【宅建過去問】(平成25年問38)8つの規制

宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。

ア A社は、Bとの間で締結した中古住宅の売買契約において、引渡後2年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。
イ A社は、Bとの間における新築分譲マンションの売買契約(代金3,500万円)の締結に際して、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の合計額を700万円とする特約を定めることができる。
ウ A社は、Bとの間における土地付建物の売買契約の締結に当たり、手付金100万円及び中間金200万円を受領する旨の約定を設けた際、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、売主は買主に受領済みの手付金及び中間金の倍額を支払い、また、買主は売主に支払済みの手付金及び中間金を放棄して、契約を解除できる旨の特約を定めた。この特約は有効である。

  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. なし

正解:2

ア 誤り

宅建業者は、自ら売主となる売買契約において、瑕疵担保責任につき、民法よりも買主に不利な内容の特約をすることができない。例外的に許されるのは、「瑕疵担保期間を引渡しの日から2年以上」とする特約のみである(宅地建物取引業法40条1項)。そして、これに反する特約は無効である(同条2項)。
民法は、「売買の目的物に隠れた瑕疵があったとき」は、売主に瑕疵担保責任が生じるとしている(同法570条)。つまり、瑕疵の種類や箇所を問わず、担保する責任がある。本肢のように、担保する瑕疵の種類を限定する特約は、民法の規定よりも買主にとって不利である。したがって、この特約は無効である。

■類似過去問(瑕疵担保責任に関する特約)
内容を見る
宅建業法[16]2(1)
瑕疵担保責任に関する特約
 年-問-肢内容正誤
隠れた瑕疵
121-38-イ「重要事項として説明した瑕疵については担保責任を負わない」という特約は有効。
211-33-3「引渡しから2年、買主の知っている瑕疵は担保しない」という特約は無効。×
売主の帰責性
129-27-イ売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による瑕疵についてのみ引渡しの日から1年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。
219-41-3「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。×
317-42-4「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は宅建業法に違反しない。×
409-41-2「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。×
505-45-1「瑕疵担保責任は売主の責めに帰するものに限る」という特約は有効。×
担保責任の内容の限定
129-27-ウ宅地建物取引業者が瑕疵担保責任を負う期間内においては、損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。×
224-39-4「損害賠償のみ可能、解除不可」という特約は宅建業法に違反する。
311-33-2「契約解除できるのは、瑕疵により契約目的が達成できないときに限る」という特約は無効。×
409-41-1「契約は解除できないが、損害賠償請求はできる」という特約は無効。
525-38-ア引渡後2年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。×
「瑕疵担保責任を負わない」旨の特約
127-39-2買主が建物を短期間使用後取り壊す予定である場合、瑕疵担保責任を負わない旨の特約を定めることができる。×
221-38-ア「瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。×
321-38-ウ「瑕疵担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
420-09-1「瑕疵担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
その他
124-39-1瑕疵担保責任を負う期間に関し、特約を定めないことは宅建業法に違反する。×

イ 正しい

損害賠償の予定額と違約金の額を合算した額が代金の10分の2を超えることは禁止されている(宅地建物取引業法38条1項)。
本肢では、代金の10分の2ジャスト(3,500×20%=700万)なので、この規定に違反しない。したがって、特約は有効である。

■類似過去問(損害賠償の予定等の制限)
内容を見る
宅建業法[17]2(1)
損害賠償額の予定(予定額の上限)
 年-問-肢内容正誤
129-31-ウ
宅地建物取引業者Aは、宅地建物取引業者でないBとの間で、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う違約金について300万円とする特約を定めた場合、加えて、損害賠償の予定額を600万円とする特約を定めることができる。×
228-28-エ
損害賠償の予定額を25%とする特約が可能。
×
327-36-ア損害賠償20%+違約金10%とする特約は、全体として無効。×
425-38-イ損害賠償の予定額と違約金の合計額を20%とする特約は有効。
524-38-イ損害賠償10%+違約金20%の特約をした場合、違約金については全て無効。×
623-37-3損害賠償+違約金で10%の特約が可能。
722-39-2損害賠償20%+違約金10%の特約が可能。×
822-40-2損害賠償15%+違約金15%の特約が可能。×
921-37-1手付金5%+損害賠償15%の特約は不可。×
1020-40-2売主の違約金30%の特約が可能。×
1118-39-2損害賠償+違約金が20%を超える特約は不可。
1217-43-2損害賠償40%とする特約が可能。×
1315-38-4損害賠償+違約金で33%の特約は違法。
1412-40-4代金の20%の手付金を違約手付とする特約を定めた場合、別途損害賠償の予定を定めることができる。×
1510-36-2損害賠償を20%と予定した場合、違約金を定めることはできない。
1608-46-3損害賠償を10%と予定しても、実際の損害が大きければ20%まで請求できる。×
1707-43-2損害賠償の予定額20%、別に違約金10%という特約をすることはできない。
1807-45-4損害賠償の予定額として、手付の5%に加え、20%を支払うという特約は有効である。×
1905-43-2違約金20%とする特約が可能。
2004-44-4違約金と損害賠償額の予定を合わせて20%超でも、宅建業法に違反しない。×

ウ 誤り

宅建業者が自ら売主として受領した手付は、その性質によらず解約手付として扱われる。したがって、相手方が履行に着手するまでは、買主は手付を放棄し、売主は手付の倍額を償還することで、契約を解除することができる(宅地建物取引業法39条2項、民法557条1項。最判昭40.11.24。これに反する特約で、買主に不利なものは無効である(同条3項)。

本肢では、売主からの解除に関し、「受領済みの手付金及び中間金の倍額を支払う」とする点は、買主にとって有利な特約であるから、有効である。しかし、買主からの解除について、「支払済みの手付金及び中間金を放棄」とするのは、宅建業法の規定よりも、買主に取って不利である。この部分に関しては、特約は無効である。

25-38-u
売主に不利 有効
買主に不利 無効
■類似過去問(手付解除の方法)
内容を見る
宅建業法[18]3(2)
手付解除の方法
 年-問-肢内容正誤
129-28-エ
宅地建物取引業者Aは、自ら売主として新築マンションを分譲するに当たり、売買契約の締結に際して買主から手付を受領した。その後、当該契約の当事者の双方が契約の履行に着手する前に、Aは、手付を買主に返還して、契約を一方的に解除した。×
228-28-ウ
宅建業者が買主から手付金500万円を受領した場合、買主に当該手付金500万円を償還して、契約を一方的に解除することができる。
×
327-40-ア3,000万円の建物の売買に関し「売主が履行に着手するまで、買主は、売買代金の1割を支払うことで契約の解除ができる」とする特約を定め、Bから手付金10万円を受領した。この場合、特約は有効。×
425-38-ウ当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、売主は買主に手付金・中間金の倍額を支払い、買主は売主に手付金・中間金を放棄して、契約を解除できる旨の特約は有効である。×
522-39-3売主が、売買契約の解除を行う場合、買主に対して「手付の倍額を償還して、契約を解除する。」という意思表示を書面で行うことのみをもって、契約を解除できる。×
621-37-2買主に不利な特約がある場合でも、売主は、買主の手付放棄による契約解除を拒否できる。×
720-40-1売主は、解除にあたり、手付の3倍返しが必要という特約は有効。
819-34-1売主は、手付を償還すれば解除できる。×
918-39-3売主は、手付を償還すれば解除できるという特約は無効。
1018-41-1売主は、手付解除をした買主に対し、違約金の請求が可能。×
1115-41-1「相手方が履行に着手するまで、買主は手付金の半額を放棄し、売主は手付金の倍額を償還して、契約を解除できる」という特約は、有効である。
1213-41-3売主は、手付を返還すれば解除できるという特約は有効。×
1311-33-1「当事者の一方が契約の履行に着手するまで、買主は手付金を放棄して、売主は手付金の2.5倍を償還して、契約を解除できる」旨の定めは無効である。×
1407-43-3「買主は手付金の半額を放棄すれば解除できる」という特約があっても、手付金全額を放棄しなければ解除できない。×
1507-45-2「買主は手付金・中間金を放棄し、売主はそれらの倍額を償還して、契約を解除できる」という特約は、有効である。×
1606-43-3「買主は手付の半額を放棄し、売主は手付全額を償還して、契約を解除できる」と定めても、売主は手付の倍返しが必要。
1706-43-4「買主が履行に着手するまで、売主は手付の3倍額を償還して解除できる」と定めた場合、売主は手付の倍額償還だけでは解除できない。
1805-43-1「買主は手付金を放棄し、売主はその3倍額を償還して、契約を解除できる」という特約は、宅建業法に違反する。×

まとめ

以上より、誤っているものはアとウの2つである。正解は選択肢2。


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【宅建過去問】(平成25年問38)8つの規制” に対して 8 件のコメントがあります

  1. Matsui より:

    家坂 様

    度重なる質問へのご回答、誠にありがとうございました。
    「手付または手付金」と「手付金等」の違い、非常に勉強になりました。

    宅建フェスティバル非常に役立ちそうですね。
    検討させていただきます。

  2. Matsui より:

    お世話になっております。
    前回は、誠にありがとうございました。

    手付金の放棄、および手付金等の保全措置につきましては理解できたのですが、
    手付の制限におきまして、代金の2割を超えて手付金を受領することはできない、とあります。
    このケースでの手付金には、申込証拠金や中間金などは含まれているのでしょうか?
    それらを含むとするならば、代金の2割を超えて手付金等を受領することはできない、となるような気がしています。

    以下のような場合は、宅建業法に違反しますか?

    Aは、宅地建物取引業者でない買主Fと建築工事完了前のマンションを4,000万円で売却する契約を締結する際、100万円の手付金を受領し、さらに保全措置を講じた上で800万円の中間金を受領した。

    1. 家坂 圭一 より:

      Matsui様

      講師の家坂です。
      御質問ありがとうございます。
      以下、回答していきます。

      ———————
      前回もお答えしたのですが、「手付または手付金」と「手付金『等』」は別の言葉で、その指し示す内容が異なっています。

      「手付金『等』」という言葉は、あくまで保全措置の要否とか範囲を決めるためのものです。宅建業法の条文でいえば、保全措置に関する41条や41条の2で使われています。逆に、保全措置と無関係の場面で「手付金等」という考え方を使うことはありません。

      ———————
      一方、「手付」(条文では、「手附」)は、手附の額の制限等に関する宅建業法39条で使われている言葉です。
      この「手付」とは、売買契約の締結に関して買主から売主に支払われる金銭のことをいいます(ややアバウトな表現ですが)。
      手付について、宅建業法は、2つのルールを設定しています。

      (1)手付の額の制限(同法39条1項)
      宅建業者は、自ら売主となる宅地・建物の売買契約の締結に際して、代金の額の10分の2を超える額の手付を受領することができません。

      (2)手付放棄による解除(同法39条2項・3項)
      (a)宅建業者が、自ら売主となる宅地・建物の売買契約の締結に際して受領した手付は、解約手付とみなされます。

      (b)契約の相手方が履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄して、売主である宅建業者はその倍額を償還して、契約を解除することができます。

      (c)(a)(b)に反する特約で、買主に不利なものは、無効とされます。

      ※また、手付については、手付貸与等による契約締結誘引の禁止というルールもあります(宅建業法47条3号。条文では「手付け」)。ついでにまとめておきましょう。

      大変に長くなりましたので、Matsuiさんの設例については、別のコメントにします。

    2. 家坂 圭一 より:

      Matsuiさんの設例について

      【問題】
      以下のような場合は、宅建業法に違反するか?

      Aは、宅地建物取引業者でない買主Fと建築工事完了前のマンションを4,000万円で売却する契約を締結する際、100万円の手付金を受領し、さらに保全措置を講じた上で800万円の中間金を受領した。
      ———————

      (1)前提の確認
      (a)手付の額の制限
      マンションの代金が4,000万円ですから、その20%は800万円。
      (4,000万×20%=800万円)
      これを超える手付を受領することはできません。

      (b)手付金等の保全措置の要否
      建築工事完了前の物件ですから、手付金等が代金の5%(または1,000万円)を超える場合には、保全措置を講じる必要があります。
      具体的には、
      4,000万×5%=200万円
      ですから、手付金等の額が200万円を超える場合には、保全措置を講じる必要が生じます。
      ———————

      (2)具体的な結論
      (a)手付金の受領時
      100万円の手付金を受領することは、手付金の額の制限に抵触しません。
      また、受領した手付金等の額も100万円ですから、保全措置を講じる必要はありません。

      (b)中間金の受領時
      800万円の中間金を受領すると、その時点での手付金等の額は900万円となり、代金の5%(200万円)を超えます。
      したがって、手付金等の保全措置を講じる必要があります。
      (この場合、保全措置の対象は、中間金の800万円だけでなく、手付金等全体すなわち900万円です。)

      (c)まとめ
      以上より、Matsuiさんの設例に宅建業法に違反する点はありません。
      ———————

      (3)参考
      Matsuiさんの設例とほぼ同様のケースに関する最近の過去問に以下のものがあります。

      ・平成27年問40の肢ウ
      http://e-takken.tv/27-40/

      ・平成25年問40の肢4
      http://e-takken.tv/25-40/

      また、手付金の額の制限と手付金等の保全措置に関し、総合的に復習するためには、平成20年問41あたりが有益です。
      http://e-takken.tv/20-41/
      ———————

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  3. Matsui より:

    家坂 圭一 様
    詳細かつ分かりやすい解説を、誠にありがとうございました。
    独学で勉強をしておりますと、微妙なニュアンスの違いなどを正確に把握できていないことがあるということを学習させていただきました。
    あと、1ヶ月ほどで本試験ですので、勉強もラストスパートをかけていきたいと思います。
    今後とも、本サイトを利用させていただくと思いますので、よろしくお願い申し上げます。
    この度は、お返事誠にありがとうございました。

    1. 家坂 圭一 より:

      Matsui様

      疑問が解決できたようで何よりです。
      本試験まであと少し。最後まで気を抜かずに頑張って下さい。

  4. Matsui より:

    本肢では、売主からの解除に関し、「受領済みの手付金及び中間金の倍額を支払う」とする点は、買主にとって有利な特約であるから、有効である。しかし、買主からの解除について、「支払済みの手付金及び中間金を放棄」とするのは、宅建業法の規定よりも、買主に取って不利である。この部分に関しては、特約は無効である。

    とありますが、手付金等の定義として、代金に充当される金銭で、契約の締結の日から物件の引き渡しまでの間に支払われるすべてのもの、が挙げられると思います。
    そのため、中間金は手付けに含まれており、その放棄は買主にとって、不利ではないのではないかと考えます。
    本肢の誤りは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、という部分にあると考えます。
    この書き方だと、買主が契約の履行に着手した場合を考えますと、本来は買主側からの契約解除は可能なはずですが、それができなくなるので、買主不利となり、特約は無効と考えます。

    もしよろしければ、解説をお待ちしております。

    1. 家坂 圭一 より:

      Matsui様

      講師の家坂です。
      御質問ありがとうございます。

      どうやら、
      (1)「手付金」の放棄による契約の解除(宅建業法39条)
      (2)「手付金『等』」の保全措置(同法41条、41条の2)
      の2つを混同されているようです。

      これは、ほとんどの受験生が一度は混乱する、まさにあるある質問。
      ちょっと長くなりますが、説明していきます。

      ————
      本問の肢ウは、上の2つのうち、(1)に関するものです。
      買主は、手付金さえ放棄すれば、契約を解除することができます(同法39条2項)。これよりも、買主に不利な特約は無効です(同法3項)。
      手付金だけでなく、中間金も放棄しなければならない」とする肢ウの特約は、買主にとって不利なものなので、無効ということになります。

      (2)についても整理しておきましょう。
      「手付金『等』」の保全措置の対象には、
      (a)手付金
      だけでなく、
      (b)契約締結以後、引渡し前までに授受される金銭で代金に充当されるもの
      も含まれます。

      しかし、この「手付金『等』」という言葉は、あくまで保全措置の要否とか範囲を決めるためのものです。(1)とは関係がありません。
      (1)については、「手付金」を放棄するだけで解除ができるのです。

      ————
      以下、Matsuiさんの質問に沿った形でもう一度まとめます。

      >手付金等の定義として、代金に充当される金銭で、契約の締結の日から物件の引き渡しまでの間に支払われるすべてのもの、が挙げられると思います。
      →「手付金『等』」の定義としては、その通りです。

      >そのため、中間金は手付けに含まれており、その放棄は買主にとって、不利ではないのではないかと考えます。
      →ここが間違えています。
      中間金は、「手付金『等』」には含まれますが、「手付金」には含まれません。
      したがって、「手付金に加えて中間金まで放棄しないと契約を解除できない」という特約は、買主にとって不利であり、無効です。

      >本肢の誤りは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、という部分にあると考えます。
      >この書き方だと、買主が契約の履行に着手した場合を考えますと、本来は買主側からの契約解除は可能なはずですが、それができなくなるので、買主不利となり、特約は無効と考えます。
      →「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは」という言葉は、宅建業法39条2項や民法557条1項の言い回しそのままです。この部分はヒッカケではありません。
      この「当事者の一方」という表現を、判例や学説は「契約の相手方」に解釈しているのです。
      具体的にいえば、買主が履行に着手したときには、売主側からの解除ができなくなります(買主側からの解除は可能)。これは、履行に着手した買主を保護するという趣旨によるものです。
      逆に、履行に着手した買主が自ら契約を解除したとしても、特に問題はありません。売主を保護する必要性が生じないからです。

      ————
      大変に長くなりましたが、御質問への回答は以上です。
      ややこしいところですが、しっかりマスターする必要があります。
      「手付金」と「手付金等」、しっかり区別して下さい。

      本試験も近づいてきました。
      お体に無理のない範囲で、とことん頑張って下さい。

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