【宅建過去問】(平成21年問40)業務上の規制

宅地建物取引業者Aが行う建物の売買又は売買の媒介に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。

  1. Aは、建物の売買の媒介に際し、買主に対して手付の貸付けを行う旨を告げて契約の締結を勧誘したが、売買契約は成立しなかった。
  2. 建物の売買の媒介に際し、買主から売買契約の申込みを撤回する旨の申出があったが、Aは、申込みの際に受領した預り金を既に売主に交付していたため、買主に返還しなかった。
  3. Aは、自ら売主となる建物(代金5,000万円)の売買に際し、あらかじめ買主の承諾を得た上で、代金の30%に当たる1,500万円の手付金を受領した。
  4. Aは、自ら売主として行う中古建物の売買に際し、当該建物の瑕疵担保責任について、Aがその責任を負う期間を引渡しの日から2年間とする特約をした。

正解:4

【1】違反する

「手付けについて貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為」自体が禁止されている(宅地建物取引業法47条3号)。
契約が成立しなかったからといって免責されるわけではない。

■類似過去問(手付貸与による契約誘引)
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 年-問-肢内容正誤
128-29-イ
宅建業者が、建物の売買の媒介に際し、買主に対して手付の貸付けを行う旨を告げて契約の締結を勧誘したが、売買は成立しなかった場合、宅建業法に違反しない。
×
228-34-4
宅建業者が、宅地の売買契約締結の勧誘に当たり、相手方が手付金の手持ちがないため契約締結を迷っていることを知り、手付金の分割払いを持ちかけたことは、契約締結に至らなかったとしても宅建業法に違反する。
327-41-ウ「弊社と提携している銀行の担当者から、手付金も融資の対象になっていると聞いております。ご検討ください。」という発言は、宅建業法に違反しない。
426-43-1手付金を複数回に分けて受領することとし、契約締結を誘引するのは、宅建業法に違反しない。×
524-34-ウ手付の貸付により契約を誘引するのは、宅建業法に違反する。
624-41-ウ売買代金を引き下げ、契約の締結を誘引した場合、宅建業法に違反する。×
723-41-ア手付の貸付により契約を誘引するのは、宅建業法に違反する。
821-40-1手付の貸付を告知し契約を誘引したが、契約不成立だった場合、宅建業法に違反しない。×
920-38-4手付を後日支払うこととして、売買契約を締結するのは、宅建業法に違反しない。×
1018-40-3手付の貸付を告知し契約を誘引したが、契約不成立だった場合、宅建業法に違反しない。×
1115-38-3手付金の一部を貸付け、契約の締結を誘引することは、宅建業法に違反しない。×
1213-42-2業者間取引であれば、買主に対し手付金を貸し付けて契約の締結を誘引してもさしつかえない。×
1312-35-4手付金に関し買主と銀行との間の金銭の貸借のあっせんをして、売買契約を締結させたとしても、宅建業法に違反しない。
1412-40-3買主の要求に応じ、手付金を分割払とすることができる。×
1511-42-2手付の貸付を条件に契約を誘引したが、契約不成立だった場合、宅建業法に違反しない。×
1611-42-4手付金額を減額することで契約を誘引し、契約が成立した場合、宅建業法に違反しない。
1709-38-1「手付金の不足額は契約成立後に支払う」旨説明して契約を成立させたとしても、宅建業法に違反しない。×
1809-40-1手付金の不足額を宅建業者が立て替えて契約を成立させたとしても、宅建業法に違反しない。×
1904-44-1手付金を分割払としても、宅建業法に違反しない。×
2001-48-1手付の貸付により契約締結を誘引しても、宅建業法違反とならない。×

【2】違反する

「相手方等が契約の申込みの撤回を行うに際し、既に受領した預り金を返還することを拒むこと」は宅建業法に違反する(宅地建物取引業法47条の2第3項、同法施行規則16条の12第2号)。
預かり金を既に売主に交付していたからといって免責されるわけではない。

■類似過去問(預り金の返還拒否)
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 年-問-肢内容正誤
127-41-エ「お預かりした申込証拠金10万円のうち、社内規程上、お客様の個人情報保護のため、申込書の処分手数料として、5,000円はお返しできませんが、残金につきましては法令に従いお返しします。」という発言は、宅建業法に違反しない。×
224-32-1重要事項説明をしていたので、申込証拠金の返還を拒否×
321-40-2売主に交付していたので返還せず×
420-38-2媒介報酬相当額を差し引いて返還×
518-41-2貸主に交付していたので返還せず×
612-35-3家主に交付していたので返還せず×

【3】違反する

宅建業者が自ら売主となる場合、受け取ることができる手付の額は、代金の20%までに制限される(宅地建物取引業法39条1項)。本肢では、5,000万×20%=1,000万が上限となる。
買主の承諾があったとしても、1,000万円を超える手付金を受領することはできない。

■類似過去問(手付の額の制限)
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 年-問-肢内容正誤
127-36-イ原則として20%を超える手付金を受領できないが、あらかじめ買主の承諾を得た場合に限り、30%まで受領できる。×
226-33-2保全措置を講じた上で、代金の20%の手付金を受領しても宅建業法に違反しない。
326-33-3保全措置を講じることなく、代金の2%の手付金を受領しても宅建業法に違反しない。
421-37-15%の手付を受領する予定がある場合、損害賠償額の予定額の限度は15%。×
521-39-3未完成物件の場合、保全措置を講じた上で、代金の10%の手付を受領可能。
621-39-4保全措置を講じれば、代金の40%の手付を受領可能。×
721-40-3買主の承諾があれば、代金の30%の手付金を受領可能。×
816-45-3保全措置を講じれば、代金の30%の手付を受領可能。×
915-38-2保全措置を講じた上で、代金の20%の手付金を受領しても宅建業法に違反しない。
1014-40-1買主の承諾があれば、代金の20%を超える手付金を受領可能。×
1113-42-1手付金が代金の2割を超える場合、保全措置が必要。×
1209-44-3保全措置を講じれば、代金の20%を超える手付金を受領可能。×
1308-46-1手付として代金の3割を受領した場合、買主が手付放棄して解除したときでも、売主は手付を一切返還する必要がない。×
1407-43-4「保全措置を講ずるので、手付金は代金の30%」という特約があれば、その手付金を受領可能。×
1507-47-4保全措置を講じれば、代金の20%の手付金を受領可能。
1604-41-4保全措置を講じれば、代金の20%を超える手付金を受領可能。×
1702-40-4保全措置を講じれば、代金の25%の手付金を受領可能。×

【4】違反しない

宅建業者が自ら売主となる売買契約について、瑕疵担保責任を負う期間を「引渡しの日から2年間」とする特約をすることができる(宅地建物取引業法40条1項)。本肢の特約は、宅建業法に違反しない。

■類似過去問(瑕疵担保責任を負う期間)
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 年-問-肢内容正誤
127-34-2「引渡しから1年」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
227-39-4引渡しを売買契約締結の1月後とし、瑕疵担保責任を負う期間を契約日から2年間とする特約を定めることができる。×
326-31-ア「引渡しから3年」とする特約は無効。×
424-39-3「引渡しから2年」という特約は有効。
523-37-4「瑕疵発見から2年」という特約は有効。
622-40-1「引渡しから3年」という特約は有効。
721-40-4「引渡しから2年」という特約は有効。
820-40-4「引渡しから2年かつ瑕疵発見から30日」という特約は有効。×
917-42-3「契約締結から2年」という特約は有効。×
1015-41-4「引渡しから1年」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
1114-41-1「引渡しから半年」という特約は有効。×
1212-40-1「引渡しから1年」という特約は無効で、「瑕疵発見から1年」となる。
1311-33-3「引渡しから2年、買主の知っている瑕疵は担保しない」という特約は有効。
1410-36-4損害賠償額を予定した場合、「瑕疵担保期間は引渡しから1年」という特約は有効。×
1509-41-1「引渡しから2年の期間内、契約を解除できないが、損害賠償を請求できる」旨の特約は無効。
1609-41-3「契約締結から2年、その期間内に瑕疵修補請求権も行使できる」という特約は有効。×
1709-41-4「引渡しから1年」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
1808-48-2「引渡しから1年」という特約は業者間では有効だが、業者以外を売主・業者を買主とする売買契約では無効。×
1907-43-1「引渡しから2年」という特約をしたときでも、瑕疵発見から1年は瑕疵担保責任を負う。×
2007-45-1「瑕疵発見から1年半」という特約は有効。
2106-43-1「瑕疵の事実を知ってから1年」と定めても、「引渡しから2年」は責任を負う。×

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