【宅建過去問】(平成25年問37)報酬

宅地建物取引業者A社(消費税課税事業者)は売主Bから土地付建物の売却の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者C社(消費税課税事業者)は買主Dから戸建住宅の購入の媒介の依頼を受け、BとDの間で売買契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはいくつあるか。なお、土地付建物の代金は5,400万円(うち、土地代金は2,160万円)で、消費税額及び地方消費税額を含むものとする。

  • ア A社はBから3,480,000円の報酬を受領し、C社はDから1,740,000円の報酬を受領した。
  • イ A社はBから2,200,000円の報酬を受領し、C社はA社及びDの了承を得た上でDから1,370,000円の報酬を受領した。
  • ウ A社はBから1,660,000円の報酬を受領し、C社はDから1,669,500円を報酬として受領したほか、Dの特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した特別の費用について、Dが事前に負担を承諾していたので、50,000円を受領した。
  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. なし

正解:1

最初に報酬額の限度を計算しておこう。

土地付建物の本体価格

本体価格 消費税額 税込価格
土地 2,160 0 2,160
建物 3,000 240 3,240
土地付建物 5,160 240 5,400

報酬計算の基礎となる「物件の価額」は、消費税抜きの本体価格である。しかし、問題文で与えられた土地付建物の代金5,400万円は税込金額になってしまっている。そこで、まずは、本体価格を求める必要がある。

ここで、土地代金にはそもそも消費税が課税されない。すなわち、土地代金2,160万円は、それ自体が本体価格である。これを代金全体5,400万円から引き算すると、
5,400-2,160=3,240万円
これが、建物の税込価格である。
つまり、建物に関しては、本体価格3,000万円、消費税額240万円であることが分かる。

以上より、土地付建物の本体価格は、
2,160+3,000=5,160万円
である。

媒介における報酬の限度額(C社)

400万円超の物件の場合、売買の媒介における報酬の限度額(税別)は、

物件の価額×3%+6万円
で求めることができる。

本問のケースでは、
5,160×3%+6=160.8万円
となる。

課税業者の場合、これに消費税分が上乗せされるから、報酬の限度額は、
160.8万×1.08=1,736,640円
ということになる。

代理における報酬の限度額(A社)

売買の代理の場合、報酬の限度額は、媒介の場合の2倍である。具体的には、
1,736,640円×2=3,473,280円
である。

複数業者が関与した場合の限度額

複数の業者が関与した場合には、全部の業者を合計しても、代理における報酬の限度額を超えることができない。つまり、以下の3つの基準を守らなければならない。

  1. 媒介業者C社の限度額は、1,736,640円
  2. 代理業者A社の限度額は、3,473,280円
  3. 両者を合わせた限度額も、3,473,280円

ア 違反する

  • A社 3,480,000円≧3,473,280円
  • C社 1,740,000円≧1,736,640円

A社の限度額、C社の限度額をそれぞれ超えてしまっており、宅建業法に違反する。

イ 違反する

  • A社 2,200,000円≦3,473,280円
  • C社 1,370,000円≦1,736,640円
  • 合計 3,570,000円≧3,473,280円

A社、C社それぞれの限度額は守られているが、両者を合算した金額が限度額を超えてしまっている。したがって、宅建業法に違反する。

ウ 違反しない

  • A社 1,660,000円≦3,473,2800円
  • C社 1,669,500円≦1,736,640円
  • 合計 3,329,500円≦3,473,280円

A社、C社それぞれの限度額は守られており、また、両者を合算した金額も限度額の範囲内である。
また、依頼者の特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した特別の費用を依頼者から受領することは禁止されていない(解釈・運用の考え方)。 したがって、宅建業法に違反しない。

■類似過去問(報酬限度額を超えて受領できる金銭)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
128-33-ア
宅建業者が媒介する物件の売買について、売主があらかじめ受取額を定め、実際の売却額との差額を当該宅建業者が受け取る場合は、媒介に係る報酬の限度額の適用を受けない。
×
228-33-イ
依頼者の依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を報酬に合算して、依頼者から受け取ることができる。
×
326-37-1居住用建物の貸借の媒介をするに当たり、依頼者からの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、報酬とは別に、広告料金に相当する額を請求できる。×
425-37-ウ依頼者の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した特別の費用を受領できる。
524-35-エ依頼者の依頼の有無にかかわらず、通常の広告料金相当額を受領できる。×
623-36-3依頼者の依頼の有無にかかわらず、通常の広告料金相当額を受領できる。×
722-42-2依頼者が好意で支払う謝金は、報酬限度額とは別に受領できる。×
819-42-2依頼者の依頼によらない通常の広告料金相当額を受領できる。×
918-43-イ依頼者の特別の依頼による広告に要した実費を受領できる。
1017-34-4依頼者の依頼による広告料金を請求できない。×
1113-45-エ国交大臣の定める額をこえて報酬を受けることは宅建業法に違反する。
1212-35-2依頼者から特別の依頼を受けて広告をし、契約成立した場合、報酬限度額の報酬のほかに、広告に要した実費を超える料金を受領できる。×
1312-38-3依頼者からの依頼に基づくことなく広告した場合でも、広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、報酬とは別に、その広告料金を請求できる。×
1411-36-3宅建業者が報酬限度額の報酬を受けた場合でも、宅建士は、別途報酬を受けることができる。×
1509-43-1依頼者の依頼により特別の広告を行った場合、売買が不成立に終わったときでも、広告料金を受領できる。
1607-42-2業者間取引であれば、報酬限度額を超える報酬を受領できる。×

まとめ

以上より、宅建業法に違反しないのはウの1つのみである。正解は選択肢1。


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【宅建過去問】(平成25年問37)報酬” に対して 5 件のコメントがあります

  1. 鈴木 より:

    いつも大変お世話になっています。
    解説欄のA社、C社が受領できる限度額の合計の表記ですが、計算で導いた3,473,280円が説明(複数箇所)で3,743,280円と違っており、単純なミスと思われますが気になりましたのでコメントさせていただきました。

    1. 家坂 圭一 より:

      鈴木様

      講師の家坂です。
      おっしゃる通りで、数字の転記ミスがありましたので、訂正しました。
      大変申し訳ありません。

      この度は、御指摘ありがとうございます。
      今後ともよろしくお願いいたします。

  2. teruhiko yagyuu より:

    お忙しい中、コメントを頂き、有難うございます。

  3. 家坂圭一 より:

    teruhiko yagyuu様

    この問題を含め、報酬関連の問題については、消費税率の変更に合わせて、問題を訂正しています。

    この問題の出題時において、消費税率は5%でした。しかし、平成26年4月1日以降は、8%に変更されています。
    今年の問題も「消費税率8%」で出題されます。それに対応できるよう修正してあります。

  4. teruhiko yagyuu より:

    私の調べた過去問題と問題が違う様に思います。

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