【宅建過去問】（平成25年問05）抵当権
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- 債権者が抵当権の実行として担保不動産の競売手続をする場合には、被担保債権の弁済期が到来している必要があるが、対象不動産に関して発生した賃料債権に対して物上代位をしようとする場合には、被担保債権の弁済期が到来している必要はない。
- 抵当権の対象不動産が借地上の建物であった場合、特段の事情がない限り、抵当権の効力は当該建物のみならず借地権についても及ぶ。
- 対象不動産について第三者が不法に占有している場合、抵当権は、抵当権設定者から抵当権者に対して占有を移転させるものではないので、事情にかかわらず抵当権者が当該占有者に対して妨害排除請求をすることはできない。
- 抵当権について登記がされた後は、抵当権の順位を変更することはできない。
正解：２
1 誤り
■抵当権の実行
抵当権を実行して担保不動産の競売手続をすることができるのは、被担保債権の弁済期が到来し、債務者がその債務を履行しない場合に限られます。
■物上代位とは
抵当権は、その目的物の売却、賃貸、滅失又は損傷によって債務者が受けるべき金銭その他の物に対しても、行使することができます（民法372条、304条１項）。これが物上代位です。
■物上代位ができる時期
抵当権の効力が果実に及ぶのは、被担保債権につき債務不履行があったときに限られます（民法371条）。物上代位が可能になるのも、その時点以降です。そして、債務不履行に陥るのは、弁済期の到来以降です。
したがって、賃料債権に対して物上代位をするためには、被担保債権の弁済期が到来している必要があります。
■参照項目&類似過去問
内容を見る| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R03s-10-1 | Ａは、Ｂからの借入金の担保として、Ａ所有の甲建物に抵当権を設定し、その登記を行った。本件抵当権設定登記後にＡＣ間の賃貸借契約が締結され、ＡのＢに対する借入金の返済が債務不履行となった場合、Ｂは抵当権に基づき、ＡがＣに対して有している賃料債権を差し押さえることができる。 | ◯ |
| 2 | 25-05-1 | 賃料債権に対して物上代位をしようとする場合には、被担保債権の弁済期が到来している必要はない。 | × |
| 3 | 24-07-1 | 抵当権設定登記後に、賃料債権につき一般債権者が差押えした場合、抵当権者は物上代位できない。 | × |
| 4 | 24-07-2 | 抵当権実行中でも、抵当権が消滅するまでは、賃料債権に物上代位が可能。 | ◯ |
| 5 | 24-07-4 | Ａの抵当権設定登記があるＢ所有の建物について、ＣがＢと賃貸借契約を締結した上でＤに転貸していた場合、Ａは、ＣのＤに対する転貸賃料債権に当然に物上代位することはできない。 | ◯ |
| 6 | 20-04-1 | 抵当権実行を申し立てた抵当権者は、賃料への物上代位と賃貸借契約の解除が可能。 | × |
| 7 | 17-05-2 | 抵当権者は、賃料債権に物上代位することができる。 | ◯ |
| 8 | 15-05-1 | （抵当建物を抵当権設定者が賃貸しているケース）抵当権設定登記後に、賃料債権が第三者に譲渡され対抗要件を備えた場合、賃借人が当該第三者に弁済する前であっても、抵当権設定者は、物上代位権を行使して当該賃料債権を差し押さえることはできない。 | × |
| 9 | 15-05-2 | （抵当建物を抵当権設定者が賃貸しているケース）抵当権設定登記後に、賃料債権につき一般債権者が差押えした場合、差押命令が賃借人に送達された後は、抵当権者は物上代位できない。 | × |
| 10 | 11-04-1 | 抵当権者は、抵当権に基づく差押えの前であっても、賃料債権の差押えが可能。 | ◯ |
| 11 | 01-07-2 | 抵当権の効力は、被担保債権に不履行があった場合、その後に生じた抵当不動産の果実に及ぶ。 | ◯ |
2 正しい
賃借地上の建物を抵当権の目的とした場合、建物所有権と敷地の賃借権が一体となって初めて価値が生じます。競売で建物を手に入れたとしても、敷地を利用する権利がないとしたら、建物を取り壊すしかなくなるからです。
したがって、建物についての抵当権の効力は、敷地の賃借権にも及びます（民法370条。最判昭40.05.04）。
■参照項目&類似過去問
内容を見る| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 27-06-1 | 賃借地上の建物が抵当権の目的となっているときは、一定の場合を除き、敷地の賃借権にも抵当権の効力が及ぶ。 | ◯ |
| 2 | 25-05-2 | 抵当権の対象不動産が借地上の建物であった場合、借地権についても抵当権の効力が及ぶ。 | ◯ |
| 3 | 19-07-4 | ガソリンスタンド用店舗建物に抵当権を設定した場合、抵当権設定当時に存在していた従物（地下タンクなど）にも、抵当権の効力が及ぶ。 | ◯ |
| 4 | 01-07-3 | 抵当権の効力は、抵当権設定当時の抵当不動産の従物にも及ぶ。 | ◯ |
3 誤り
抵当権は、目的物の価値を把握し、これを優先弁済に充てるという非占有型の担保物権です。抵当権者は、目的物の利用関係に、原則として干渉できません。
しかし、その状態を放置してしまうと、抵当権自体が無価値になってしまう場合もあります。例えば、第三者が抵当不動産を不法占拠している状況では、競売の進行が妨害されたり、競売価格が適正な価額よりも下落するリスクが生じているのです。これでは、抵当権者の優先弁済請求権の行使は、困難と言わざるを得ません。
このような場合、抵当権者（Ａ）は、抵当不動産の所有者（Ｂ）に対して有する抵当不動産の維持・保存請求権を保全するため、所有者が不法占拠者（Ｃ）に対して有する妨害排除請求権を代位行使することができます（最判平11.11.24）。
■参照項目&類似過去問
内容を見る[共通の設定]
Ａは、Ｂに対する貸付金債権の担保のために、Ｂの所有する甲土地又は甲建物に抵当権を設定し、登記をした。
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | H25-05-3 | 対象不動産について第三者が不法に占有している場合、抵当権は、抵当権設定者から抵当権者に対して占有を移転させるものではないので、事情にかかわらず抵当権者が当該占有者に対して妨害排除請求をすることはできない。 | × |
| 2 | H22-07-4 | 抵当権者は、抵当不動産の所有者に対し当該不動産を適切に維持又は保存することを求める請求権を保全するため、その所有者の妨害排除請求権を代位行使して、当該不動産の不法占有者に対しその不動産を直接自己に明け渡すよう請求できる場合がある。 | ◯ |
| 3 | H14-06-1 | Ｂが甲土地上に乙建物を築造した場合、Ａは、Ｂに対し、乙建物の築造行為は、甲土地に対するＡの抵当権を侵害する行為であるとして、乙建物の収去を求めることができる。 | × |
| 4 | H07-06-1 | Ｂが通常の利用方法を逸脱して、甲建物の毀損行為を行う場合、Ｂの債務の弁済期が到来していないときでも、Ａは、抵当権に基づく妨害排除請求をすることができる。 | ◯ |
4 誤り
抵当権の順位は、抵当権者の合意によって変更することができます（民法374条１項本文）。ただし、利害関係者がいるときは、その承諾を得る必要があります（同項ただし書き）。
抵当権の登記は、第三者に対する対抗要件に過ぎません。したがって、抵当権が登記された後であっても、抵当権の順位を変更することが可能です。
※ここでいう利害関係者とは、順位の変更により自らの地位に影響を受ける者、例えば、転抵当権者のことをいいます。債務者や抵当権設定者は、利害関係者に該当しません。
■参照項目&類似過去問
内容を見る| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 28-04-3 | 一番抵当権者と二番抵当権者が抵当権の順位を変更することに合意すれば、抵当権設定者の同意がなくても、抵当権の順位を変更することができる。 | ◯ |
| 2 | 25-05-4 | 抵当権を登記した後は、抵当権の順位を変更できない。 | × |
| 3 | 20-04-3 | 設定時に後順位となった抵当権者が、先順位の抵当権者に優先して弁済を受ける方法はない。 | × |
| 4 | 13-07-4 | 抵当権者間の合意で抵当権の順位を変更できるが、登記をしなければ効力を生じない。 | ◯ |
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