【宅建過去問】(平成23年問40)報酬

宅地建物取引業者A社(消費税課税事業者)は貸主Bから建物の貸借の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者C社(消費税課税事業者)は借主Dから媒介の依頼を受け、BとDとの間で賃貸借契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば誤っているものはどれか。なお1か月分の借賃は10万円である。

  1. 建物を住居として賃借する場合、C社は、Dから承諾を得ているときを除き、54,000円を超える報酬をDから受領することはできない。
  2. 建物を店舗として貸借する場合、A社がBから108,000円の報酬を受領するときは、C社はDから報酬を受領することはできない。
  3. 建物を店舗として貸借する場合、本件賃貸借契約において300万円の権利金(返還されない金銭)の授受があるときは、A社及びC社が受領できる報酬の額の合計は、302,400円以内である。
  4. C社は、Dから媒介報酬の限度額まで受領できるほかに、法第37条の規定に基づく契約の内容を記載した書面を作成した対価として、文書作成費を受領することができる。

正解:4

23-40-0

賃貸借の媒介に関する報酬が問われた場合、以下の表のように、
(1)居住用か、それ以外か、
(2)居住用だとすれば、依頼者の承諾があるか、
(3)居住用以外の建物だとすれば、権利金の授受があるか、
という手順で考えていく。
(宅地建物取引業法46条1項、国土交通省告示100号第4)


媒介 代理
居住用 原則 半月分  1ヶ月分
例外 合わせて1ヶ月分
※依頼者の承諾がある場合
居住用
以外
原則 合わせて1ヶ月分
例外 権利金の額を売買代金
とみなして算定可能。

※これに加え、課税業者は、消費税を受領することができる。
※複数業者が介在する場合、報酬の合計が1ヶ月分の賃料(+税)を超えることはできない。

1 正しい

居住用建物の賃貸借を媒介する場合、依頼者の承諾を得ている場合を除き、報酬の上限は、借賃の一月分の半分に相当する金額(+消費税等相当額)である(宅地建物取引業法46条、告示第四)。
本肢では、54,000円が上限となる。

2 正しい

居住用以外の建物の賃貸借を代理する場合、報酬の上限は、借賃の一月分倍に相当する金額(+消費税等相当額)である。この上限額を受け取った場合、他方当事者からは報酬を受領することができない(宅地建物取引業法46条、告示第五)。
本肢では、貸主Bの代理であるA社が報酬上限額(100,000円×1.05=108,000円)を受領しているから、借主Dを媒介するC社は、報酬を一切受領することができない。

3 正しい

居住用以外の建物の賃貸借に関し、権利金の授受があるときは、権利金を基準として報酬を計算することができる(宅地建物取引業法46条、告示第六)。
本肢では、返還されない金銭が授受されているから、これが権利金にあたる。すなわち、権利金の300万円を基準に、報酬を計算することができる。具体的には、
3,000,000×4%+20,000=140,000円
これを2倍した280,000円に消費税を加算した302,400円が受領できる報酬の上限となる。

4 誤り

「依頼者の依頼によって行う広告の料金・遠隔地への現地調査費用」以外の費用を受領することは許されない(宅地建物取引業法46条、告示第七第1項)。


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【宅建過去問】(平成23年問40)報酬” に対して 3 件のコメントがあります

  1. 家坂 圭一 より:

    ひろし様

    蛇足ですが、定められた報酬以外に手数料を受け取るのは、宅建業法違反です。
    肢4で書きましたが、「依頼者の依頼によって行う広告の料金・遠隔地への現地調査費用」以外の費用を受領することはできません。

  2. 家坂 圭一 より:

    ひろし様

    講師の家坂です。
    御質問ありがとうございます。
    ちょっと長くなりますが、ご説明申し上げます。

    報酬は、以下の割合に応じて計算します(以下の数字は、すべて税別表示)。

    部分 割合
    200万円の部分 5% 
    200万円超で400万以下の部分 4%
    200万円超で400万以下の部分 3%

    3つの具体例で、実際に計算してみましょう。

    【例1】100万円の物件の売買
    100万×5%=5万

    【例2】300万円の物件の売買
    [1]200万円以下の部分(200万円)と、[2]200万円超で400万円以下の部分(100万円)に分けます。
    [1]200万×5%=10万
    [2]100万×4%=4万
    これを足し算しますから、合計は、10万+4万=14万になります。

    この計算が面倒なので、一律4%で計算して、はみ出る部分である「200×(5%-4%)=2万円」を後で足す、という方法があります。これが解説で使っている方法です。
    つまり、300万×4%+2万=14万、となります。

    【例3】500万円の物件の売買
    [1]200万円以下の部分(200万円)と、[2]200万円超で400万円以下の部分(200万円)と、[3]400万円超の部分(100万円)に分けます。
    [1]200万×5%=10万
    [2]200万×4%=8万
    [3]100万×3%=3万
    これを足し算しますから、合計は、10万+8万+3万=21万になります。

    この計算が面倒なので、一律3%で計算して、[1]からはみ出る部分である「200×(5%-4%)=2万円」と[2]からはみ出る部分である「200×(5%-3%)=4万円」を後で足す、という方法があります。これが、いわゆる「3%+6万円」という計算方法です。
    つまり、500万×3%+6万=21万、となります。

    当然のことですが、分割して計算しても、いわゆる「即算式」を使っても答えは同じです。

  3. ひろし より:

    はじめまして 今年はじめて受験します どこよりもわかりやすくて参考にさせていただいてます。 つまらない質問ですいませんが
    3,000,000×4%+20,000=140,000円 とあるのですが20000円はどこからでてきたのでしょうか? 手数料でしょうか???

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