【宅建過去問】(平成24年問29)媒介契約

宅地建物取引業者A社が、宅地建物取引業者でないBから自己所有の土地付建物の売却の媒介を依頼された場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、誤っているものはどれか。

  1. A社がBと専任媒介契約を締結した場合、当該土地付建物の売買契約が成立したときは、A社は、遅滞なく、登録番号、取引価格及び売買契約の成立した年月日を指定流通機構に通知しなければならない。
  2. A社がBと専属専任媒介契約を締結した場合、A社は、Bに当該媒介業務の処理状況の報告を電子メールで行うことはできない。
  3. A社が宅地建物取引業者C社から当該土地付建物の購入の媒介を依頼され、C社との間で一般媒介契約(専任媒介契約でない媒介契約)を締結した場合、A社は、C社に法第34条の2の規定に基づく書面を交付しなければならない。
  4. A社がBと一般媒介契約(専任媒介契約でない媒介契約)を締結した場合、A社がBに対し当該土地付建物の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。

正解:2

1 正しい

専任媒介契約に基づき売買契約が成立したときは、宅建業者は以下の事項を指定流通機構に通知しなければならない(宅地建物取引業法34条の2第7項、同法規則15条の11)。

  1. 登録番号
  2. 取引価格
  3. 契約成立年月日
■類似過去問(契約成立時の指定流通機構への通知)
内容を見る
宅建業法[10]4(3)④
指定流通機構への登録(契約成立時の通知)
 年-問-肢内容正誤
128-27-2
専任媒介契約を締結した場合、売買契約が成立しても、引渡しが完了していなければ、指定流通機構に通知する必要はない。
×
225-28-ア専任媒介契約の場合、契約成立後、遅滞なく、登録番号、取引価格、契約成立日、売主・買主の氏名の通知が必要。×
324-29-1専任媒介契約の場合、契約成立後、遅滞なく、指定流通機構に対し、登録番号・取引価格・契約年月日の通知が必要。
423-31-4専任媒介契約の場合、契約成立後、指定流通機構に対する通知義務なし。×
521-32-4専任媒介契約の場合、売買契約が成立し物件の引渡しを完了した後、遅滞なく、指定流通機構に通知。×
620-35-ウ通知事項は、宅地の所在・取引価格・契約年月日。×
716-45-1指定流通機構に通知しないと指示処分の対象。
815-43-1報酬を受領するまでは、指定流通機構への通知義務なし。×
910-45-3専任媒介契約の場合、契約成立後、遅滞なく、指定流通機構に対し、登録番号・取引価格・契約年月日の通知が必要。

2 誤り

専任媒介契約においては、依頼者に対し、業務の処理状況を「2週間に1回以上」の頻度で報告しなければならない(専属専任媒介契約では「1週間に1回以上」。宅地建物取引業法34条の2第9項)。
報告の方法は特に限定されていないので、電子メールによる報告でも、口頭の報告でも構わない。

■類似過去問(依頼者への報告)
内容を見る
宅建業法[10]4(4)
業務処理状況の報告
 年-問-肢内容正誤
129-43-ア専任媒介契約を締結した場合、宅地建物取引業者は、2週間に1回以上、業務の処理状況を依頼者に報告しなければならないが、これに加え、当該中古マンションについて購入の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨を依頼者に報告しなければならない。
227-30-エ宅地建物取引業者は、専任媒介契約に係る業務の処理状況の報告日を毎週金曜日とする旨の特約をした。
324-29-2電子メールでの報告は不可。×
421-32-3専任媒介契約の場合、「休業日を除き14日に1回報告する」という特約は有効。×
517-36-イ専属専任媒介の場合、2週間に1回以上報告しなければならない。×
616-39-4専任媒介契約の場合、「5日に1度報告する」という特約は無効。×
714-34-4専任媒介契約の場合、「20日に1回以上報告する」という特約は有効。×
812-37-4専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上の報告が必要。
910-45-4専属専任媒介契約の場合、「10日に1回以上報告する」という特約は有効。×
1003-44-3専任媒介契約の場合、「10日に1回以上報告する」という特約は有効。
1101-46-1専任媒介契約の場合、「報告日は毎月15日」という特約は有効。×

3 正しい

媒介契約を締結したとき、宅建業者は、依頼者に対して、媒介契約の内容を記した書面を交付しなければならない(宅地建物取引業法34条の2第1項)。
これは、一般媒介契約・専任媒介契約の双方に共通であり、また、宅建業者間の取引についても省略することはできない。

■類似過去問
内容を見る
宅建業法[10]1(2)②
媒介契約(業者間取引)
 年-問-肢内容正誤
129-43-イ
専任媒介契約の有効期間は、3月を超えることができず、また、依頼者の更新しない旨の申出がなければ自動更新とする旨の特約も認められない。ただし、依頼者が宅地建物取引業者である場合は、依頼者との合意により、自動更新とすることができる。×
228-41-1
宅建業者Aは、宅建業者Bから宅地の売却についての依頼を受けた場合、媒介契約を締結したときは媒介契約書を交付しなければならないが、代理契約を締結したときは代理契約の内容を記載した書面を交付する必要はない。
×
327-30-ア業者間の専任媒介契約では書面作成義務なし。×
426-32-イ
媒介契約を締結した場合、遅滞なく媒介契約書を交付しなければならないが、依頼者も宅建業者であるときは、書面の交付を省略できる。
×
524-29-3業者間の一般媒介契約でも書面交付義務あり。
614-34-1業者間の媒介契約には、規制の適用なし。×
702-47-3業者間で媒介契約を締結する場合、媒介契約の内容を書面化して交付する必要はない。×

4 正しい

宅建業者は、媒介契約に関し、価額について意見を述べる場合には、根拠を明らかにしなければならない(宅地建物取引業法34条の2第2項)。
これは、一般媒介契約・専任媒介契約の双方に共通である。

■類似過去問(価額につき意見を述べる場合)
内容を見る
宅建業法[10]3(2)
価額につき意見を述べる場合
 年-問-肢内容正誤
125-28-イ価額・評価額につき意見を述べるときは、根拠を明らかにしなければならない。
224-29-4価額・評価額につき意見を述べるときは、根拠を明らかにする義務がある。
319-39-2価額・評価額につき意見を述べるときは、根拠を明らかにする義務がある。
416-39-3依頼者の請求がなければ、価額・評価額に関する意見につき、根拠を明らかにする義務はない。×
513-38-3価額に対して意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
612-36-3価額について意見を述べる場合に、根拠を明らかにしなかったとき、業務停止処分を受けることがある。
709-36-1価額に対して意見を述べるときは、その根拠を書面により明らかにしなければならない。×
806-47-2評価額について意見を述べるときは、依頼者の請求がなくても、必ず根拠を明らかにしなければならない。
901-46-2依頼者の希望価額と宅建業者が適正と考える評価額とが異なる場合、同種の取引事例等その根拠を明らかにして、依頼者に対し意見を述べることができる。

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【宅建過去問】(平成24年問29)媒介契約” に対して 4 件のコメントがあります

  1. hirosox より:

    (3)について
    問題の主旨とは違ってきますが、
    民法では、双方代理は原則禁止となっていたのですが、この問題では、双方媒介の形になっています。
    代理ではなく、媒介だから大丈夫という解釈で、よろしいのでしょうか?

    1. 家坂 圭一 より:

      hirosox様

      講師の家坂です。
      御質問ありがとうございます。

      >民法では、双方代理は原則禁止となっていたのですが、この問題では、双方媒介の形になっています。
      >代理ではなく、媒介だから大丈夫という解釈で、よろしいのでしょうか?

      御理解の通りで、間違いありません。
      双方代理と異なり、双方媒介については、民法・宅建業法とも特に規制を設けていません。
      また、実務上も「両手媒介」などと呼ばれ、広く行われているところです。
      宅建業法でも、報酬に関しては、双方媒介を前提とした計算方式が示されています。本試験問題でも、報酬に関する双方媒介というケースが頻出です。

      1. hirosox より:

        家坂先生
        早速のご返信ありがとうございます。曖昧なイメージで覚えてしまっていたので、理解して整理していきたいと思います。
        ありがとうございました。

        1. 家坂 圭一 より:

          hirosoxさん

          わざわざコメントありがとうございます。
          引き続き勉強頑張ってください!

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