6月
14
2013

【宅建過去問】(平成24年問39)瑕疵担保責任

【過去問本試験解説】発売中

宅地建物取引業者A社が、自ら売主として建物の売買契約を締結する際の特約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。

  1. 当該建物が新築戸建住宅である場合、宅地建物取引業者でない買主Bの売買を代理する宅地建物取引業者C社との間で当該契約締結を行うに際して、A社が当該住宅の瑕疵担保責任を負う期間についての特約を定めないこと。
  2. 当該建物が中古建物である場合、宅地建物取引業者である買主Dとの間で、「中古建物であるため、A社は、瑕疵担保責任を負わない」旨の特約を定めること。
  3. 当該建物が中古建物である場合、宅地建物取引業者でない買主Eとの間で、「A社が瑕疵担保責任を負う期間は、売買契約締結の日にかかわらず引渡しの日から2年間とする」旨の特約を定めること。
  4. 当該建物が新築戸建住宅である場合、宅地建物取引業者でない買主Fとの間で、「Fは、A社が瑕疵担保責任を負う期間内であれば、損害賠償の請求をすることはできるが、契約の解除をすることはできない」旨の特約を定めること。

正解:4

【1】 ◯ 違反しない

瑕疵担保責任に関する特約を定めるか定めないかは、当事者の自由である。宅建業法は、特約を定める場合の内容を規制しているに過ぎず、特約を定めることを義務付けているわけではないのである。
したがって、本肢において、「特約を定めないこと」には何らの問題はない。

※この場合、瑕疵担保責任の内容は、民法(570条、566条3項)にしたがうことになる。

■類似過去問(瑕疵担保責任に関する特約)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
127-39-2買主が建物を短期間使用後取り壊す予定である場合、瑕疵担保責任を負わない旨の特約を定めることができる。×
225-38-ア引渡後2年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。×
324-39-1瑕疵担保責任を負う期間に関し、特約を定めないことは宅建業法に違反する。×
424-39-4「損害賠償のみ可能、解除不可」という特約は宅建業法に違反する。

521-38-ア「瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。×
621-38-イ「重要事項として説明した瑕疵については担保責任を負わない」という特約は有効。
721-38-ウ「瑕疵担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
820-09-1「瑕疵担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
919-41-3「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。×
1017-42-4「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は宅建業法に違反しない。×
1111-33-2「契約解除できるのは、瑕疵により契約目的が達成できないときに限る」という特約は無効。×
1211-33-3「引渡しから2年、買主の知っている瑕疵は担保しない」という特約は有効。
1309-41-1「契約は解除できないが、損害賠償請求はできる」という特約は無効。
1409-41-2「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。×
1505-45-1「瑕疵担保責任は売主の責めに帰するものに限る」という特約は有効。×

【2】 ◯ 違反しない

瑕疵担保責任に関する特約の制限は、業者間取引には適用されない(宅地建物取引業法40条、宅地建物取引業法78条2項)。
したがって、業者間取引において、瑕疵担保責任を負わない旨の特約をしても、宅建業法には違反しない。

■類似過去問(業者間取引と瑕疵担保責任)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
124-39-2業者間取引で「瑕疵担保責任を負わない」という特約は業法に違反しない
223-39-4業者間取引で「瑕疵担保責任は引渡しから1年に限る」という特約は業法に違反しない
318-38-4業者間取引で「瑕疵担保責任を負わない」という特約は業法に違反しない
418-41-3業者間取引で「瑕疵担保責任を負わない」という特約は業法に違反しない
513-42-4業者間取引で「瑕疵担保責任の期間は引渡しから6月間」という特約は有効である
608-48-2業者間取引で「瑕疵担保責任の期間は引渡しから1年」という特約は有効である
702-40-1業者間取引で「瑕疵担保責任の期間は引渡しから1年」という特約は宅建業法に違反しない
801-44-1業者間取引で「瑕疵担保責任を負わない」という特約は業法に違反しない

【3】 ◯ 違反しない

宅建業者は、自ら売主となる宅地・建物の売買契約において、瑕疵担保責任につき、民法よりも買主に不利な内容の特約をすることができない。例外は、瑕疵担保期間を「引渡しの日から2年間」とする場合に限られる(宅地建物取引業法40条1項)。
本肢は、この例外のケースであるから、民法より買主に不利ではあるが、特約は有効とされる。

■類似過去問(瑕疵担保責任を負う期間)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
127-34-2「引渡しから1年」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる×
227-39-4引渡しを売買契約締結の1月後とし、瑕疵担保責任を負う期間を契約日から2年間とする特約を定めることができる×
326-31-ア「引渡しから3年」とする特約は無効×
424-39-3「引渡しから2年」という特約は有効
523-37-4「瑕疵発見から2年」という特約は有効
622-40-1「引渡しから3年」という特約は有効
721-40-4「引渡しから2年」という特約は有効
820-40-4「引渡しから2年かつ瑕疵発見から30日」という特約は有効×
917-42-3「契約締結から2年」という特約は有効×
1015-41-4「引渡しから1年」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる×
1114-41-1「引渡しから半年」という特約は有効×
1212-40-1「引渡しから1年」という特約は無効で、「瑕疵発見から1年」となる
1311-33-3「引渡しから2年、買主の知っている瑕疵は担保しない」という特約は有効
1410-36-4損害賠償額を予定した場合、「瑕疵担保期間は引渡しから1年」という特約は有効×
1509-41-1「引渡しから2年の期間内、契約を解除できないが、損害賠償を請求できる」旨の特約は無効
1609-41-3「契約締結から2年、その期間内に瑕疵修補請求権も行使できる」という特約は有効×
1709-41-4「引渡しから1年」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる×
1808-48-2「引渡しから1年」という特約は業者間では有効だが、業者以外を売主・業者を買主とする売買契約では無効×
1907-43-1「引渡しから2年」という特約をしたときでも、瑕疵発見から1年は瑕疵担保責任を負う×
2007-45-1「瑕疵発見から1年半」という特約は有効
2106-43-1「瑕疵の事実を知ってから1年」と定めても、「引渡しから2年」は責任を負う×

【4】 X 違反する

宅建業者は、自ら売主となる宅地・建物の売買契約において、瑕疵担保責任につき、民法よりも買主に不利な内容の特約をすることができない(宅地建物取引業法40条1項)。これに反する特約は無効である(宅地建物取引業法40条2項)。
民法は、売主の瑕疵担保責任として、買主に損害賠償の請求と契約の解除の双方を認めている(民法570条、566条3項)。このうち、契約の解除を排除する特約は、買主に不利なものであり、無効である。

■類似過去問(瑕疵担保責任に関する特約)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
127-39-2買主が建物を短期間使用後取り壊す予定である場合、瑕疵担保責任を負わない旨の特約を定めることができる。×
225-38-ア引渡後2年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。×
324-39-1瑕疵担保責任を負う期間に関し、特約を定めないことは宅建業法に違反する。×
424-39-4「損害賠償のみ可能、解除不可」という特約は宅建業法に違反する。

521-38-ア「瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。×
621-38-イ「重要事項として説明した瑕疵については担保責任を負わない」という特約は有効。
721-38-ウ「瑕疵担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
820-09-1「瑕疵担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
919-41-3「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。×
1017-42-4「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は宅建業法に違反しない。×
1111-33-2「契約解除できるのは、瑕疵により契約目的が達成できないときに限る」という特約は無効。×
1211-33-3「引渡しから2年、買主の知っている瑕疵は担保しない」という特約は有効。
1309-41-1「契約は解除できないが、損害賠償請求はできる」という特約は無効。
1409-41-2「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。×
1505-45-1「瑕疵担保責任は売主の責めに帰するものに限る」という特約は有効。×

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