【宅建過去問】(平成24年問12)借地借家法(借家)

A所有の居住用建物(床面積50m2)につき、Bが賃料月額10万円、期間を2年として、賃貸借契約(借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借、同法第39条に規定する取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に規定する一時使用目的の建物の賃貸借を除く。以下この問において「本件普通建物賃貸借契約」という。)を締結する場合と、同法第38条の定期建物賃貸借契約(以下この問において「本件定期建物賃貸借契約」という。)を締結する場合とにおける次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。

  1. 本件普通建物賃貸借契約でも、本件定期建物賃貸借契約でも、賃借人が造作買取請求権を行使できない旨の特約は、有効である。
  2. 本件普通建物賃貸借契約でも、本件定期建物賃貸借契約でも、賃料の改定についての特約が定められていない場合であって経済事情の変動により賃料が不相当になったときには、当事者は将来に向かって賃料の増減を請求することができる。
  3. 本件普通建物賃貸借契約では、更新がない旨の特約を記載した書面を契約に先立って賃借人に交付しても当該特約は無効であるのに対し、本件定期建物賃貸借契約では、更新がない旨の特約を記載した書面を契約に先立って賃借人に交付さえしておけば当該特約は有効となる。
  4. 本件普通建物賃貸借契約では、中途解約できる旨の留保がなければ賃借人は2年間は当該建物を借りる義務があるのに対し、本件定期建物賃貸借契約では、一定の要件を満たすのであれば、中途解約できる旨の留保がなくても賃借人は期間の途中で解約を申し入れることができる。

正解:3

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【1】正しい

造作買取請求権に関する借地借家法の規定(借地借家法33条)は任意規定に過ぎない(借地借家法37条)。
したがって、特約で排除することが可能である。
このことは、普通建物賃貸借契約、定期建物賃貸借契約の双方に共通である。

■類似過去問(造作買取請求権を排除する特約)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
127-12-3期間満了により賃貸借契約が終了する際に賃借人は造作買取請求をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。×
224-12-1普通建物賃貸借、定期建物賃貸借の双方において、特約で造作買取請求権の排除が可能。
323-12-1普通建物賃貸借、定期建物賃貸借の双方において、特約で造作買取請求権の排除が可能。
422-12-3定期建物賃貸借で、特約がなければ、造作買取請求権が発生。
511-14-1普通建物賃貸借において、特約で造作買取請求権の排除が可能。
607-13-1普通建物賃貸借において、特約で造作買取請求権の排除が可能。
705-12-4普通建物賃貸借において、造作買取請求権を排除する特約は無効。×

【2】正しい

【普通建物賃貸借契約】

当事者には、原則として、賃料増減請求権があるが(借地借家法32条1項本文)、特約で「賃料増額しない」と定めることは可能である(同項但書)。
本肢では、「特約が定められていない」というのだから、当事者は賃料の増減を請求することができる。

※「賃料を減額しない」という特約は認められない。

【定期建物賃貸借契約】

当事者には、原則として、賃料増減請求権があるが(借地借家法32条1項本文)、借賃の改定に係る特約を締結することも可能である(借地借家法38条7項)。
本肢では、「特約が定められていない」というのだから、当事者は賃料の増減を請求することができる。

普通賃貸借 定期賃貸借
不増額特約 有効 有効
不減額特約 無効 有効
■類似過去問(借賃増減請求権)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
127-12-2賃貸借契約開始から3年間は賃料を増額しない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。×
225-11-4定期建物賃貸借において、賃料改定につき特約がある場合、賃借人は賃貸人に対して賃料の減額請求ができない。
324-12-2普通建物賃貸借・定期建物賃貸借の双方につき、特約がなければ、賃料の増減額請求権が発生。
422-12-4定期建物賃貸借で、特約がなければ、賃料の増減額請求権が発生。
516-14-1普通建物賃貸借において、使用収益開始前には賃料減額請求は不可。
616-14-2転貸借契約を締結した場合、賃借人は、賃料の増減額請求権を行使できない。×
713-13-3普通建物賃貸借では、家賃が不相当に高額になった場合、借主は、契約条件にかかわらず減額請求が可能。
813-13-4普通建物賃貸借では、「家賃を減額しない」という特約は無効。
909-12-1家賃の増減について特約のない場合で、経済事情の変動により家賃が不相当に高額となったとき、賃借人は、賃貸人に対し将来に向かって家賃の減額を請求できる。
1009-12-2「家賃を増額しない」という特約があっても、増額請求が可能。×
1105-12-2「家賃を増額しない」という特約は有効。

【3】誤り

【普通建物賃貸借契約】

契約更新のルール(借地借家法26条)は、強行規定である(借地借家法30条)。
したがって、「更新がない旨の特約を書面で交付」したとしても、その特約は無効である。

【定期建物賃貸借契約】

「更新がない旨の特約」を有効に成立させるためには、書面を交付するだけでなく、その書面を説明する必要がある(借地借家法38条2項)。そして、この説明がなかったときは、特約は無効となる(借地借家法38条3項)。
本肢では、「交付さえしておけば」といっているが、これだけでは特約は無効である。

■類似過去問(定期建物賃貸借:事前説明)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
126-12-3定期建物賃貸借契約につき、契約書と同じ書面内に記載して説明すれば足りる。×
226-12-4定期建物賃貸借契約につき説明しなかったときは、契約の更新がない旨の定めは無効となる。
324-12-3定期建物賃貸借契約につき、書面を交付さえすれば特約は有効。×
420-14-2公正証書で契約を締結すれば、書面の交付・説明の必要はない。×
515-14-3定期建物賃貸借契約を締結する場合、書面の交付・説明が必要である。

【4】正しい

【普通建物賃貸借契約】

中途解約できる旨を留保しない限り、契約期間中に解約することはできない(民法618条)。

【定期建物賃貸借契約】

床面積200m2未満の建物に係る定期建物賃貸借契約については、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、中途解約できる旨を留保していなかったとしても、賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる(借地借家法38条5項)。

■類似過去問(建物賃貸借の中途解約)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
127-12-4賃貸人も賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。×
224-12-4普通建物賃貸借では中途解約不可、定期建物賃貸借契約では途中解約可能。
323-12-4一時使用目的の場合、中途解約は特約がなければ不可。
420-14-4定期建物賃貸借契約では、床面積に関わらず、中途解約が可能。×
519-14-3定期建物賃貸借契約では中途解約不可、一時使用賃貸借ではいつでも中途解約可能。×
617-15-4建物の賃貸借では、中途解約権の留保は不可。×
702-09-3
(Aは、その所有する建物を明らかな一時使用のためBに賃貸したが、Bは期間満了後も居住を続け、Aもその事実を知りながら異議を述べなかった。)Aは、正当事由のない場合でも解約の申入れをし、Bに対し、その3ヵ月後に明渡請求をすることができる。

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