甲土地の所有者が甲土地につき、建物の所有を目的として賃貸する場合（以下「ケース①」という。）と、建物の所有を目的とせずに資材置場として賃貸する場合（以下「ケース②」という。）に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 賃貸借の存続期間を40年と定めた場合には、ケース①では書面で契約を締結しなければ期間が30年となってしまうのに対し、ケース②では口頭による合意であっても期間は40年となる。
2. ケース①では、賃借人は、甲土地の上に登記されている建物を所有している場合には、甲土地が第三者に売却されても賃借人であることを当該第三者に対抗できるが、ケース②では、甲土地が第三者に売却された場合に賃借人であることを当該第三者に対抗する方法はない。
3. 期間を定めない契約を締結した後に賃貸人が甲土地を使用する事情が生じた場合において、ケース①では賃貸人が解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しないのに対し、ケース②では賃貸人が解約の申入れをすれば契約は申入れの日から１年を経過することによって終了する。
4. 賃貸借の期間を定めた場合であって当事者が期間内に解約する権利を留保していないとき、ケース①では賃借人側は期間内であっても１年前に予告することによって中途解約することができるのに対し、ケース②では賃貸人も賃借人もいつでも一方的に中途解約することができる。

正解：３

はじめに

「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」を借地権という（借地借家法２条１号）。これについては、民法に優先して、借地借家法が適用される。本問でいえば、ケース①である。
一方、建物所有の目的がない場合（本問のケース②）には、借地借家法が適用されない。すなわち、民法だけを基準に考えることになる。

１ 誤り

■ケース①
借地借家法では、借地権の存続期間を30年と定めている（借地借家法３条本文）。ただし、これより長い期間を定めた場合には、その期間となる（同条但書）。
本肢のケースでは、当事者間で存続期間を40年と定めているのだから、契約期間は40年となる。本肢は、「期間が30年となってしまう」とする点が誤り。
※定期借地権でない限り、契約自体を書面で締結する必要はない（借地借家法22～24条参照）。

■ケース②
民法では、賃貸借契約の存続期間の上限を20年としており、それより長い期間を定めた場合は、存続期間が20年となる（民法604条）。したがって、契約期間を40年と定めたとしても、期間は20年ということになる。
本肢は、「期間は40年となる」とする点が誤り。

■類似過去問（借地権の存続期間）

■類似過去問（民法の賃貸借：存続期間）

２ 誤り

■ケース①
借地権自体の登記（民法605条）がない場合でも、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有しているときは、これをもって第三者に対抗することができる（借地借家法10条１項）。
この点は、正しい。

■ケース②
民法では、不動産の賃貸借を登記することで、第三者に対抗することができるとしている（民法605条）。 このような方法がある以上、「賃借人であることを～対抗する方法はない」とする本肢は、誤りである。

■類似過去問（借地権の対抗要件）

■類似過去問（民法の賃貸借：対抗要件）

３ 正しい

■ケース①
期間を定めない契約を締結した場合、その期間は30年ということになる（借地借家法３条）。この期間内は、賃貸人が解約の申入れをしたとしても契約は終了しない。契約を終了させるためには、賃貸人と賃借人の双方が合意しなければならない。

■ケース②
賃貸借期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。この場合、土地の賃貸借では申入日から１年経過したときに、賃貸借が終了する（民法617条１項１号）。

■類似過去問（借地権の存続期間）

■類似過去問（土地賃貸借の中途解約）

４ 誤り

■ケース①＝ケース②
土地の賃貸借の中途解約について、借地借家法に特別の規定はない。したがって、ケース①でも、ケース②と同様、民法を基準とすることになる。
そして、民法では、中途解約権を留保した場合に限り、中途解約を認めている（民法619条）。
本肢は、ケース①については「１年前に予告することによって中途解約することができる」とする点が、ケース②については「いつでも一方的に中途解約することができる」とする点が、それぞれ誤っている。

※定期建物賃貸借については、中途解約権を留保していない場合でも、賃借人から中途解約できる場合がある（借地借家法38条５項）。

■類似過去問（建物賃貸借の中途解約）

>>年度目次に戻る

過去問を活用した合格作戦

過去問を徹底的に研究することで、「楽に」「確実に」合格する、
というこのサイトを、学習方法として具体化する方法は？
この点を説明した「ガイダンス動画」です。

詳しく見る