【宅建過去問】(平成25年問11)定期建物賃貸借契約

Aは、A所有の甲建物につき、Bとの間で期間を10年とする借地借家法第38条第1項の定期建物賃貸借契約を締結し、Bは甲建物をさらにCに賃貸(転貸)した。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

  1. BがAに無断で甲建物をCに転貸した場合には、転貸の事情のいかんにかかわらず、AはAB間の賃貸借契約を解除することができる。
  2. Bの債務不履行を理由にAが賃貸借契約を解除したために当該賃貸借契約が終了した場合であっても、BがAの承諾を得て甲建物をCに転貸していたときには、AはCに対して甲建物の明渡しを請求することができない。
  3. AB間の賃貸借契約が期間満了で終了する場合であっても、BがAの承諾を得て甲建物をCに転貸しているときには、BのCに対する解約の申入れについて正当な事由がない限り、AはCに対して甲建物の明渡しを請求することができない。
  4. AB間の賃貸借契約に賃料の改定について特約がある場合には、経済事情の変動によってBのAに対する賃料が不相当となっても、BはAに対して借地借家法第32条第1項に基づく賃料の減額請求をすることはできない。

正解:4

本問の登場人物を図にまとめると、以下のようになる。

25-11-0

1 誤り

25-11-1BがAに無断で甲建物を転貸したとしても、Aに対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情があるときは、Aは賃貸借契約を解除することができない(民法612条2項。最判昭28.09.25)。
本肢は、「転貸の事情のいかんにかかわらず」が誤り。

■類似過去問(無断転貸借と解除)
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 年-問-肢内容正誤
127-09-2土地の賃貸人が転貸借について承諾を与えた場合には、賃貸人は、無断転貸を理由としては賃貸借契約を解除することはできないが、賃借人と賃貸借契約を合意解除することは可能である。
227-09-3土地の賃借人が無断転貸した場合、賃貸人は、賃貸借契約を解除できる場合とできない場合がある。
326-01-1賃借人の債務不履行を理由に、賃貸人が不動産の賃貸借契約を解除するには、信頼関係が破壊されていなければならない旨は、民法の条文に規定されている。×
425-11-1無断転貸があった場合、転貸の事情にかかわらず、貸主は賃貸借契約を解除できる。×
521-12-1無断転貸があっても、貸主に対する背信的行為でない場合は、解除できない。
618-10-1無断転貸があっても、貸主に対する背信的行為でない場合は、解除できない。
706-12-1転貸借が賃貸人の承諾を得ていない場合でも、その転貸借が背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、賃貸人の解除権は発生しない。

2 誤り

25-11-2

賃貸人Aと賃借人Bとの間の賃貸借契約が、Bの債務不履行により解除された場合、BC間の転貸借契約における転貸主Bの債務も履行不能となり、転貸借契約は当然に終了する(最判平09.02.25)。したがって、AはCに対して甲建物の明渡しを請求することができる。

※この場合、Aは、賃貸借契約の解除について、Bにのみ催告すれば十分であり、Cに対して延滞賃料支払の機会を与える義務はない(民法541条、612条、613条。最判昭37.03.29)。

■類似過去問(債務不履行解除と転借人)
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 年-問-肢内容正誤
128-08-1
[AがBに甲建物を月額10万円で賃貸し、BがAの承諾を得て甲建物をCに適法に月額15万円で転貸]Aは、Bの賃料の不払いを理由に甲建物の賃貸借契約を解除するには、Cに対して、賃料支払の催告をして甲建物の賃料を支払う機会を与えなければならない。
×
228-08-3
[AがBに甲建物を月額10万円で賃貸し、BがAの承諾を得て甲建物をCに適法に月額15万円で転貸]AがBの債務不履行を理由に甲建物の賃貸借契約を解除した場合、CのBに対する賃料の不払いがなくても、AはCに対して、甲建物の明渡しを求めることができる。
326-07-3賃借人の債務不履行を理由に賃貸借契約を解除した場合でも、賃貸人は、転借人に解除を対抗できない。×
425-11-2賃借人の債務不履行を理由に賃貸借契約を解除したとしても、転借人に明渡しを請求できない。×
523-07-4賃借人の債務不履行を理由に賃貸借契約を解除するときは、転借人に賃料代払いの機会を与えることが必要。×
618-10-2賃貸借契約が賃借人の債務不履行を理由に解除されても、転貸借契約は終了しない。×
716-13-4賃借人の債務不履行を理由に賃貸借契約を解除するときは、転借人に賃料代払いの機会を与えることが必要。×
810-06-3賃借人の債務不履行を理由に賃貸借契約を解除するときは、転借人に賃料代払いの機会を与えることが必要。×
910-06-4賃借人の債務不履行を理由に賃貸借契約を解除した場合、転借人は転借権を賃貸人に対抗できない。

3 誤り

25-11-3

AB間の定期建物賃貸借契約は、期間の満了により、正当事由の有無を問うことなく終了する(借地借家法38条1項)。

BC間の転貸借契約も、このAB間の原賃貸借契約をベースにしている。したがって、原賃貸借契約が終了する以上、それに伴って、転貸借契約も終了することになる。BC間での正当事由を考慮する必要はない。

※建物の賃貸人は、賃貸借が終了することを、転借人に通知しなければ、その終了を転借人に対抗することができない(34条1項)。しかし、この規定は、通知を対抗要件としただけである。「BC間の正当事由」の考慮を要求するものではない。

▲関連過去問(建物貸借終了時の転借人の保護)
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 年-問-肢内容正誤
125-11-3賃貸借契約が期間満了で終了する場合、転貸人の転借人に対する解約申入れに正当事由がない限り、賃貸人は転借人に対して建物明渡しを請求できない。×
216-13-2賃貸借契約の期間満了による終了を転借人に通知しなければ、契約終了を転借人に対抗できない。
312-12-3賃貸借契約が期間満了により終了するときは、転借人に通知しなければ、賃借人に対しても、契約終了を主張できない。×
410-12-4賃貸借契約が期間満了により終了するときも、転借人に通知した日から6月を経過しないと、転貸借は終了しない。
506-12-4賃貸借契約の期間が満了する場合でも、転借人に通知しなければ、契約終了を転借人に対抗できない。
601-06-3賃貸借契約が期間満了により終了すれば、当然に転貸借契約も終了する。×

4 正しい

普通賃貸借 定期賃貸借
不増額特約 有効 有効
不減額特約 無効 有効

定期建物賃貸借契約において、当事者には、原則として、賃料増減請求権がある(借地借家法32条1項本文)。ただし、賃料増額請求をしない特約や、賃料減額請求をしない特約も有効である(借地借家法38条7項)。
したがって、本肢の「賃料の減額請求をすることはできない」という特約も有効である。

※普通建物賃貸借契約においても、当事者には、原則として、賃料増減請求権がある(借地借家法32条1項本文)。定期建物賃貸借の場合と異なり、不増額特約は有効であるが、不減額特約は効力を認められない(同32条1項)。

■類似過去問(借賃増減請求権)
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 年-問-肢内容正誤
127-12-2賃貸借契約開始から3年間は賃料を増額しない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。×
225-11-4定期建物賃貸借において、賃料改定につき特約がある場合、賃借人は賃貸人に対して賃料の減額請求ができない。
324-12-2普通建物賃貸借・定期建物賃貸借の双方につき、特約がなければ、賃料の増減額請求権が発生。
422-12-4定期建物賃貸借で、特約がなければ、賃料の増減額請求権が発生。
516-14-1普通建物賃貸借において、使用収益開始前には賃料減額請求は不可。
616-14-2転貸借契約を締結した場合、賃借人は、賃料の増減額請求権を行使できない。×
713-13-3普通建物賃貸借では、家賃が不相当に高額になった場合、借主は、契約条件にかかわらず減額請求が可能。
813-13-4普通建物賃貸借では、「家賃を減額しない」という特約は無効。
909-12-1家賃の増減について特約のない場合で、経済事情の変動により家賃が不相当に高額となったとき、賃借人は、賃貸人に対し将来に向かって家賃の減額を請求できる。
1009-12-2「家賃を増額しない」という特約があっても、増額請求が可能。×
1105-12-2「家賃を増額しない」という特約は有効。

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