【宅建過去問】（平成26年問11）借地借家法と民法の比較
甲土地の所有者が甲土地につき、建物の所有を目的として賃貸する場合（以下「ケース①」という。）と、建物の所有を目的とせずに資材置場として賃貸する場合（以下「ケース②」という。）に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 賃貸借の存続期間を40年と定めた場合には、ケース①では書面で契約を締結しなければ期間が30年となってしまうのに対し、ケース②では口頭による合意であっても期間は40年となる。
- ケース①では、賃借人は、甲土地の上に登記されている建物を所有している場合には、甲土地が第三者に売却されても賃借人であることを当該第三者に対抗できるが、ケース②では、甲土地が第三者に売却された場合に賃借人であることを当該第三者に対抗する方法はない。
- 期間を定めない契約を締結した後に賃貸人が甲土地を使用する事情が生じた場合において、ケース①では賃貸人が解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しないのに対し、ケース②では賃貸人が解約の申入れをすれば契約は申入れの日から１年を経過することによって終了する。
- 賃貸借の期間を定めた場合であって当事者が期間内に解約する権利を留保していないとき、ケース①では賃借人側は期間内であっても１年前に予告することによって中途解約することができるのに対し、ケース②では賃貸人も賃借人もいつでも一方的に中途解約することができる。
正解：３
はじめに
「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」を借地権という（借地借家法２条１号）。これについては、民法に優先して、借地借家法が適用される。本問でいえば、ケース①である。
一方、建物所有の目的がない場合（本問のケース②）には、借地借家法が適用されない。すなわち、民法だけを基準に考えることになる。
| 内容 | 適用される法律 | |
| ケース① | 建物の所有を目的とした賃貸 | 借地借家法＋民法 |
| ケース② | 建物の所有を目的とせずに資材置場として賃貸 | 民法のみ |
１ 誤り
■ケース①
借地借家法では、借地権の存続期間を30年と定めている（借地借家法３条本文）。ただし、これより長い期間を定めた場合には、その期間となる（同条但書）。
本肢のケースでは、当事者間で存続期間を40年と定めているのだから、契約期間は40年となる。本肢は、「期間が30年となってしまう」とする点が誤り。
※定期借地権でない限り、契約自体を書面で締結する必要はない（借地借家法22～24条参照）。
■ケース②
民法では、賃貸借契約の存続期間の上限を20年としており、それより長い期間を定めた場合は、存続期間が20年となる（民法604条）。したがって、契約期間を40年と定めたとしても、期間は20年ということになる。
本肢は、「期間は40年となる」とする点が誤り。
| 適用される法律 | 契約期間 | |
| ケース① | 借地借家法 | 最短30年 |
| ケース② | 民法 | 最長20年 |
■類似過去問（借地権の存続期間）
内容を見る| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 26-11-1 | 存続期間40年と定めた場合、書面で契約を締結しなければ期間が30年となる。 | × |
| 2 | 26-11-3 | 期間を定めない契約を締結した場合、賃貸人が解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しない。 | ◯ |
| 3 | 20-13-1 | 建物所有目的の賃貸借契約において、賃貸借契約の期間の上限は50年である。 | × |
| 4 | 20-13-3 | 期間の定めがない場合、貸主は、契約開始から30年過ぎなければ、解約の申入れができない。 | ◯ |
| 5 | 19-13-4 | 期間の定めがない場合、貸主は、正当事由があればいつでも解約申入れできる。 | × |
| 6 | 18-13-1 | 小売業を行う目的で公正証書によらず賃貸借契約を締結した場合、存続期間35年という約定は有効である。 | ◯ |
| 7 | 07-12-1 | 期間の定めがない場合、堅固な建物については30年、非堅固な建物は20年となる。 | × |
| 8 | 05-11-1 | 存続期間を25年・35年のいずれと定めようと、契約期間は30年となる。 | × |
| 9 | 01-12-1 | 存続期間を10年と定めた場合、その約定はなかったものとみなされ、契約期間は20年となる。 | × |
■類似過去問（民法の賃貸借：存続期間）
内容を見る| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 26-11-1 | 口頭による合意で存続期間を40年と定めた場合、期間は40年となる。 | × |
| 2 | 20-13-1 | 駐車場用地の賃貸借契約において、期間の上限は50年である。 | × |
| 3 | 18-13-1 | 駐車場用地の賃貸借契約で契約期間を35年とした場合、期限は定めなかったものとみなされる。 | × |
２ 誤り
■ケース①
借地権自体の登記（民法605条）がない場合でも、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有しているときは、これをもって第三者に対抗することができる（借地借家法10条１項）。
この点は、正しい。
■ケース②
民法では、不動産の賃貸借を登記することで、第三者に対抗することができるとしている（民法605条）。 このような方法がある以上、「賃借人であることを～対抗する方法はない」とする本肢は、誤りである。
| 適用される法律 | 対抗要件 | |
| ケース① | 借地借家法 ＋民法 |
土地上の建物の登記 賃借権の登記 |
| ケース② | 民法 | 賃借権の登記 |
■類似過去問（借地権の対抗要件）
内容を見る| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 28-11-1 | ［Ａが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてＢから乙土地を賃借］Ａが甲建物を所有していても、建物保存登記をＡの子Ｃ名義で備えている場合には、Ｂから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたＤに対して、Ａは借地権を対抗することができない。 | ◯ |
| 2 | 28-11-2 | ［Ａが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてＢから乙土地を賃借］Ａが甲建物を所有していても、登記上の建物の所在地番、床面積等が少しでも実際のものと相違している場合には、建物の同一性が否定されるようなものでなくても、Ｂから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたＥに対して、Ａは借地権を対抗することができない。 | × |
| 3 | 26-07-2 | 借地権者が借地上の建物につき自己名義で保存登記をしている場合、借地の不法占拠者に対し、賃借権に基づいて妨害排除を求めることができる。 | ◯ |
| 4 | 26-11-2 | 借地上の建物の登記があれば、土地が第三者に売却されても、借地権を対抗可。 | ◯ |
| 5 | 25-12-3 | 二筆ある土地の借地権者が、一筆の土地上に登記ある建物を所有し、他方の土地は庭として使用している場合、後者の土地には対抗力が及ばない。 | ◯ |
| 6 | 24-11-1 | 借地上の建物の表示登記があれば、借地権を対抗可。 | ◯ |
| 7 | 24-11-3 | 土地の転借人は、転貸人たる賃借人が対抗力ある建物を所有していれば、賃借権を対抗可。 | ◯ |
| 8 | 20-13-4 | 口頭の借地契約でも、借地上の建物の登記があれば、借地権を対抗可。 | ◯ |
| 9 | 18-13-4 | 公正証書で借地契約をしても、対抗力が認められない場合がある。 | ◯ |
| 10 | 15-13-1 | 借地上の建物の保存登記があれば、借地権を対抗可。 | ◯ |
| 11 | 11-13-1 | 自己名義の保存登記があっても、居住していなければ対抗不可。 | × |
| 12 | 11-13-2 | 配偶者名義の保存登記があっても、対抗不可。 | ◯ |
| 13 | 11-13-3 | 一筆の土地上にある２棟の建物のうち１棟について自己名義の保存登記があれば、全体について借地権を対抗可。 | ◯ |
| 14 | 11-13-4 | 所在地番が多少相違しても同一性が認識できれば対抗可。 | ◯ |
| 15 | 08-13-1 | 長男名義の保存登記があれば、対抗可。 | × |
| 16 | 08-13-2 | 自己名義の保存登記があれば、強制競売の競落者にも対抗可。 | ◯ |
| 17 | 08-13-4 | 定期借地権の場合、公正証書で契約締結していれば、建物の登記がなくても対抗可。 | × |
■類似過去問（民法の賃貸借：対抗要件）
内容を見る| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 28-14-2 | 登記することができる権利には、抵当権及び賃借権が含まれる。 | ◯ |
| 2 | 26-11-2 | 建物の所有を目的とせずに資材置場として借りている土地が第三者に売却された場合に賃借人であることを当該第三者に対抗する方法はない。 | × |
| 3 | 20-13-4 | 平置きの駐車場用地として利用するための土地の賃貸借契約を書面で行っても、賃借権の登記をしない場合、土地の譲受人に賃借権を対抗できない。 | ◯ |
| 4 | 19-14-4 | 賃借権登記も建物引渡しもないまま、建物が譲渡された場合でも、賃借権を所有者に主張できる。 | × |
３ 正しい
■ケース①
期間を定めない契約を締結した場合、その期間は30年ということになる（借地借家法３条）。この期間内は、賃貸人が解約の申入れをしたとしても契約は終了しない。契約を終了させるためには、賃貸人と賃借人の双方が合意しなければならない。
■ケース②
賃貸借期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。この場合、土地の賃貸借では申入日から１年経過したときに、賃貸借が終了する（民法617条１項１号）。
| 適用される法律 | 期間の定めのない契約の解約 | |
| ケース① | 借地借家法 | 契約期間は30年 |
| ケース② | 民法 | いつでも解約申入れ可能 →１年後に終了 |
■類似過去問（借地権の存続期間）
内容を見る| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 26-11-1 | 存続期間40年と定めた場合、書面で契約を締結しなければ期間が30年となる。 | × |
| 2 | 26-11-3 | 期間を定めない契約を締結した場合、賃貸人が解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しない。 | ◯ |
| 3 | 20-13-1 | 建物所有目的の賃貸借契約において、賃貸借契約の期間の上限は50年である。 | × |
| 4 | 20-13-3 | 期間の定めがない場合、貸主は、契約開始から30年過ぎなければ、解約の申入れができない。 | ◯ |
| 5 | 19-13-4 | 期間の定めがない場合、貸主は、正当事由があればいつでも解約申入れできる。 | × |
| 6 | 18-13-1 | 小売業を行う目的で公正証書によらず賃貸借契約を締結した場合、存続期間35年という約定は有効である。 | ◯ |
| 7 | 07-12-1 | 期間の定めがない場合、堅固な建物については30年、非堅固な建物は20年となる。 | × |
| 8 | 05-11-1 | 存続期間を25年・35年のいずれと定めようと、契約期間は30年となる。 | × |
| 9 | 01-12-1 | 存続期間を10年と定めた場合、その約定はなかったものとみなされ、契約期間は20年となる。 | × |
■類似過去問（土地賃貸借の中途解約）
内容を見る| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 26-11-3 | 建物の所有を目的として賃貸するため、期間を定めない土地の賃貸借契約を締結した後に賃貸人が甲土地を使用する事情が生じた場合、賃貸人が解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しない。 | ◯ |
| 2 | 26-11-3 | 建物の所有を目的とせずに資材置場として賃貸するため、期間を定めない土地の賃貸借契約を締結した後に賃貸人が甲土地を使用する事情が生じた場合、賃貸人が解約の申入れをすれば契約は申入れの日から１年を経過することによって終了する。 | ◯ |
| 3 | 26-11-4 | 建物の所有を目的として土地を賃貸する場合、賃借人側は期間内であっても１年前に予告することによって中途解約することができる。 | × |
| 4 | 26-11-4 | 建物の所有を目的とせずに資材置場として土地を賃貸する場合、賃貸人も賃借人もいつでも一方的に中途解約することができる。 | × |
| 5 | 20-13-3 | 平置きの駐車場用地として利用するための土地賃貸借契約において、期間を定めなかった場合、賃貸人は、賃借人に対して、賃貸借契約開始から1年が経過すればいつでも解約の申入れをすることができる。 | × |
| 6 | 20-13-3 | 一時使用目的ではなく建物所有目的のための土地賃貸借契約において、期間を定めなかった場合、賃貸借契約開始から30年が経過しなければ解約の申入れをすることができない。 | ◯ |
４ 誤り
■ケース①＝ケース②
土地の賃貸借の中途解約について、借地借家法に特別の規定はない。したがって、ケース①でも、ケース②と同様、民法を基準とすることになる。
そして、民法では、中途解約権を留保した場合に限り、中途解約を認めている（民法619条）。
本肢は、ケース①については「１年前に予告することによって中途解約することができる」とする点が、ケース②については「いつでも一方的に中途解約することができる」とする点が、それぞれ誤っている。
| 適用される法律 | 中途解約 | |
| ケース① | 民法 | 原則：できない 例外：中途解約権を留保したとき |
| ケース② | 民法 |
※定期建物賃貸借については、中途解約権を留保していない場合でも、賃借人から中途解約できる場合がある（借地借家法38条５項）。
■類似過去問（建物賃貸借の中途解約）
内容を見る| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 27-12-4 | 賃貸人も賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。 | × |
| 2 | 24-12-4 | 普通建物賃貸借では中途解約不可、定期建物賃貸借契約では途中解約可能。 | ◯ |
| 3 | 23-12-4 | 一時使用目的の場合、中途解約は特約がなければ不可。 | ◯ |
| 4 | 20-14-4 | 定期建物賃貸借契約では、床面積に関わらず、中途解約が可能。 | × |
| 5 | 19-14-3 | 定期建物賃貸借契約では中途解約不可、一時使用賃貸借ではいつでも中途解約可能。 | × |
| 6 | 17-15-4 | 建物の賃貸借では、中途解約権の留保は不可。 | × |
| 7 | 02-09-3 | （Ａは、その所有する建物を明らかな一時使用のためＢに賃貸したが、Ｂは期間満了後も居住を続け、Ａもその事実を知りながら異議を述べなかった。）Ａは、正当事由のない場合でも解約の申入れをし、Ｂに対し、その３ヵ月後に明渡請求をすることができる。 | ◯ |
いつも御世話になっております。肢３のケース②の解説で※建物の賃貸借では、３か月後に賃貸借が終了する（民法617条１項２号）となっておりますが、建物なら、借地借家法の適用で６か月後に終了ではないでしょうか。27-11-2の解説でそうなっています。
ご解答をお願いします。
早起き様
講師の家坂です。
御質問ありがとうございます。回答が遅くなり、申し訳ありません。
さて、今回の件ですが、執筆当時の私は、
「賃貸借契約に借地借家法が適用されず、民法のみが適用される場合（ケース②）」
という前提で説明をしていました。
その中で、「土地の賃貸借では申入日から１年経過したときに、賃貸借が終了する（民法617条１項１号）」という解説を書いたので、それとの対比上、建物の場合（同法同項２号）についても※で触れたわけです。
しかし、考えてみれば、
土地の賃貸借の場合と異なり、建物の賃貸借に借地借家法が適用されないというケースは、ほとんどありません。実際のところ、一時使用目的の建物賃貸借に限られるでしょう（借地借家法40条）。
だとすれば、※の知識は、利用する機会が乏しく、むしろ逆に誤解を生むリスクのほうが高いように思います。
これらのことを考え、※部分の記述は、削除したいと思います。
この度は、過去問の解説について深く見直す機会をいただき、誠にありがとうございます。
今後ともよろしくお願い致します。
家坂様
お返事ありがとうございます。
中途解約とは、契約を期間の途中で解約することを意味するため、ポイントは契約期間の定めのある契約を締結したかどうかにあるということ、理解できました。
問題を再確認してみますと、3では期間を定めない契約を締結した後に〜となっており、4では賃貸借の期間を定めた場合〜となっていることを確認できました。
誠に、ありがとうございました。
Matsui様
講師の家坂です。
勉強、お疲れ様です。
さて、質問にお答えしましょう。
そもそも、「中途解約」というのは、「契約を期間の途中で解約すること」をいいます。
しかし、肢３は「期間を定めない契約を締結した」というケースです。期間の定めがない以上、そもそも「中途解約」ということはありえません。
※①のケースは、話が別です。
借地権に関しては、「期間を定めない契約」をしたとしても、借地権の存続期間が30年とされます（借地借家法３条本文）。
したがって、こちらは、「期間を定めた契約」の話であり、期間中の解約は「中途解約」の問題になります。
貸人と賃借人の双方が合意するか、中途解約権を留保した場合（民法619条）でない限り、中途解約することはできません。
つまり、①については、肢４と全く同じことになります。
家坂様
いつも、大変お世話になっております。
質問させていただきます。
3と4において、契約の解約に関する問題が出題されておりますが、3では解約できるが、4では原則として解約できないと解答に記載されております。
中途解約においては、原則として解約できないという理解ですが、3における解約は中途解約ではないのでしょうか？
お手数ですが、よろしくお願い申し上げます。