【宅建過去問】(平成26年問25)地価公示法

地価公示法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 土地鑑定委員会は、標準地の価格の総額を官報で公示する必要はない。
  2. 土地の使用収益を制限する権利が存する土地を標準地として選定することはできない。
  3. 不動産鑑定士が土地鑑定委員会の求めに応じて標準地の鑑定評価を行うに当たっては、標準地の鑑定評価額が前年の鑑定評価額と変わらない場合は、その旨を土地鑑定委員会に申告することにより、鑑定評価書の提出に代えることができる。
  4. 不動産鑑定士は、土地鑑定委員会の求めに応じて標準地の鑑定評価を行うに当たっては、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格を基本とし、必要に応じて、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案しなければならない。

正解:1

1 正しい

土地鑑定委員会は、標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定したときは、すみやかに、次に掲げる事項を官報で公示しなければならない(地価公示法6条)。

  1. 所在地・住所(郡、市、区、町村及び字並びに地番)
  2. 単位面積当たりの価格・価格判定の基準日
  3. 地積・形状
  4. 標準地及び周辺の土地の利用の現況

公示すべき事項の中に、「標準地の価格の総額」は含まれていない。

※(標準地の価格の総額)=(単位面積当たりの価格)×(地積)、とすれば、簡単に求めることができる。

■類似過去問(標準地の価格等の公示)
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 年-問-肢内容正誤
127-25-4
土地鑑定委員会が標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定したときは、標準地の形状についても公示しなければならない。
226-25-1
土地鑑定委員会は、標準地の価格の総額を官報で公示する必要はない。
323-25-4
土地鑑定委員会が標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定したときは、当該価格については官報で公示する必要があるが、標準地及びその周辺の土地の利用の現況については官報で公示しなくてもよい。×
412-29-4
都道府県知事は、土地鑑定委員会が公示した事項のうち、当該都道府県に存する標準地に係る部分を記載した書面及び当該標準地の所在を表示する図面を、当該都道府県の事務所において一般の閲覧に供しなければならない。×
508-33-4
標準地の正常な価格とは、当該土地に建物がある場合にはその建物が存しないものとして通常成立すると認められる価格をいうので、標準地の利用の現況は、官報で公示すべき事項に含まれていない。×
606-34-4
土地鑑定委員会は、標準地の価格を公示したときは、すみやかに都道府県知事に対し、公示した事項のうち当該都道府県に存する標準地に係る部分を記載した書面を、送付しなければならない。×
703-34-4
地価公示は、毎年1月1日時点の標準地の単位面積当たりの正常な価格を公示するものであり、この公示価格は官報で公示されるほか、関係市町村の一定の事務所において閲覧できる。
802-32-1
標準地の単位面積当たりの正常な価格が判定されたときは、国土交通大臣は、その価格、所在地等について官報で公示し、関係市町村長に所要の図書を送付しなければならない。×

2 誤り

「正常な価格」とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格をいう。
当該土地に使用・収益を制限する定着物や権利が存する場合には、これらが存しないものとして通常成立すると認められる価格で計算する(地価公示法2条2項)。
この条文から分かるように、「土地の使用収益を制限する権利が存する土地」を標準地とすることは特に禁止されていない。そのような権利がないものとして価格を求めればいいだけである。

■類似過去問(正常な価格)
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 年-問-肢内容正誤
127-25-2
正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格をいい、この「取引」には住宅地とするための森林の取引も含まれる。
226-25-2
土地の使用収益を制限する権利が存する土地を標準地として選定することはできない。×
321-25-3
地価公示において判定を行う標準地の正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合において通常成立すると認められる価格をいい、当該土地に、当該土地の使用収益を制限する権利が存する場合には、これらの権利が存するものとして通常成立すると認められる価格をいう。×
418-29-2
標準地の正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格をいう。
514-29-3
標準地の正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合に通常成立すると認められる価格をいい、当該土地に地上権がある場合には、その地上権が存するものとして通常成立すると認められる価格をいう。×
608-33-4
標準地の正常な価格とは、当該土地に建物がある場合にはその建物が存しないものとして通常成立すると認められる価格をいうので、標準地の利用の現況は、官報で公示すべき事項に含まれていない。×
706-34-3
標準地の正常な価格は、当該土地に建物があるときは、建物があるものとして、判定される。×
802-32-4
標準地の正常な価格とは、土地に建物がある場合は、当該建物が存しないものとして、自由な取引が行われるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格をいう。

3 誤り

標準地の鑑定評価を行った不動産鑑定士は、土地鑑定委員会に対し、鑑定評価書を提出しなければならない(地価公示法5条)。鑑定評価額が前年と変わらないとしても、鑑定評価書の提出を省略することはできない。

4 誤り

不動産鑑定士は、標準地の鑑定評価を行うにあたっては、

  1. (1). 近傍類地の取引価格から算定される推定の価格
  2. (2). 近傍類地の地代等から算定される推定の価格
  3. (3). 同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額

を勘案してこれを行わなければならない(地価公示法4条)。
これら3種の価格を総合的に勘案することが必要である。これに対し、本肢では、「(1)を基本とし、必要に応じて(2)と(3)」としている。これは、(1)のみを優先している点が誤りである。

■類似過去問(標準地についての鑑定評価の基準)
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 年-問-肢内容正誤
126-25-4
不動産鑑定士は、土地鑑定委員会の求めに応じて標準地の鑑定評価を行うに当たっては、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格を基本とし、必要に応じて、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案しなければならない。×
225-25-4
不動産鑑定士は、土地鑑定委員会の求めに応じて標準地の鑑定評価を行うに当たっては、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格又は同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額のいずれかを勘案してこれを行わなければならない。×
321-25-2
標準地の鑑定評価は、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して行われる。
418-29-3
標準地の鑑定評価は、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して行わなければならない。
514-29-4
標準地の鑑定評価は、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して行われる。
612-29-3
標準地の鑑定評価は、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して行われる。
708-33-3
標準地の鑑定評価は、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額の平均を求めることにより行われる。×
803-34-3
公示価格は、一般の土地の取引価格に対する指標となるものであり、標準地の鑑定評価を行うに当たっては、近傍類地の地代等から算定される推定の価格、いわゆる収益価格を勘案する必要はない。×
902-32-3
標準地の鑑定評価を行うに当たっては、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して、行わなければならない。

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