【宅建過去問】(平成25年問34)クーリング・オフ

宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した宅地の売買契約について、Bが宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合における次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. Bは、自ら指定した喫茶店において買受けの申込みをし、契約を締結した。Bが翌日に売買契約の解除を申し出た場合、A社は、既に支払われている手付金及び中間金の全額の返還を拒むことができる。
  2. Bは、月曜日にホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。Bは、翌週の火曜日までであれば、契約の解除をすることができる。
  3. Bは、宅地の売買契約締結後に速やかに建物請負契約を締結したいと考え、自ら指定した宅地建物取引業者であるハウスメーカー(A社より当該宅地の売却について代理又は媒介の依頼は受けていない。)の事務所において買受けの申込みをし、A社と売買契約を締結した。その際、クーリング・オフについてBは書面で告げられた。その6日後、Bが契約の解除の書面をA社に発送した場合、Bは売買契約を解除することができる。
  4. Bは、10区画の宅地を販売するテント張りの案内所において、買受けの申込みをし、2日後、A社の事務所で契約を締結した上で代金全額を支払った。その5日後、Bが、宅地の引渡しを受ける前に契約の解除の書面を送付した場合、A社は代金全額が支払われていることを理由に契約の解除を拒むことができる。

正解:3

1 誤り

本肢では、買主Bが自ら指定して、喫茶店で買受けの申込みし、契約を締結している。しかし、「自ら指定した」場合に「事務所等」として扱われるのは、自宅または勤務先に限定される(宅地建物取引業法37条の2第1項、同法施行規則16条の5第2号)。したがって、喫茶店は、「事務所等」に含まれない。すなわち、クーリング・オフが可能である。
クーリング・オフによる解除ができる以上、A社は、受領した手付金その他の金銭全額を返還しなければならない(同法37条の2第3項)。

■類似過去問(クーリング・オフ:自ら申し出た■■)
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 年-問-肢内容正誤
126-38-2自ら指定した喫茶店で買受け申込み&契約:クーリング・オフ不可。×
225-34-1自ら指定した喫茶店で買受け申込み&契約:クーリング・オフ不可。×
325-34-3自ら指定した宅建業者(売主から代理・媒介の依頼は受けていない)の事務所で買受け申込み&契約:クーリング・オフ可能。
424-37-2自ら申し出た喫茶店で買受け申込み&契約:クーリング・オフ可能。
523-35-ウ自ら申し出た喫茶店で買受け申込み→事務所で契約:クーリング・オフ可能。
622-38-1自ら指定したホテルのロビーで買受け申込み→モデルルームで契約:クーリング・オフ可能。
720-39-1自ら希望して勤務先で買受け申込み&契約:クーリング・オフ可能。×
815-39-4自ら指定したレストランで買受けの申込み→事務所で契約:クーリング・オフ不可。×
914-45-1自ら申し出た自宅で買受け申込み→ホテルのロビーで契約:クーリング・オフ不可。
1012-41-2宅建業者の申出により買主の勤務先で契約締結:クーリング・オフ不可。×
1106-42-1自らの申出により取引銀行の店舗内で売買契約を締結:クーリング・オフ不可。×
1206-42-2宅建業者の営業マンの申出により買主の勤務先で売買契約を締結:クーリング・オフ不可。×
1306-42-4現地案内所(テント張り)で買受けの申込み→宅建業者の申出により買主の自宅で売買契約を締結:クーリング・オフ不可。×
1405-41-2自らの申出により自宅で売買契約を締結:クーリング・オフ不可。
■類似過去問(クーリング・オフ:手付金の返還)
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 年-問-肢内容正誤
128-44-4
[宅建業者Aが、自ら売主として、宅建業者でないBと宅地の売買契約を締結]クーリング・オフの告知書面には、Bがクーリング・オフによる契約の解除を行った場合、Aは、それに伴う損害賠償又は違約金の支払をBに請求することができないこと、また、売買契約の締結に際し、手付金その他の金銭が支払われているときは、遅滞なくその全額をBに返還することが記載されていなければならない。
225-34-1
クーリング・オフによる解除に対し、売主である宅建業者は、既に支払われている手付金及び中間金の全額の返還を拒むことができる。
×
323-35-イ
クーリング・オフによる契約の解除が行われた場合、売主である宅建業者は、買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭の倍額を償還しなければならない。
×
415-39-3
クーリング・オフによる解除に対し、売主である宅建業者は、契約の解除に伴う損害額と手付金を相殺することができる。
×
514-45-4
手付金から契約に要した費用を控除して返還することができる。
×
613-44-3
買受けの申込みに際して申込証拠金が支払われている場合で、買主が申込みの撤回を行ったとき、売主である宅建業者は、遅滞なくその全額を買主に返還しなければならないが、申込みの撤回に伴う損害があった場合は、別途これを請求できる。
×

2 誤り

クーリング・オフができなくなるのは、

  1. 書面で告げられた日から8日経過したとき
  2. 物件の引渡しを受け、かつ、代金の全額を支払ったとき

のいずれかに達した時点である(宅地建物取引業法37条の2第1項1号、2号)。

本肢では、月曜日に告知を受けている。この日から起算して8日目になるのは、翌週の月曜日である。「翌週の火曜日」には、クーリング・オフ期間が過ぎているから、クーリング・オフによる契約解除をすることはできない。

1日目 2日目 3日目 4日目 5日目 6日目 7日目 8日目 9日目
クーリングオフ期間 期間外
■類似過去問(クーリング・オフ:期間)
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 年-問-肢内容正誤
128-44-2
クーリング・オフの告知書面には、クーリング・オフについて告げられた日から起算して8日を経過するまでの間は、代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる契約の解除を行うことができることが記載されていなければならない。
×
227-34-3宅建業者Aは、宅建業者ではない買主Bから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の2割を受領するとともに、残代金は5日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、AはBに当該建物を引き渡したが、引渡日から3日後にBから宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Aは、契約の解除を拒むことができない。
327-39-1告知から7日目に解除書面を発送、9日目に売主に到着→解除できない。×
426-38-2告知なし→7日後には解除不可。×
525-34-2月曜日にクーリング・オフにつき書面で告知→翌週の火曜日まで解除可能。×
624-37-2契約から3日後に告知を受けた場合、契約から10日目でも解除可能。
720-39-2告知なし→10日後には解除不可。×
817-41-4書面で説明→8日経過後は解除不可。
916-42-2口頭で説明→引渡しを受けていなければ、何日経過しても解除可能。
1015-39-1クーリング・オフについて書面で告げられていなくても、その翌日に契約の解除をすることができる。
1115-39-2買受け申込みの際に書面で告知を受け、4日後に契約締結→契約日から8日以内は解除可能。×
1213-43-4買受けの申込みの日から起算して8日以内であれば、無条件で申込みの撤回をすることができる。×
1313-44-1口頭で告知した2日後に書面を交付した場合、クーリング・オフ期間は口頭での告知日から起算する。×
1412-41-1口頭のみで告知→告知から10日後で代金の一部を支払った後でも、クーリング・オフ可能。
1508-49-2クーリング・オフにより解除できる期間を経過したとき、買主は、売主に債務不履行があったとしても、契約を解除できない。×
1607-45-3「クーリング・オフ告知から8日以内に解除を申し入れても、売主が宅地造成工事を完了しているときは手付金を返還しない」という特約は、有効である。×
1705-41-4売主がクーリング・オフの適用について書面で説明したとき、買主は、説明の日から起算して8日以内に限り、クーリング・オフ可能。
1801-38-1クーリング・オフにつき書面で告げられた日から起算して8日経過したときは、申込みを撤回できない。

3 正しい

■売主以外の宅建業者の事務所
売主である宅建業者(A)以外の宅建業者(以下、「C」とする。)の事務所が、「事務所等」に該当するかどうか、は、場合によって異なる。
具体的には、AからCに対する代理・媒介の依頼がある場合には、Cの事務所をクーリング・オフに関する「事務所等」と扱う(宅地建物取引業法施行規則16条の5第1号ハ)。したがって、Bの申込みは、事務所等におけるものであり、クーリング・オフによる解除をすることはできない(同法37条の2第1項)。
一方、AからCに対する依頼がない場合、Cの事務所は、「事務所等」以外の場所である。したがって、Bは、クーリング・オフすることができる。

25-34-3本肢の「宅建業者であるハウスメーカー」(「C」に該当。)は、A社から代理・媒介の依頼を受けていない。したがって、Cの事務所は「事務所等」にあたらない。ここで買受けの申込みをし、売買契約を締結したとしても、Bは、クーリング・オフにより契約を解除することができる。

■自ら指定した場所
買主が「自ら指定した」場合に「事務所等」として扱われるのは、自宅または勤務先に限定される(同法37条の2第1項、同法施行規則16条の5第2号)。したがって、本肢のCの事務所は、「事務所等」に含まれない。すなわち、クーリング・オフが可能である。

■クーリング・オフ期間
(肢2参照。)
本肢では、書面告知から6日後に解除の書面を発しているから、クーリング・オフが成立する。具体的には、解除の書面を発信した瞬間に解除の効力が発生する(同条2項)。

本肢の「宅建業者であるハウスメーカー」が、A社から代理・媒介の依頼を受けていれば、ハウスメーカーの事務所もまた「事務所等」と扱うことになる(宅地建物取引業法37条の2第1項、同法施行規則16条の5第1号ホ)。
しかし、本肢では、代理・媒介の依頼がないのだから、ハウスメーカーの事務所は「事務所等」にあたらない。したがって、ここで買受の申込みをし、売買契約を締結したBは、クーリング・オフにより契約を解除することができる。

※クーリング・オフに関する書面告知から6日後の解除であるから、クーリング・オフ期間の点でも問題はない。

■類似過去問(クーリング・オフ:売主以外の宅建業者の事務所)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
125-34-3代理・媒介の依頼を受けていない宅建業者の事務所で買受けの申込み・契約をした場合、クーリング・オフができる
222-38-4売主である宅建業者から代理・媒介の依頼を受けていない業者の事務所で買受けの申込み・契約をした場合、クーリング・オフはできない×
316-42-4売主である宅建業者から媒介の依頼を受けた宅建業者の事務所で契約の申込みをした場合、クーリング・オフができる×
406-42-3売主である宅建業者から媒介の依頼を受けた宅建業者の申出によりその事務所で契約した場合、クーリング・オフはできない
503-46-4売主である宅建業者から媒介の依頼を受けた宅建業者の事務所で買受けの申込みをした場合、クーリング・オフはできない
■類似過去問(クーリング・オフ:自ら申し出た■■)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
126-38-2自ら指定した喫茶店で買受け申込み&契約:クーリング・オフ不可。×
225-34-1自ら指定した喫茶店で買受け申込み&契約:クーリング・オフ不可。×
325-34-3自ら指定した宅建業者(売主から代理・媒介の依頼は受けていない)の事務所で買受け申込み&契約:クーリング・オフ可能。
424-37-2自ら申し出た喫茶店で買受け申込み&契約:クーリング・オフ可能。
523-35-ウ自ら申し出た喫茶店で買受け申込み→事務所で契約:クーリング・オフ可能。
622-38-1自ら指定したホテルのロビーで買受け申込み→モデルルームで契約:クーリング・オフ可能。
720-39-1自ら希望して勤務先で買受け申込み&契約:クーリング・オフ可能。×
815-39-4自ら指定したレストランで買受けの申込み→事務所で契約:クーリング・オフ不可。×
914-45-1自ら申し出た自宅で買受け申込み→ホテルのロビーで契約:クーリング・オフ不可。
1012-41-2宅建業者の申出により買主の勤務先で契約締結:クーリング・オフ不可。×
1106-42-1自らの申出により取引銀行の店舗内で売買契約を締結:クーリング・オフ不可。×
1206-42-2宅建業者の営業マンの申出により買主の勤務先で売買契約を締結:クーリング・オフ不可。×
1306-42-4現地案内所(テント張り)で買受けの申込み→宅建業者の申出により買主の自宅で売買契約を締結:クーリング・オフ不可。×
1405-41-2自らの申出により自宅で売買契約を締結:クーリング・オフ不可。

4 誤り

■「事務所等」に当たるか
クーリング・オフができない場所に該当するのは、分譲案内所のうち、土地に定着する建物内に設けられるものに限られる(宅地建物取引業法37条の2第1項、同法施行規則16条の5第1号ロ)。
本肢のテント張りの案内所は土地に定着していないから、「事務所等」に該当しない。

■「事務所等」以外で買受けの申込み→事務所で契約締結
「事務所等」以外で買受けの申込みをした場合、契約締結の場所が「事務所等」以外であるときはもちろん、「事務所等」で契約を締結したときであっても、クーリング・オフが可能である。

買受けの申込みを
事務所等で それ以外で
契約の締結を 事務所等で ×
それ以外で ×

■クーリング・オフ期間

(肢2参照。)
本肢のBは、

  1. 買受けの申込みの7日後に解除の書面を送付しており、
  2. 代金の全額を支払っているが、いまだ物件の引渡しは受けていない。

したがって、クーリング・オフによる解除をすることができる。

■類似過去問(クーリング・オフ:テント張りの案内所)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
126-38-3仮設テント張りの案内所で買受けの申込み→事務所で契約という場合、クーリング・オフ不可。×
226-38-4仮設テント張りの案内所で買受けの申込み→事務所で契約という場合、クーリング・オフ可能。
325-34-4テント張りの案内所で買受けの申込み→事務所で契約という場合、クーリング・オフ不可。×
422-38-2テント張りの案内所で買受けの申込み&契約をしてもクーリング・オフ可能。
518-39-1テント張りの案内所で買受けの申込み→事務所で契約という場合、クーリング・オフ不可。×
615-39-1テント張りの案内所で買受けの申込みと契約をした場合、クーリング・オフ可能。
707-45-3テント張りの案内所で買受けの申込みと契約をした場合、クーリング・オフ不可。×
806-42-4テント張りの案内所で買受けの申込み→宅建業者の申出により買主の自宅で契約という場合、クーリング・オフ不可。×
905-41-4テント張りの案内所で契約の場合、クーリング・オフ可能。
1004-45-3テント張りの案内所で売買契約を締結した場合、土地の引渡しと移転登記を完了すれば、代金の一部が未済でも、クーリング・オフ不可。×
1103-46-3テント張りの案内所で買受けの申込み→事務所で契約という場合、クーリング・オフ不可。×
■類似過去問(クーリング・オフ:事務所等以外で買受けの申込み→事務所等で契約締結)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
126-38-3仮設テント張りの案内所で買受けの申込み→事務所で契約という場合、クーリング・オフ不可。×
226-38-4仮設テント張りの案内所で買受けの申込み→事務所で契約という場合、クーリング・オフ可能。
325-34-4テント張りの案内所で買受け申込み→事務所で契約した場合、代金全額を支払ったときは、引渡し前でもクーリング・オフ不可。×
423-35-ウ自ら申し出た喫茶店で買受け申込み→事務所で契約、クーリング・オフ可能。
522-38-1自ら指定したホテルのロビーで買受けの申込み、モデルルームで契約→クーリング・オフ可能。
618-39-1テント張りの案内所で買受けの申込み、事務所で契約を締結→クーリング・オフ不可。×
715-39-2喫茶店で買受けの申込み、事務所で契約を締結→クーリング・オフ不可。×
815-39-3ホテルのロビーで買受けの申込み、事務所で契約を締結→クーリング・オフ不可。×
915-39-4自ら指定したレストランで買受けの申込み、事務所で契約を締結→クーリング・オフ可能。
1003-46-3テント張りの案内所で買受けの申込み、事務所で契約を締結→クーリング・オフ不可。×
■類似過去問(クーリング・オフ:引渡し&代金全額支払)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
128-44-2
クーリング・オフの告知書面には、クーリング・オフについて告げられた日から起算して8日を経過するまでの間は、代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる契約の解除を行うことができることが記載されていなければならない。
×
227-34-3宅建業者Aは、宅建業者ではない買主Bから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の2割を受領するとともに、残代金は5日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、AはBに当該建物を引き渡したが、引渡日から3日後にBから宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Aは、契約の解除を拒むことができない。
326-38-1代金全部の支払を受け物件を引き渡したとき以降であっても、告知の7日後であれば、宅建業者は、クーリング・オフによる契約解除を拒むことができない。×
425-34-4代金全額を支払った後は、引渡し前であってもクーリング・オフはできない。×
524-37-1引渡しかつ全額支払の後でも、告知を受けていなければ、クーリング・オフできる。×
622-38-2引渡しかつ全額支払の後でも、クーリング・オフできる。×
721-37-3全額支払はしたが引渡しがない場合、クーリング・オフできる。
820-39-4代金の80%を支払っても、クーリング・オフできる。
919-41-4引渡しかつ全額支払の後でも、クーリング・オフできる。×
1017-41-3引渡しかつ全額支払の後でも、クーリング・オフできる。×
1115-39-4代金全額を支払った後は、引渡し前であってもクーリング・オフはできない。×
1213-44-4引渡日を決定し、かつ、代金の一部を支払うと、クーリング・オフできない。×
1312-41-4宅地の引渡しを受け、かつ、代金全部を支払った場合、クーリング・オフにつき告知を受けていないときでも、クーリング・オフはできなくなる。
1408-49-1クーリング・オフの告知がなかった場合でも、引渡しかつ全額支払の後は、契約を解除できない。
1507-45-3「クーリング・オフ告知から8日以内に解除を申し入れても、売主が宅地造成工事を完了しているときは手付金を返還しない」という特約は、有効である。×
1604-45-3引渡しと移転登記を完了すれば、代金の一部が未済でも、クーリング・オフできない。×

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