【宅建過去問】(平成25年問40)手付金等の保全措置

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として買主との間で締結する売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「保全措置」とは、法第41条に規定する手付金等の保全措置をいうものとする。

  1. Aは、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で建築工事完了前の建物を4,000万円で売却する契約を締結し300万円の手付金を受領する場合、銀行等による連帯保証、保険事業者による保証保険又は指定保管機関による保管により保全措置を講じなければならない。
  2. Aは、宅地建物取引業者Cに販売代理の依頼をし、宅地建物取引業者でない買主Dと建築工事完了前のマンションを3,500万円で売却する契約を締結した。この場合、A又はCのいずれかが保全措置を講ずることにより、Aは、代金の額の5%を超える手付金を受領することができる。
  3. Aは、宅地建物取引業者である買主Eとの間で建築工事完了前の建物を5,000万円で売却する契約を締結した場合、保全措置を講じずに、当該建物の引渡前に500万円を手付金として受領することができる。
  4. Aは、宅地建物取引業者でない買主Fと建築工事完了前のマンションを4,000万円で売却する契約を締結する際、100万円の手付金を受領し、さらに200万円の中間金を受領する場合であっても、手付金が代金の5%以内であれば保全措置を講ずる必要はない。

正解:3

1 誤り

未完成物件に関する保全措置として用いることができるのは、銀行等による連帯保証、保険事業者による保証保険のいずれかである(宅地建物取引業法41条1項)。
完成物件の場合と違って、指定保管機関による保管により保全措置を講ずることはできない。

  完成物件 未完成物件
銀行等による連帯保証
保険事業者による保証保険
指定保管機関による保管 ×

※手付金の300万円は、4,000万円×5%=200万円を超えているから、保全措置が必要である。この点に関しては正しい。

■類似過去問(保全措置の種類・内容)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
125-40-1工事完了前の建物につき代金の5%を超える手付金を受領する場合、銀行等による連帯保証、保険事業者による保証保険又は指定保管機関による保管により保全措置を講じなければならない×
223-38-2宅建業者が保険事業者との間で保証保険契約を締結することにより保全措置を講じている場合、当該措置内容は、少なくとも当該保証保険契約が成立したときから建築工事の完了までの期間を保険期間とするものでなければならない×
322-41-イ売主の代表取締役の連帯保証は、保全措置として有効である×
405-43-4工事完了前の建物につき、手付金等の保全措置として、信用金庫と保証委託契約を締結し、連帯保証書を買主に交付した場合、宅建業法に違反する×
505-45-2宅建業者の資金事情が悪化し債務を履行しない場合、買主は、手付金等の保全措置により連帯保証した信託会社に対し、契約を解除することなく、手付金の返還を求めることができる×
605-45-3手付金等の保全措置により手付金の返還を求めるとともに、営業保証金から弁済を求めることができる
704-41-2売主の友人の連帯保証は、保全措置として有効である×
802-42-2工事完了前の宅地につき、手付金等の保全措置として、手付金等寄託契約を利用することができる×
902-42-3工事完了後の宅地につき、手付金等の保全措置として、信用金庫による保証委託契約を利用することができる

2 誤り

手付金等の保全措置を講ずる義務を負うのは、自ら売主となる宅建業者のみである(宅地建物取引業法41条1項)。
代理業者Cは、保全措置を講ずる必要がないし、また、講ずることができない。

■類似過去問(保全措置を講じるべき宅建業者)
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 年-問-肢内容正誤
128-43-イ
売主である宅建業者が保全措置を講じて手付金を受領した場合、その宅建業者から媒介を依頼された宅建業者も、媒介報酬につき保全措置を講じなければならない。
×
225-40-2売主である業者または販売代理業者のいずれかが保全措置を講じなければならない。×
301-42-3媒介する宅建業者が保全措置を講じなければならない。×

3 正しい

手付金等の保全措置に関する規定は、いわゆる「8つの規制」に含まれている。したがって、業者間取引には適用されない(宅地建物取引業法41条、78条2項参照)。
Aは、手付金の受領にあたって、保全措置を講ずる必要はない。

■類似過去問(業者間取引と手付金等の保全措置)
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 年-問-肢内容正誤
126-33-1業者間取引で、代金5,000万円/手付金1,000万円→保全措置を講じずに受領できる。
225-40-3未完成物件の業者間取引で、代金5000万/手付金500万円→保全措置を講じずに受領できる。
320-41-4業者間取引で、代金1億円/手付金2,500万円→保全措置を講じずに受領できる。
416-40-4業者間取引に、手付金等の保全措置の規定が適用される。×
513-42-1手付金の額が代金の2割を超える場合には、業者間取引でも、手付金等の保全措置を講じなければならない。×
607-42-4業者間取引では、手付金等の保全措置を講ずる必要はない。
706-44-4業者間取引で、手付金等の保全措置を講じなかった場合、宅建業法に違反する。×
801-42-4業者間取引でも、手付金等の保全措置を講じなければならない。×

4 誤り

■「手付金等」とは
保全措置の対象となる「手付金等」とは、

  1. 代金に充当される金銭で
  2. 契約締結後、物件の引渡し前に支払われるもの

という意味である(宅地建物取引業法41条1項)。名目に関わらず、この定義に該当すれば、「手付金等」に該当する。
本肢は、中間金についてきいているが、これは代金に充当されるのだから、もちろん「手付金等」に含まれる。

■保全措置が必要な金額
工事完了前の物件の場合、代金の5%(または1,000万円)を超える場合に保全措置が必要である(宅地建物取引業法41条1項)。具体的には、4,000万×5%=200万円を超える時点で、保全措置を講ずることが必要になる。
本肢に即して具体的にいうと、手付金100万円を受領する時点では保全の必要はないが、中間金200万円を受領する時点で、合計300万円を受領することになり、代金の5%を超える。したがって、中間金の受領前に保全措置を講じなければならない。

※基準額を超えた場合、受け取った手付金等の全額が保全の対象となる。本肢でいえば、中間金200万だけでなく、手付金100万を合わせた合計300万円について保全措置を講ずる必要がある。

■類似過去問(「手付金等」の意味)
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 年-問-肢内容正誤
128-28-ア
建築工事完了前のマンションで4,000万円/手付金200万円・中間金200万円→中間金受領後、手付金と中間金について保全措置を講じた。
×
228-43-ウ
建築工事完了前のマンションで3,000万円/手付金150万円・中間金350万円→中間金受領の際に500万円について保全措置を講じなければならない。
326-33-3建築工事完了前の建物で5,000万円/手付金100万円・中間金500万円→中間金受領前に500万円の保全措置を講じれば宅建業法に違反しない。×
425-40-4建築工事完了前のマンションで4,000万円/手付金100万円・中間金200万円→手付金が代金の5%以内であるから保全措置は不要。×
524-34-ア代金に充当される中間金→「手付金等」にあたる。
624-34-イ代金の一部となる申込証拠金→「手付金等」にあたる。
723-38-3代金に充当される申込証拠金→「手付金等」にあたる。
823-38-4中間金→「手付金等」にあたる。
913-41-1代金に充当される申込証拠金→「手付金等」にあたる。
1013-41-4中間金→「手付金等」にあたる。
1103-49-2手付金に充当される申込証拠金は保全措置の対象にならない。×
■類似過去問(手付金等の保全措置:工事完了前の物件)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
128-28-ア
代金4,000万円/手付金200万円・中間金200万円→中間金受領後に保全措置を講じれば宅建業法に違反しない。
×
228-43-ア
代金3000万円/手付金600万円→保全措置が必要。
327-36-ウ代金2,400万円/手付金120万円以下→保全措置を講じずに受領できる。
427-40-イ代金3,000万円/手付金300万円。手付金等について保証保険契約を締結して、手付金を受領し、後日保険証券を交付した。×
527-40-ウ代金3,000万円/手付金150万円/中間金150万円→保全措置は不要。×
626-33-2代金5,000万円/手付金1,000万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。
726-33-3代金5,000万円/手付金100万円・中間金500万円→中間金受領前に500万円の保全措置を講じれば宅建業法に違反しない。×
825-40-4代金4,000万円/手付金100万円・中間金200万円→手付金が代金の5%以内であるから保全措置は不要。×
923-38-3代金3,000万円/代金に充当される申込証拠金5万円・手付金200万円→申込証拠金についても保全措置が必要。
1023-38-4代金3,000万円/手付金200万円・中間金200万円→中間金についても保全措置が必要。
1121-39-3代金5,000万円/手付金500万円・中間金250万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。
1221-39-4代金5,000万円/手付金2,000万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。×
1320-41-1代金5,000万円/手付金200万円→保全措置を講じずに受領すると宅建業法に違反する。×
1420-41-3代金1億円/手付金1,500万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。
1519-43-2代金1億円/手付金1,500万円・中間金1,500万円→手付金・中間金それぞれにつき保全措置が必要。
1616-44-1代金の1/10以下で、かつ、1,000万円以下であれば、保全措置不要。×
1713-41-1代金4,000万円/申込証拠金10万・手付金300万円→申込証拠金についても保全措置が必要。
1813-41-4代金4,000万円/手付金300万円・中間金100万→中間金につき保全措置が必要。
1909-39-1代金5,000万円/手付金200万円→手付金につき保全措置は不要。
2005-43-3代金6,000万円/手付金500万円・中間金1,000万円→手付金について中間金受領の際にまとめて保全措置。×
2103-49-2代金1億5,000万円/申込証拠金30万円・手付金2,000万円・中間金6,000万円→保全措置の対象は2,000万円。×
2202-42-1代金1億円/手付金900万円・中間金4,100万円・残代金5,000万円/引渡し・登記の移転は残代金の支払いと同時→保全措置は不要。×
2301-42-1代金1億2,000万円/手付金1,500万円・中間金4,500万円→中間金受領の際に保全措置を講じればよい。×

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