【宅建過去問】(平成24年問32)重要事項の説明・契約書面

宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bと宅地の売買について交渉を行う場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に違反しないものはどれか。なお、この問において、「重要事項説明」とは、法第35条の規定に基づく重要事項の説明を、「37条書面」とは、法第37条の規定により交付すべき書面をいうものとする。

  1. Bは、買受けの申込みを行い、既に申込証拠金を払い込んでいたが、申込みを撤回することとした。A社は、既にBに重要事項説明を行っていたため、受領済みの申込証拠金については、解約手数料に充当するとして返還しないこととしたが、申込みの撤回には応じた。
  2. Bは、事業用地として当該宅地を購入する資金を金融機関から早急に調達する必要があったため、重要事項説明に先立って37条書面の交付を行うようA社に依頼した。これを受け、A社は、重要事項説明に先立って契約を締結し、37条書面を交付した。
  3. Bは、当該宅地を購入するに当たり、A社のあっせんを受けて金融機関から融資を受けることとした。この際、A社は、重要事項説明において当該あっせんが不調に終わるなどして融資が受けられなくなった場合の措置について説明をし、37条書面へも当該措置について記載することとしたが、融資額や返済方法等のあっせんの内容については、37条書面に記載するので、重要事項説明に係る書面への記載は省略することとした。
  4. Bは、契約するかどうかの重要な判断要素の1つとして、当該宅地周辺の将来における交通整備の見通し等についてA社に確認した。A社は、将来の交通整備について新聞記事を示しながら、「確定はしていないが、当該宅地から徒歩2分のところにバスが運行するという報道がある」旨を説明した。

正解:4

【1】違反する

「相手方等が契約の申込みの撤回を行うに際し、既に受領した預り金を返還することを拒むこと」は宅建業法に違反する(宅地建物取引業法47条の2第3項、同法施行規則16条の12第2号)。
重要事項説明を行ったからといって、免責されるわけではない。

■類似過去問(預り金の返還拒否)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
127-41-エ「お預かりした申込証拠金10万円のうち、社内規程上、お客様の個人情報保護のため、申込書の処分手数料として、5,000円はお返しできませんが、残金につきましては法令に従いお返しします。」という発言は、宅建業法に違反しない。×
224-32-1重要事項説明をしていたので、申込証拠金の返還を拒否×
321-40-2売主に交付していたので返還せず×
420-38-2媒介報酬相当額を差し引いて返還×
518-41-2貸主に交付していたので返還せず×
612-35-3家主に交付していたので返還せず×

【2】違反する

重要事項の説明は、契約が成立するまでの間に行わなければならない(宅地建物取引業法35条1項)。
買主が急いでいるからといって、省略することは許されない。

■類似過去問(35条書面:タイミング)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
126-36-4この物件は人気物件ですので、申込みをいただいた時点で契約成立とさせていただきます。後日、重要事項説明書を兼ねた契約書を送付いたしますので、署名押印の上、返送していただければ、手続は全て完了いたします。×
224-32-2買主の要求により、35条書面の交付・説明に先立って契約を締結し37条書面を交付しても、宅建業法に違反しない×
323-33-3買主の申出により、契約締結後に重要事項を説明した場合、宅建業法に違反しない×
423-33-435条書面を先に交付し、その後契約締結前に重要事項説明を行った場合、宅建業法に違反しない
517-39-4売主・買主双方の了解を得て、契約締結後に重要事項説明をしても、宅建業法に違反しない×
611-34-4重要事項説明書を郵送した場合、その説明を行った後に限り、契約を締結することができる
709-38-4重要事項の口頭説明の後、契約を成立させ、その後に重要事項説明書を郵送した場合、宅建業法に違反しない×
804-37-3宅建業者である売主が、宅建業者でない買主に対し、「建物の形状・構造については、工事が完了した後に説明する」と重要事項説明を行い、その後に売買契約を締結した場合、宅建業法に違反する

【3】違反する

融資のあっせんの内容とあっせんが成立しないときの措置は、35条書面の必要的記載事項である(宅地建物取引業法35条1項12号)。これを省略することは許されない。
※37条については、あっせんに関する定めがある場合に記載すればよい(宅地建物取引業法37条1項9号)。

■類似過去問(35条書面:金銭貸借のあっせん)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
124-32-3融資額や返済方法等のあっせん内容につき、37条書面に記載するので、重要事項説明書への記載は省略した場合、宅建業法に違反しない。×
210-42-3融資のあっせんに関し、利息の利率についてアド・オン方式で表示したときは、年利建ての実質金利を付記しなければ、広告をすることができない。
309-40-2融資条件を説明したが、融資が成立しないときの措置について説明しなかった場合、宅建業法に違反しない。×
401-47-3あっせんが成立しない場合の措置は説明したが、融資機関が複数あったため、融資条件の説明はしなかった場合、宅建業法に違反しない。×
▲参考過去問(37条書面:金銭貸借のあっせん)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
111-35-1貸借でも記載が必要。×
202-49-4宅建業者が自ら売主となる場合、金銭の貸借のあっせんの定めをしたが、その履行が確実であったので、金銭の貸借が成立しないときの措置について、これを定めず、買主の承諾を得て、その記載をしなかったとしても、宅建業法に違反しない。×

【4】違反しない

宅建業者が契約締結の勧誘に際し、「当該契約の目的物である宅地又は建物の将来の環境又は交通その他の利便について誤解させるべき断定的判断を提供すること」は禁止されている(宅地建物取引業法47条の2第3項、同法施行規則16条の12第1号イ)。
しかし、本問では、「確定はしていない」ことを留保した上で、「新聞記事を示しながら」「報道がある」と説明したのみである。禁止事項には該当しない。

■類似過去問(将来の環境・交通の利便)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
▲イ号
128-34-2
宅建業者が、分譲マンションの購入を勧誘するに際し、うわさをもとに「3年後には間違いなく徒歩5分の距離に新しく私鉄の駅ができる」と告げた場合、そのような計画はなかったとしても、故意にだましたわけではないので宅建業法には違反しない。
×
227-41-ア「隣接地は、市有地で、現在、建築計画や売却の予定がないことを市に確認しました。将来、建つとしても公共施設なので、市が眺望を遮るような建物を建てることは絶対ありません。ご安心ください。」という発言は、宅建業法に違反しない。×
326-43-4「近所に幹線道路の建設計画がある」と説明したが、実際には建設計画は存在せず、従業者の思い込みであった場合、宅建業法に違反しない。×
424-32-4交通整備の見通しにつき、新聞報道を示しながら、未確定の話として説明した場合、宅建業法に違反しない。
524-41-イ断定的判断を提供した従業員に故意がない場合、宅建業法に違反しない。×
620-38-3存在しない新駅設置計画を説明したが、契約には至らなかった場合、宅建業法に違反しない。×
716-44-2過失で断定的判断を提供した場合でも免責されない。
808-45-410年後開通予定の駅候補地の1つが徒歩5分の場所にある場合、「地下鉄新駅まで徒歩5分」と広告しても、宅建業法に違反しない。×
▲ハ号
126-43-2相手方に事前の連絡をしないまま自宅を訪問したが、勧誘に先立って、業者名・自己の氏名・契約締結の勧誘が目的である旨を告げた上で勧誘を行った場合、宅建業法に違反しない。
224-41-ア勧誘に先立って商号・自らの氏名を告げてから勧誘を行ったが、勧誘の目的が投資用マンションの売買契約の締結である旨を告げなかった場合、宅建業法に違反しない。×
▲ニ号
126-41-2相手方が明確に買う意思がない旨を表明した場合、別の従業者をして、再度勧誘を行わせることは法に違反しない。×
226-43-3土地の買受けの勧誘に当たり、売却の意思は一切ない旨を告げられたが、その翌日、再度の勧誘を行った場合、宅建業法に違反しない。×
▲ホ号
124-41-エ「午後3時に訪問されるのは迷惑である。」と事前に聞いていたが、深夜でなければ迷惑にはならないだろうと判断し、午後3時に当該相手方を訪問して勧誘を行った。×
▲ヘ号
123-41-イ建物の販売に際して、短時間であったが、私生活の平穏を害するような方法により電話勧誘を行い、相手方を困惑させた。×

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