【宅建過去問】(平成24年問38)損害賠償の予定・手付金

宅地建物取引業者A社が、自ら売主として締結する建築工事完了後の新築分譲マンション(代金3,000万円)の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。

  • ア A社は、宅地建物取引業者である買主Bとの当該売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とする特約を定めることができない。
  • イ A社は、宅地建物取引業者でない買主Cとの当該売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額300万円に加え、違約金を600万円とする特約を定めたが、違約金についてはすべて無効である。
  • ウ A社は、宅地建物取引業者でない買主Dとの当該売買契約の締結に際して、宅地建物取引業法第41条の2の規定による手付金等の保全措置を講じた後でなければ、Dから300万円の手付金を受領することができない。
  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. なし

正解:3

【ア】誤り

宅建業者間の取引であるから、損害賠償額の予定に関する規定の適用を受けない(宅地建物取引業法38条1項、宅地建物取引業法78条2項)。
したがって、販売価額の20%(600万円)を超える損害賠償額を特約したとしても、その特約は有効である。

■類似過去問(業者間取引と損害賠償額の予定)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
127-39-3業者間取引で30%の損害賠償予定が可能。
224-38-ア業者間取引で20%超の損害賠償予定は不可。×
323-39-1業者間取引で20%超の違約金を特約することが可能。
417-43-1業者間取引で20%超の損害賠償特約は無効。×
517-43-3業者間取引で損害賠償額の予定がない場合、実損額の請求が可能。
616-40-2損害賠償の予定等の制限が業者間取引に適用される。×
708-48-3宅建業者を買主とする売買契約や業者間取引でも、20%超の損害賠償予定は無効である。×
802-40-3業者間取引で、特約がない場合、75%の損害賠償金を受領すると、宅建業法に違反する。×

【イ】誤り

損害賠償の予定額と違約金の額を合算した額が代金の10分の2を超えることは禁止されている(宅地建物取引業法38条1項)。本肢では、これらの合計が10分の3に達しており、このような定めは、違法である。
しかし、この場合であっても、損害賠償・違約金に関する定めの全てが無効となるわけではなく、10分の2を超える部分について無効になるに過ぎない(宅地建物取引業法38条2項)。
したがって、本肢の特約は、「損害賠償金・違約金の合計が600万円」という内容になる。

■類似過去問(損害賠償の予定等の制限)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
128-28-エ
損害賠償の予定額を25%とする特約が可能。
×
227-36-ア損害賠償20%+違約金10%とする特約は、全体として無効。×
325-38-イ損害賠償の予定額と違約金の合計額を20%とする特約は有効。
424-38-イ損害賠償10%+違約金20%の特約をした場合、違約金については全て無効。×
523-37-3損害賠償+違約金で10%の特約が可能。
622-39-2損害賠償20%+違約金10%の特約が可能。×
722-40-2損害賠償15%+違約金15%の特約が可能。×
821-37-1手付金5%+損害賠償15%の特約は不可。×
920-40-2売主の違約金30%の特約が可能。×
1018-39-2損害賠償+違約金が20%を超える特約は不可。
1117-43-2損害賠償40%とする特約が可能。×
1215-38-4損害賠償+違約金で33%の特約は違法。
1312-40-4代金の20%の手付金を違約手付とする特約を定めた場合、別途損害賠償の予定を定めることができる。×
1410-36-2損害賠償を20%と予定した場合、違約金を定めることはできない。
1508-46-3損害賠償を10%と予定しても、実際の損害が大きければ20%まで請求できる。×
1607-43-2損害賠償の予定額20%、別に違約金10%という特約をすることはできない。
1707-45-4損害賠償の予定額として、手付の5%に加え、20%を支払うという特約は有効である。×
1805-43-2違約金20%とする特約が可能。
1904-44-4違約金と損害賠償額の予定を合わせて20%超でも、宅建業法に違反しない。×
■類似過去問(損害賠償額の予定:特約の効力)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
127-36-ア損害賠償20%+違約金10%とする特約は、全体として無効。×
224-38-イ損害賠償10%+違約金20%の特約をした場合、違約金については全て無効。×
319-41-220%を超える特約は全て無効。×
417-43-440%とする特約は全て無効。×
516-37-4損害賠償20%超でも、重要事項として説明すれば有効。×
614-40-420%を超える特約は全て無効。×
711-33-420%を超える特約をした場合、20%を超える部分が無効。
808-46-4損害賠償20%+違約金20%の特約をした場合、それらの合計が20%となる。
906-43-2違約金40%と合意しても、20%を超える部分については請求できない。
1001-48-3損害賠償額を33%と特約した場合、その特約は無効であり、損害賠償の額は予定しなかったことになる。×

【ウ】誤り

建築工事完了後の建物であるから、手付金の額が代金の10%以下かつ1,000万円以下であれば保全措置を講ずる必要はない(宅地建物取引業法41条の2第1項、同法施行令3条の2)。
本肢で受け取った手付金の300万円は、代金の10%ジャストであり、かつ、1,000万円以下だから、保全措置を講ずる必要はない。

■類似過去問(手付金等の保全措置:工事完了後の物件)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
124-34-ア代金2,000万円/手付金200万円・中間金100万円→中間金受領後に保全措置×
224-34-イ代金2,000万円/代金に充当される申込証拠金10万円・手付金200万円→保全措置を講じた上で手付金を受領
324-38-ウ代金3,000万円/手付金300万円→保全措置を講じなければ受領できない×
420-41-2代金5,000万円/手付金700万円→保全措置を講じずに受領できる×
517-42-1代金4,000万円/手付金400万円→保全措置を講じずに受領できる
617-42-2代金4,000万円/手付金100万円・中間金600万円→中間金のみ保全措置を講じればよい×
715-38-2手付金20%→保全措置を講じた上で受領
814-40-3手付が代金の1/10を超え、かつ、1,000万円を超える→いかなる場合も保全措置が必要×
909-44-1手付金が代金の10%を超えるが、営業保証金の額の範囲内→保全措置は不要×
1009-44-4手付金が本体価額(税引価格)の10%を超えるが、売買代金(税込価格)の10%以下→保全措置は不要
1104-41-1代金4,500万円/手付金400万円・中間金2000万円→中間金のみ保全措置を講じればよい×
1202-42-4代金1億円/手付金900万円・中間金4,100万円/引渡し・登記の移転は中間金の支払いと同時→保全措置なしで、手付金を受領できない×
1301-42-2代金12,000万円/手付金1,500万円・中間金4,500万円・残代金6,000万円/引渡し・登記移転は中間金の支払いと同時 →手付金の受領前に保全措置が必要

まとめ

誤っているものは、ア、イ、ウの3つである。正解は、肢3。


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