【宅建過去問】(平成23年問40)報酬

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宅地建物取引業者A社(消費税課税事業者)は貸主Bから建物の貸借の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者C社(消費税課税事業者)は借主Dから媒介の依頼を受け、BとDとの間で賃貸借契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば誤っているものはどれか。なお1か月分の借賃は10万円である。

  1. 建物を住居として賃借する場合、C社は、Dから承諾を得ているときを除き、55,000円を超える報酬をDから受領することはできない。
  2. 建物を店舗として貸借する場合、A社がBから110,000円の報酬を受領するときは、C社はDから報酬を受領することはできない。
  3. 建物を店舗として貸借する場合、本件賃貸借契約において300万円の権利金(返還されない金銭)の授受があるときは、A社及びC社が受領できる報酬の額の合計は、308,000円以内である。
  4. C社は、Dから媒介報酬の限度額まで受領できるほかに、法第37条の規定に基づく契約の内容を記載した書面を作成した対価として、文書作成費を受領することができる。

正解:4

設定の確認

23-40-0

賃貸借に関する報酬の計算方法

賃貸借に関する報酬の計算方法を、一覧表にまとめておきます。

1 正しい

C社は、居住用建物の賃貸借を媒介しています。この場合、C社が受領する報酬の上限は、依頼者Dの承諾を得ている場合を除いて、借賃の半月分(+消費税等相当額)です(宅建業法46条、告示第四)。
具体的には、55,000円が上限となります。

※賃貸借を代理するA社の報酬上限額は110,000円(55,000円×2)です。また、A社とC社を合わせた報酬の上限額も110,000円(55,000円×2)です。

2 正しい

居住用建物以外の賃貸借を媒介又は代理する場合、報酬の上限は、借賃の1月分(+消費税等相当額)です。また、複数の宅建業者が取引に関与した場合に、それぞれの宅建業者が受け取る報酬の合計額も、借賃の1月分(+消費税等相当額)です。
本肢では、貸主Bを代理するA社が報酬上限額(100,000円×1.1=110,000円)を受領しています。したがって、借主Dを媒介するC社は、報酬を一切受領することができません。

3 正しい

居住用建物以外の賃貸借に関し、権利金の授受があるときは、権利金を基準として報酬を計算することができます(宅建業法46条、告示第六)。ここで「権利金」とは、「権利設定の対価として支払われ、返還されないもの」をいいます。
本肢では、返還されない金銭が授受されていますから、これが「権利金」にあたります。したがって、権利金の300万円を基準に、売買の場合のルールにしたがって、報酬を計算することが認められます。具体的には、
300万×4%+2万=14万円。
これに消費税を加えると、
14万×1.1=154,000円。
これが、媒介業者C社の報酬限度です。
代理業者であるA社の報酬の限度額は、
154,000×2=308,000円、
また、この額が、A社とC社を合わせて受領できる報酬の限度額でもあります。

4 誤り

宅建業者が国土交通大臣の定める報酬上限額を超えて受領することができるのは、以下のものに限られます(宅建業法46条。解釈・運用の考え方)。

依頼者の依頼による費用

本肢の「37条書面の文書作成費」は、この例外にあたりません。したがって、報酬とは別に、文書作成費を受領することは、宅建業法に違反します。

☆「依頼者の依頼による費用」というテーマは、問36肢3でも出題されています。

■参照項目&類似過去問
内容を見る
依頼者の依頼による費用(宅建業法[21]5(1))
年-問-肢内容正誤
1R05-27-3既存住宅の売買の媒介を行う宅地建物取引業者が売主に対して建物状況調査を実施する者のあっせんを行った場合、宅地建物取引業者は売主から報酬とは別にあっせんに係る料金を受領することはできない。
2R05-34-イ宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は貸主Bから建物の貸借の媒介の依頼を受け、宅地建物取引業者C(消費税課税事業者)は借主Dから建物の貸借の媒介の依頼を受け、BとDとの間で、1か月分の借賃を12万円(消費税等相当額を含まない。)とする賃貸借契約を成立させた。AはBから事前に特別な広告の依頼があったので、依頼に基づく大手新聞掲載広告料金に相当する額をBに請求し、受領した。×
3R05-34-ウ宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は貸主Bから建物の貸借の媒介の依頼を受け、宅地建物取引業者C(消費税課税事業者)は借主Dから建物の貸借の媒介の依頼を受け、BとDとの間で、1か月分の借賃を12万円(消費税等相当額を含まない。)とする賃貸借契約を成立させた。CはDに対し、賃貸借契約書の作成費を、Dから限度額まで受領した媒介報酬の他に請求して受領した。×
4R04-27-1Aが、Bから売買の媒介を依頼され、Bからの特別の依頼に基づき、遠隔地への現地調査を実施した。その際、当該調査に要する特別の費用について、Bが負担することを事前に承諾していたので、Aは媒介報酬とは別に、当該調査に要した特別の費用相当額を受領することができる。
5R04-31-1Aが、Bと一般媒介契約を締結した場合、AがBに対し当該土地付建物の価額について意見を述べるために行った価額の査定に要した費用をBに請求することはできない。
6R03s-31-エ宅地建物取引業者は、依頼者から媒介報酬の限度額まで受領する他に、依頼者の依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を別途受領することができる。
×
7R03-30-イ宅地建物取引業者は、建物の貸借の媒介において広告を行った場合には、依頼者の依頼の有無にかかわらず、報酬の限度額を超えて、当該広告の料金に相当する額を受領することができる。×
8R02s-34-4
宅地建物取引業者は、依頼者の依頼によらない広告の料金に相当する額を報酬額に合算する場合は、代理又は媒介に係る報酬の限度額を超える額の報酬を依頼者から受けることができる。×
9R01-30-ウ
建物の貸借の媒介において、依頼者の依頼によらない通常の広告を行い、国土交通大臣の定める報酬限度額の媒介報酬のほか、当該広告の料金に相当する額を受領した。
×
10R01-32-3
宅地建物取引業者Aは、既存住宅の売買の媒介について、Aが売主Bに対して建物状況調査を実施する者をあっせんした場合、AはBから報酬とは別にあっせんに係る料金を受領することはできない。
11H30-30-3
建物が店舗用である場合、宅地建物取引業者Aは、貸主Bからの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が賃貸借契約の成立に寄与したときは、報酬とは別に、その広告料金に相当する額をBに請求することができる。×
12H30-33-3
宅地建物取引業者Aは、Bから、Bが所有し居住している甲住宅の売却について媒介の依頼を受けた。Aは、甲住宅の評価額についての根拠を明らかにするため周辺の取引事例の調査をした場合、当該調査の実施についてBの承諾を得ていなくても、同調査に要した費用をBに請求することができる。×
13H29-26-2
宅地建物取引業者は、限度額の報酬に加えて、依頼者の依頼によって行った広告の料金に相当する額を別途受領することができない。×
14H29-26-3
宅地建物取引業者は、限度額の報酬に加えて、法第35条の規定に基づく重要事項の説明を行った対価として、報酬を受領することができる。×
15H29-43-エ
専任媒介契約に係る通常の広告費用は宅地建物取引業者Aの負担であるが、指定流通機構への情報登録及び依頼者BがAに特別に依頼した広告に係る費用については、成約したか否かにかかわらず、国土交通大臣の定める報酬の限度額を超えてその費用をBに請求することができる。×
16H28-33-イ
宅地建物取引業者は、媒介に係る報酬の限度額の他に、依頼者の依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を報酬に合算して、依頼者から受け取ることができる。
×
17H26-37-ア宅地建物取引業者Aが居住用建物の貸借の媒介をするに当たり、依頼者からの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、Aは、報酬とは別に、その広告料金に相当する額を請求できる。
×
18H25-37-ウ宅地建物取引業者A社(消費税課税事業者)は売主Bから土地付建物の売却の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者C社(消費税課税事業者)は買主Dから戸建住宅の購入の媒介の依頼を受け、BとDの間で売買契約を成立させた。なお、土地付建物の代金は5,500万円(うち、土地代金は2,200万円)で、消費税額及び地方消費税額を含むものとする。A社はBから1,660,000円の報酬を受領し、C社はDから1,669,500円を報酬として受領したほか、Dの特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した特別の費用について、Dが事前に負担を承諾していたので、50,000円を受領した。
19H24-35-エ宅地建物取引業者A社が売主Bから土地付中古別荘の売却の代理の依頼を受け、売買契約を成立させた場合、A社は、代理報酬のほかに、Bからの依頼の有無にかかわらず、通常の広告の料金に相当する額についても、Bから受け取ることができる。
×
20H23-36-3宅地建物取引業者は、建物の貸借の媒介において広告を行った場合には、依頼者の依頼の有無にかかわらず、報酬とは別に、当該広告の料金に相当する額を受領することができる。
×
21H23-40-4宅地建物取引業者は、媒介報酬の限度額まで受領できるほかに、法第37条の規定に基づく契約の内容を記載した書面を作成した対価として、文書作成費を受領することができる。×
22H22-42-2宅地建物取引業者は、国土交通大臣の定める限度額を超えて報酬を受領してはならないが、相手方が好意で支払う謝金は、この限度額とは別に受領することができる。
×
23H19-42-2宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は、B所有の建物についてB及びCから媒介の依頼を受け、Bを貸主、Cを借主とする賃貸借契約を成立させた。Aは、媒介報酬の限度額のほかに、Bの依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を報酬に合算して、Bから受け取ることができる。×
24H18-43-イ宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は、BからB所有の宅地の売却について媒介の依頼を受け、Cを買主として代金1,000万円で売買契約を成立させた。その際、Bから報酬30万円のほかに、Bの特別の依頼による広告に要した実費10万円を受領した。
25H17-34-4宅地建物取引業者Aは、建物の貸借の媒介に当たり、依頼者の依頼に基づいて広告をした。Aは報酬とは別に、依頼者に対しその広告料金を請求することができない。
×
26H12-35-2宅地建物取引業者は、建物の売買の媒介をするに当たり、建物の売主から特別の依頼を受けて広告をし、当該建物の売買契約が成立したので、国土交通大臣が定めた報酬限度額の報酬のほかに、その広告に要した実費を超える料金を受領した。×
27H12-38-3宅地建物取引業者Aが、建物の貸借の媒介をするに当たり、依頼者からの依頼に基づくことなく広告した場合でも、その広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、Aは、報酬とは別に、その広告料金を請求できる。×
28H09-43-1宅地建物取引業者Aが宅地の売買の媒介をするに当たり、特に依頼者から依頼されて特別の広告を行った場合には、当該売買が不成立に終わったときでも、Aは、その広告の料金に相当する額を依頼者から受け取ることができる。

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【宅建過去問】(平成23年問40)報酬” に対して3件のコメントがあります。

  1. 家坂 圭一 より:

    ひろし様

    蛇足ですが、定められた報酬以外に手数料を受け取るのは、宅建業法違反です。
    肢4で書きましたが、「依頼者の依頼によって行う広告の料金・遠隔地への現地調査費用」以外の費用を受領することはできません。

  2. 家坂 圭一 より:

    ひろし様

    講師の家坂です。
    御質問ありがとうございます。
    ちょっと長くなりますが、ご説明申し上げます。

    報酬は、以下の割合に応じて計算します(以下の数字は、すべて税別表示)。

    部分 割合
    200万円以下の部分 5% 
    200万円超で400万以下の部分 4%
    400万円超の部分 3%

    3つの具体例で、実際に計算してみましょう。

    【例1】100万円の物件の売買
    100万×5%=5万

    【例2】300万円の物件の売買
    [1]200万円以下の部分(200万円)と、[2]200万円超で400万円以下の部分(100万円)に分けます。
    [1]200万×5%=10万
    [2]100万×4%=4万
    これを足し算しますから、合計は、10万+4万=14万になります。

    この計算が面倒なので、一律4%で計算して、はみ出る部分である「200×(5%-4%)=2万円」を後で足す、という方法があります。これが解説で使っている方法です。
    つまり、300万×4%+2万=14万、となります。

    【例3】500万円の物件の売買
    [1]200万円以下の部分(200万円)と、[2]200万円超で400万円以下の部分(200万円)と、[3]400万円超の部分(100万円)に分けます。
    [1]200万×5%=10万
    [2]200万×4%=8万
    [3]100万×3%=3万
    これを足し算しますから、合計は、10万+8万+3万=21万になります。

    この計算が面倒なので、一律3%で計算して、[1]からはみ出る部分である「200×(5%-4%)=2万円」と[2]からはみ出る部分である「200×(5%-3%)=4万円」を後で足す、という方法があります。これが、いわゆる「3%+6万円」という計算方法です。
    つまり、500万×3%+6万=21万、となります。

    当然のことですが、分割して計算しても、いわゆる「即算式」を使っても答えは同じです。

  3. ひろし より:

    はじめまして 今年はじめて受験します どこよりもわかりやすくて参考にさせていただいてます。 つまらない質問ですいませんが
    3,000,000×4%+20,000=140,000円 とあるのですが20000円はどこからでてきたのでしょうか? 手数料でしょうか???

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