【宅建過去問】(平成22年問42)報酬

宅地建物取引業者(消費税課税事業者)の媒介により建物の賃貸借契約が成立した場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、借賃及び権利金(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものをいう。)には、消費税相当額を含まないものとする。

  1. 依頼者と宅地建物取引業者との間であらかじめ報酬の額を定めていなかったときは、当該依頼者は宅地建物取引業者に対して国土交通大臣が定めた報酬の限度額を報酬として支払わなければならない。
  2. 宅地建物取引業者は、国土交通大臣の定める限度額を超えて報酬を受領してはならないが、相手方が好意で支払う謝金は、この限度額とは別に受領することができる。
  3. 宅地建物取引業者が居住用建物の貸主及び借主の双方から媒介の依頼を受けるに当たって借主から承諾を得ていなければ、借主から借賃の1.08月分の報酬を受領することはできない。
  4. 宅地建物取引業者が居住用建物以外の建物の貸借の媒介を行う場合において、権利金の授受があるときは、当該宅地建物取引業者が受領できる報酬額は、借賃の1.08月分又は権利金の額を売買代金の額とみなして算出した金額のいずれか低い方の額を上限としなければならない。

正解:3

【1】誤り

宅建業法の報酬に関する規定は、宅建業者が受け取ることのできる報酬の上限額を定めているのみである(宅地建物取引業法46条)。あらかじめ報酬の額を定めていなかった場合に、自動的に報酬の上限額が受け取れるわけではない。

【2】誤り

宅建業者は国土交通大臣の定める上限額を超えて報酬を受け取ることができない(宅地建物取引業法46条)。例外は、依頼者から特別に依頼があった場合の広告料金と遠隔地への現地調査費用のみである。
たとえ、相手方が好意で支払ったとしても、上限額を超える報酬を受け取ることはできない。

■類似過去問(報酬限度額を超えて受領できる金銭)
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 年-問-肢内容正誤
128-33-ア
宅建業者が媒介する物件の売買について、売主があらかじめ受取額を定め、実際の売却額との差額を当該宅建業者が受け取る場合は、媒介に係る報酬の限度額の適用を受けない。
×
228-33-イ
依頼者の依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を報酬に合算して、依頼者から受け取ることができる。
×
326-37-1居住用建物の貸借の媒介をするに当たり、依頼者からの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、報酬とは別に、広告料金に相当する額を請求できる。×
425-37-ウ依頼者の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した特別の費用を受領できる。
524-35-エ依頼者の依頼の有無にかかわらず、通常の広告料金相当額を受領できる。×
623-36-3依頼者の依頼の有無にかかわらず、通常の広告料金相当額を受領できる。×
722-42-2依頼者が好意で支払う謝金は、報酬限度額とは別に受領できる。×
819-42-2依頼者の依頼によらない通常の広告料金相当額を受領できる。×
918-43-イ依頼者の特別の依頼による広告に要した実費を受領できる。
1017-34-4依頼者の依頼による広告料金を請求できない。×
1113-45-エ国交大臣の定める額をこえて報酬を受けることは宅建業法に違反する。
1212-35-2依頼者から特別の依頼を受けて広告をし、契約成立した場合、報酬限度額の報酬のほかに、広告に要した実費を超える料金を受領できる。×
1312-38-3依頼者からの依頼に基づくことなく広告した場合でも、広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、報酬とは別に、その広告料金を請求できる。×
1411-36-3宅建業者が報酬限度額の報酬を受けた場合でも、宅建士は、別途報酬を受けることができる。×
1509-43-1依頼者の依頼により特別の広告を行った場合、売買が不成立に終わったときでも、広告料金を受領できる。
1607-42-2業者間取引であれば、報酬限度額を超える報酬を受領できる。×

【3】正しい

22-42-3居住用建物につき、貸主・借主の双方から媒介の依頼を受けた場合の報酬の限度額は、原則として、双方から借賃の0.525月分である。依頼者の承諾を得ている場合に限り、依頼者から借賃の1.05月分の報酬を受領することができる(宅地建物取引業法46条。告示第四)。

媒介 代理
居住用 原則 半月分  1ヶ月分
例外 合わせて1ヶ月分
※依頼者の承諾がある場合
居住用
以外
原則 合わせて1ヶ月分
例外 権利金の額を売買代金
とみなして算定可能。

※これに加え、課税業者は、消費税を受領することができる。
※複数業者が介在する場合、報酬の合計が1ヶ月分の賃料(+税)を超えることはできない。

【4】誤り

22-42-4居住用以外の建物の貸借の媒介を行う場合で、権利金の授受があるときは、宅建業者は権利金の額を売買代金の額とみなして報酬を計算することができる(宅地建物取引業法46条。告示第六)。 宅建業者は、賃料を基準にした計算と権利金の額を基準と計算とのどちらを選ぶこともできるのであり、「いずれか低い方」が上限額となるわけではない。


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【宅建過去問】(平成22年問42)報酬” に対して 2 件のコメントがあります

  1. 宅建業法(平成22年問42)報酬 肢1

    (報酬)
    第四十六条  宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
    2  宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。
    3  国土交通大臣は、第一項の報酬の額を定めたときは、これを告示しなければならない。
    4  宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、第一項の規定により国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。

     したがって、解説文の『宅建業法の報酬に関する規定は、宅建業者が受け取ることのできる報酬の上限額を定めているのみである』という説明の『のみ』という記述は不適切ではないかと思います。上記の説明では『のみ』という言葉を使うことにより『あらかじめ上限を定めないは業者が報酬貰えない』と意味にもなるのではないかと思います。また、第四十六条には上記のような記述もありません。
     
     正しくは『媒介契約を成立させたとき、業者は報酬限度額以下の範囲で報酬が貰える』みたいな記述が正しいのではないでしょうか?

    1. 家坂 圭一 より:

      クリスティーン様

      講師の家坂です。
      この度は御質問をいただき、ありがとうございます。

      頂戴した文章を繰り返し拝読しましたが、
      >解説文の『宅建業法の報酬に関する規定は、宅建業者が受け取ることのできる報酬の上限額を定めているのみである』という説明の『のみ』という記述は不適切ではないかと思います。

      という御指摘は、当たらないように思います。
      したがって、解説文を訂正することはしません。

      以下、理由を申し述べます。

      まず、宅建業法46条2項は、「宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。」としています。すなわち、宅建業法は、報酬額の限度額『のみ』を定めています。
      (この点から、「第四十六条には上記のような記述もありません。」という御指摘も妥当ではありません。)

      逆にいえば、宅建業法46条の規定をどのように解釈したとしても、本問肢1のいうような、
      「あらかじめ報酬の額を定めていなかったときは、当該依頼者は宅地建物取引業者に対して国土交通大臣が定めた報酬の限度額を報酬として支払わなければならない。」
      という結論を導き出すことはできません。
      宅建業法には、受領できる金額を具体的に定めた規定は、存在しないのです。

      つぎに、御指摘の以下の部分について、述べます。
      >上記の説明では『のみ』という言葉を使うことにより『あらかじめ上限を定めないは業者が報酬貰えない』と意味にもなるのではないかと思います。

      宅建業者が受領することのできる報酬は、
      (1)宅建業法46条1項に基づいて国土交通大臣の定める報酬の額を超えないもので、
      (2)当事者間が合意した額
      に限られます。
      極端な話、当事者間で「報酬はゼロとする」と合意すれば、その特約は有効なのです。

      >『あらかじめ上限を定めないは業者が報酬貰えない』
      という文章の意味は分かりにくいのですが、上記(1)(2)と同義であれば、その通りだと思います。

      媒介契約の対象が売買契約であれば、媒介契約の内容として、「報酬に関する事項」を定め、これを書面化する必要があります(宅建業法34条の2第1項6号)。
      貸借の媒介の契約の場合、宅建業者に上記の義務はありません。また、報酬の額について、業者と顧客との間で個別に交渉をするようなことは、ほとんどないと思われます。宅建業者の側で、報酬の計算方法を予め設定しておくのが通常でしょう。
      この場合であっても、宅建業法46条4項の掲示義務を遵守している限りにおいて、掲示された報酬額で合意があるものとみるべきではないでしょうか。

      最後に、頂戴した書換案についてです。
      >正しくは『媒介契約を成立させたとき、業者は報酬限度額以下の範囲で報酬が貰える』みたいな記述が正しいのではないでしょうか?

      (a)媒介契約を成立させたとき、
      (b)業者は報酬限度額以下の範囲で報酬が貰える
      の2つに分けて考えます。

      まず(a)に関して。
      報酬を受領することができるのは、「媒介契約に基づく賃貸借契約が成立したとき」です。「媒介契約の成立」を理由に報酬を請求することはできません。

      つぎに(b)に関して。
      この表現でも、具体的に受領できる報酬の額は決まりませんよね。
      正確に表現するには、上で述べたように、
      (1)宅建業法46条1項に基づいて国土交通大臣の定める報酬の額を超えないもので、
      (2)当事者間が合意した額
      とするしかないのではないように思います。

      これら全てをまとめると、現状の解説文がコンパクトで優れているように感じます。
      いかがでしょうか。

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