解除できる当事者

宅建業法[18]3(3)手付解除できる当事者
 年-問-肢内容正誤
128-34-3
売主である宅建業者は、買主から手付放棄による契約の解除の通知を受けたとしても、すでに所有権の移転登記を行い引渡しも済んでいる場合は、そのことを理曲に当該契約の解除を拒むことができる。
226-31-ウ「手付解除は契約後30日以内」と定めた場合、契約から30日経過したときは、売主が履行に着手していなかったとしても、買主は手付解除ができない。×
323-37-1手付金+中間金を支払った買主からの手付解除は不可。×
422-39-4手付金+内金を受け取った売主からの手付解除は不可。
522-40-3「売主の着手後も買主からの手付解除が可能」という特約は無効。×
621-39-1両者未着手の段階で、買主からの手付解除を拒む売主の行為は、宅建業法に違反しない。×
719-43-4解約手付の定めがなくても、売主の着手前であれば、買主は手付解除が可能。
818-40-4引渡債務の履行に着手した売主が買主の手付解除を拒否しても宅建業法に違反しない。
914-40-2買主が代金の一部支払後、売主からの手付解除は不可。
1009-39-2解約手付と定めていなくても、売主が履行に着手していなければ、買主は手付解除ができる。
1109-39-3「手付解除は契約後30日以内」と定めた場合、契約から45日経過したときであっても、売主が履行に着手していなければ、買主は手付解除ができる。
1208-49-4「引渡しがあるまで、いつでも手付解除が可能」という特約がある場合、買主は、売主が履行に着手していても、手付解除できる。
1304-44-3「売主が履行完了するまで、買主は手付解除ができる」という特約は、宅建業法に違反しない。
1403-49-3売主が手付金等保全措置を講じた後は、買主から手付解除をすることができない。×

【2】違反する

代金の5%(250万円)を超える手付を受領する場合には、手付金等の保全措置を講ずる必要がある(宅地建物取引業法41条1項)。
買主が書面によって承諾したからといって、この義務が免除されるわけではない。

■類似過去問(手付金等の保全措置:買主の承諾など)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
122-41-エ保全措置を講じる予定であることを説明すれば、保全措置の前に手付金を受領できる×
221-39-2買主の書面による承諾を得れば、保全措置を講じなくても構わない×

【3】違反しない

代金の5%(5,000万円×5%=250万円)を超える金額を受領するのだから、500万円の手付金を受け取る前に保全措置を講ずる必要がある(宅地建物取引業法41条1項)。
※中間金の250万円を受領する際にも、保全措置を講ずる必要がある。

■類似過去問(手付金等の保全措置:工事完了前の物件)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
128-28-ア
代金4,000万円/手付金200万円・中間金200万円→中間金受領後に保全措置を講じれば宅建業法に違反しない。
×
228-43-ア
代金3000万円/手付金600万円→保全措置が必要。
327-36-ウ代金2,400万円/手付金120万円以下→保全措置を講じずに受領できる。
427-40-イ代金3,000万円/手付金300万円。手付金等について保証保険契約を締結して、手付金を受領し、後日保険証券を交付した。×
527-40-ウ代金3,000万円/手付金150万円/中間金150万円→保全措置は不要。×
626-33-2代金5,000万円/手付金1,000万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。
726-33-3代金5,000万円/手付金100万円・中間金500万円→中間金受領前に500万円の保全措置を講じれば宅建業法に違反しない。×
825-40-4代金4,000万円/手付金100万円・中間金200万円→手付金が代金の5%以内であるから保全措置は不要。×
923-38-3代金3,000万円/代金に充当される申込証拠金5万円・手付金200万円→申込証拠金についても保全措置が必要。
1023-38-4代金3,000万円/手付金200万円・中間金200万円→中間金についても保全措置が必要。
1121-39-3代金5,000万円/手付金500万円・中間金250万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。
1221-39-4代金5,000万円/手付金2,000万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。×
1320-41-1代金5,000万円/手付金200万円→保全措置を講じずに受領すると宅建業法に違反する。×
1420-41-3代金1億円/手付金1,500万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。
1519-43-2代金1億円/手付金1,500万円・中間金1,500万円→手付金・中間金それぞれにつき保全措置が必要。
1616-44-1代金の1/10以下で、かつ、1,000万円以下であれば、保全措置不要。×
1713-41-1代金4,000万円/申込証拠金10万・手付金300万円→申込証拠金についても保全措置が必要。
1813-41-4代金4,000万円/手付金300万円・中間金100万→中間金につき保全措置が必要。
1909-39-1代金5,000万円/手付金200万円→手付金につき保全措置は不要。
2005-43-3代金6,000万円/手付金500万円・中間金1,000万円→手付金について中間金受領の際にまとめて保全措置。×
2103-49-2代金1億5,000万円/申込証拠金30万円・手付金2,000万円・中間金6,000万円→保全措置の対象は2,000万円。×
2202-42-1代金1億円/手付金900万円・中間金4,100万円・残代金5,000万円/引渡し・登記の移転は残代金の支払いと同時→保全措置は不要。×
2301-42-1代金1億2,000万円/手付金1,500万円・中間金4,500万円→中間金受領の際に保全措置を講じればよい。×

【4】違反する

手付金の額の上限は1000万円(代金の20%)である(宅地建物取引業法39条1項)。
保全措置を講じたとしても、その上限を超える手付金を受領することはできない。

■類似過去問(手付の額の制限)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
127-36-イ原則として20%を超える手付金を受領できないが、あらかじめ買主の承諾を得た場合に限り、30%まで受領できる。×
226-33-2保全措置を講じた上で、代金の20%の手付金を受領しても宅建業法に違反しない。
326-33-3保全措置を講じることなく、代金の2%の手付金を受領しても宅建業法に違反しない。
421-37-15%の手付を受領する予定がある場合、損害賠償額の予定額の限度は15%。×
521-39-3未完成物件の場合、保全措置を講じた上で、代金の10%の手付を受領可能。
621-39-4保全措置を講じれば、代金の40%の手付を受領可能。×
721-40-3買主の承諾があれば、代金の30%の手付金を受領可能。×
816-45-3保全措置を講じれば、代金の30%の手付を受領可能。×
915-38-2保全措置を講じた上で、代金の20%の手付金を受領しても宅建業法に違反しない。
1014-40-1買主の承諾があれば、代金の20%を超える手付金を受領可能。×
1113-42-1手付金が代金の2割を超える場合、保全措置が必要。×
1209-44-3保全措置を講じれば、代金の20%を超える手付金を受領可能。×
1308-46-1手付として代金の3割を受領した場合、買主が手付放棄して解除したときでも、売主は手付を一切返還する必要がない。×
1407-43-4「保全措置を講ずるので、手付金は代金の30%」という特約があれば、その手付金を受領可能。×
1507-47-4保全措置を講じれば、代金の20%の手付金を受領可能。
1604-41-4保全措置を講じれば、代金の20%を超える手付金を受領可能。×
1702-40-4保全措置を講じれば、代金の25%の手付金を受領可能。×

>>年度目次に戻る

【宅建過去問】(平成21年問39)手付金等の保全措置” に対して 5 件のコメントがあります

  1. めめ より:

    家坂先生

    ご返信遅くなりましたが
    ご丁寧なご説明で内容理解することができました。

    中間金を受け取る際は750万円に対して保全措置が必要ということですね。受け取りの250万でいいものだと勘違いしていました。

    また「それぞれ」と記載がないので、やはりすっきり感はありませんが、おっしゃる通り他の設問は明らかに間違っているとすると、必然的にコレしか正解にならないですね。

    合格するには、ただ1つの問いに執着して考えるのではなく、問題全体を俯瞰してこのように正解を導くアプローチの仕方も大切であると思いました。
    ありがとうございました。

    1. 家坂 圭一 より:

      めめ様

      すっきりしない出題ですが、御理解いただけたようで幸いです。
      手付金等の保全措置について、
      「基準額を超えた場合は、超えた部分だけでなく、手付金等全体の保全が必要」
      ということをしっかり押さえておきましょう。

      本肢の場合、手付の段階で代金の5%を超える金額を受け取っています。したがって、それ以降、受領した手付金等の全額について保全措置を講じる必要があります。

      この点が、今年出題されるといいですね!
      頑張って下さい。応援しています。

  2. めめ より:

    正解は3とのことですが
    解説欄には

    ※中間金の250万円を受領する際にも、保全措置を講ずる必要がある。

    とあります。

    250万はぎりぎり保全措置の必要のない金額だと思うのですが、中間金を受け取る際もまた”再度”保全措置は必要になるという意味でしょうか?

    ただ問題では、中間金受け取りの際は再度保全措置はしていないように受け取られるのですが、正解となっている理由はなぜでしょうか?

    また問題では、中間金を受け取る際には、

    1. 家坂 圭一 より:

      めめ様

      講師の家坂です。
      御質問ありがとうございます。

      いただいた御質問を引用し、部分ごとに回答していきます。

      【1】中間金に関する保全措置の要否

      >解説欄には
      >※中間金の250万円を受領する際にも、保全措置を講ずる必要がある。
      >とあります。
      >250万はぎりぎり保全措置の必要のない金額だと思うのですが、中間金を受け取る際もまた”再度”保全措置は必要になるという意味でしょうか?

      この点には、誤解があるようです。

      (1)本問は、工事完了前の物件に関するものですから、「手付金等」が代金の5%(250万円)を超えた場合には、保全措置を講じる必要が生じます。
      (2)保全措置の対象は、「手付金等」です。「手付金等」の中には、手付金だけでなく、「中間金」等も含まれます。
      (3)保全措置が必要となる場合、その対象は、「手付金等」の全体です。
      (4)したがって、手付金として受領した500万円だけでなく、中間金の250万円についても保全措置を講じる必要があります。この時点で、手付金等は750万円に達しており、代金の5%を超えているからです。

      めめさんは、(2)または(3)のどちらかで勘違いされているように思います。

      【2】中間金受領時の保全措置について

      >ただ問題では、中間金受け取りの際は再度保全措置はしていないように受け取られるのですが、正解となっている理由はなぜでしょうか?

      この点に関しては、私も疑問を感じました。保全措置を講じたかどうか、不明のようにも見えるからです。
      しかし、以下2つの理由により、肢3は正しい記述であり、本問の正解であると考えます。

      ■理由1

      日本語の解釈として、
      (a)[手付金等の保全措置を講じた上で、」という修飾語が、
      (b)「Bから500万円を手付金として受領し、」の部分だけでなく、
      (c)「その後中間金として250万円を受領した。」にもかかっている、
      と読むことができなくもない。
      その場合、中間金の受領にあたっても、保全措置を講じたことになる。

      ■理由2

      [理由1]のように解釈しないと、正解がなくなってしまう。

      【3】まとめ

      数日前にも、別の御質問に対し、同じような歯切れの悪い回答をしました。

      しかし、他の選択肢は、どこからどう見ても誤りです。ここで、肢3も誤りだとすると、この問題には正解がないことになってしまいます。
      マークシート式試験のセオリーとして、この場合は、肢3にマークすべきです。

      もしも、「正解が一つもない。」という結論になったとしても、その場合、「全員が正解扱い」となるだけです。つまり、得もしませんが損もしません。

      これに対し、肢3を疑った挙句、他の選択肢をマークした場合はどうでしょう。
      「正解なし」「全員に得点」という処理になればいいのですが、「正解は、肢3」となった場合、目も当てられない悲劇が待っています。

      釈然としないのは分かるのですが、マークシート式試験においては、
      「他の肢は×だから、一つ残った△をマークするしかない。」
      という決断が必要となる局面もあります。

      ※他のかたが以前に指摘されていますが、平成19年問43肢2のように表現するほうが誤解の可能性がありません。
      この問題では、
      「手付金の受領前及び中間金の受領前それぞれについて、保全措置を講じなければならない。」
      ときちんと表記しているのです。
      http://e-takken.tv/19-43/

      しかし、「『それぞれ』と書いていない。」からといって、平成21年の問題のほうを誤りとすることは、ちょっと無理なように思います。

  3. TED より:

    H19-43ではそれぞれ保全措置とあり、こちらには「それぞれ」とありませんが、正解なのでしょうか?

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です