【宅建過去問】(平成26年問32)媒介契約の規制[個数問題]

宅地建物取引業者Aは、BからB所有の宅地の売却について媒介の依頼を受けた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。

ア AがBとの間で専任媒介契約を締結し、Bから「売却を秘密にしておきたいので指定流通機構への登録をしないでほしい」旨の申出があった場合、Aは、そのことを理由に登録をしなかったとしても法に違反しない。

イ AがBとの間で媒介契約を締結した場合、Aは、Bに対して遅滞なく法第34条の2第1項の規定に基づく書面を交付しなければならないが、Bが宅地建物取引業者であるときは、当該書面の交付を省略することができる。

ウ AがBとの間で有効期間を3月とする専任媒介契約を締結した場合、期間満了前にBから当該契約の更新をしない旨の申出がない限り、当該期間は自動的に更新される。

エ AがBとの間で一般媒介契約(専任媒介契約でない媒介契約)を締結し、当該媒介契約において、重ねて依頼する他の宅地建物取引業者を明示する義務がある場合、Aは、Bが明示していない他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買の契約を成立させたときの措置を法第34条の2第1項の規定に基づく書面に記載しなければならない。

  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. 四つ

正解:3

最初に、一般の媒介契約と専任媒介契約、さらに専属専任媒介契約について、共通点と相違点をまとめておく。

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
他業者への依頼 × ×
自己発見取引 ×
指定流通機構への登録 義務なし
(登録は可能)
7日以内 5日以内
業務処理の報告義務 なし 2週間に1回以上 1週間に1回以上
契約の有効期間 規制なし 3か月以内
契約の更新 規制なし 依頼者から申出があったときのみ可

ア 誤り

専任媒介契約の場合には、媒介契約の日から休業日数を除き7日以内(専属専任媒介契約の場合は5日以内)に、物件に関する所定事項について、指定流通機構に登録しなければならない(宅地建物取引業法34条の2第5項、同法施行規則15条の8)。これに反する特約は、無効である(同条9項)。
Bからの申出があったとしても、登録義務を免れることはできない。

■類似過去問(指定流通機構への登録)
内容を見る
宅建業法[10]4(3)
指定流通機構への登録(登録期限)
 年-問-肢内容正誤
129-28-イ
宅建業者Aは、宅地の売却を希望するBと専任代理契約を締結した。Aは、Bの要望を踏まえ、当該代理契約に指定流通機構に登録しない旨の特約を付したため、その登録をしなかった。×
229-43-ウ
宅建業者Aは、当該専任媒介契約の締結の日から7日(ただし、Aの休業日は含まない。)以内に所定の事項を指定流通機構に登録しなければならず、また、法第50条の6に規定する登録を証する書面を遅滞なくBに提示しなければならない。×
328-41-4
専属専任媒介契約を締結したときは、契約締結の日から休業日数を含め5日以内に指定流通機構へ登録する義務がある。
×
427-30-イ専任媒介契約で、依頼者の要望により、指定流通機構に登録しない旨の特約をし、指定流通機構に登録しなかった場合、宅建業法に違反する。
527-30-ウ専任媒介契約で、短期間で売買契約を成立させることができると判断したので指定流通機構に登録せず、専任媒介契約締結の日の9日後に当該売買契約を成立させた場合、宅建業法に違反する。
626-32-ア専任媒介契約で、依頼者の申出があった場合、登録しなくても宅建業法に違反しない。×
723-31-1一般媒介契約でも、登録義務がある。×
823-31-2専任媒介契約で、「登録しない」という特約が可能。×
920-35-ア[宅地建物取引業者Aが、Bから自己所有の宅地の売却の媒介を依頼された。]Aが、Bとの間に一般媒介契約を締結したときは、当該宅地に関する所定の事項を必ずしも指定流通機構へ登録しなくてもよいため、当該媒介契約の内容を記載した書面に、指定流通機構への登録に関する事項を記載する必要はない。×
1019-39-3専属専任媒介契約では、5日以内(休業日を除く。)に登録しなければならない。
1115-43-2専任媒介契約でも、依頼者の承諾を受けていれば、指定流通機構に登録しなくてもよい。×
1115-43-3専任媒介契約では、7日(休業日を含む。)以内に指定流通機構に登録する必要がある。×
1213-38-2専任媒介契約では休業日数を除き7日以内、専属専任媒介契約では5日以内、に指定流通機構に登録しなければならない。
1311-37-2買主の探索が容易で、指定流通機構への登録期間経過後短期間で売買契約を成立させることができる場合、指定流通機構に登録する必要はない。×
1411-39-1専任媒介契約でない場合、指定流通機構に登録することはできない。×
1611-39-2専属専任媒介契約である場合、3日(休業日を除く。)以内に、指定流通機構に登録しなければならない。×
1711-39-4専属専任媒介契約である場合、所定期間内に指定流通機構に登録をしなかったとき、直ちに罰則の適用を受けることがある。×
1810-45-2専任媒介契約では、5日以内に登録しなければならない。×
1907-40-4専属専任媒介契約では、休業日を除き7日以内に登録しなければならない。×
2006-47-1専属専任媒介契約である場合、必ず指定流通機構に登録しなければならない。
2104-39-4専属専任媒介契約である場合、契約の相手方の探索については、指定流通機構に登録することにより、行わなければならない。
2203-44-4専属専任媒介契約である場合、指定流通機構に登録しなくてもよい旨の特約は、無効となる。

イ 誤り

媒介契約を締結したとき、宅建業者は、依頼者に対して、遅滞なく、媒介契約の内容を記した書面を交付しなければならない(宅地建物取引業法34条の2第1項)。
また、媒介契約に関する規定は、いわゆる「8つの規制」に含まれていない。したがって、業者間の取引であっても、それ以外であっても、全く同じに適用される。業者間取引だからといって、省略することはできない(同法34条の2第1項、78条2項参照)。

■類似過去問
内容を見る
宅建業法[10]1(2)②
媒介契約(業者間取引)
 年-問-肢内容正誤
129-43-イ
専任媒介契約の有効期間は、3月を超えることができず、また、依頼者の更新しない旨の申出がなければ自動更新とする旨の特約も認められない。ただし、依頼者が宅地建物取引業者である場合は、依頼者との合意により、自動更新とすることができる。×
228-41-1
宅建業者Aは、宅建業者Bから宅地の売却についての依頼を受けた場合、媒介契約を締結したときは媒介契約書を交付しなければならないが、代理契約を締結したときは代理契約の内容を記載した書面を交付する必要はない。
×
327-30-ア業者間の専任媒介契約では書面作成義務なし。×
426-32-イ
媒介契約を締結した場合、遅滞なく媒介契約書を交付しなければならないが、依頼者も宅建業者であるときは、書面の交付を省略できる。
×
524-29-3業者間の一般媒介契約でも書面交付義務あり。
614-34-1業者間の媒介契約には、規制の適用なし。×
702-47-3業者間で媒介契約を締結する場合、媒介契約の内容を書面化して交付する必要はない。×

ウ 誤り

■有効期間
専任媒介契約の有効期間は3か月を超えることができない(宅地建物取引業法34条の2第3項)。本肢の契約は、「有効期間3月」というのだから、この点は、正しい。

※3か月より長い期間を定めたときは、契約期間が3か月であることになる。

22-33-2

■類似過去問(媒介契約の有効期間)
内容を見る
宅建業法[10]4(1)
専任媒介契約(有効期間)
 年-問-肢内容正誤
129-43-イ
専任媒介契約の有効期間は、3月を超えることができず、また、依頼者の更新しない旨の申出がなければ自動更新とする旨の特約も認められない。ただし、依頼者が宅地建物取引業者である場合は、依頼者との合意により、自動更新とすることができる。×
226-32-ウ有効期間を3月とする専任媒介契約を締結した場合、期間満了前に依頼者から更新をしない旨の申出がない限り、自動的に更新される。×
322-33-3一般媒介契約で、依頼者から有効期間6月との申出があっても、3月を超える有効期間を定めてはならない。×
417-36-ア専任媒介契約で、依頼者の申出により有効期間6カ月と定めると、契約は全て無効。×
514-34-3専任媒介契約で、3月超の期間を定めた場合、3月とされる。
612-37-2専任媒介契約で、依頼者の申出に基づき、「契約の有効期間を6月とする」旨の特約をしたときでも、その期間は3月(専属専任媒介契約にあっては、1月)となる。×
708-48-1専任媒介契約で、有効期間1年と定めた場合、期間の定めのない契約となる。×
806-47-3専任媒介契約で、有効期間2月とすることはできるが、100日とすることはできない。
904-39-3専任媒介契約の有効期間は3月を超えることができない。

■更新
専任媒介契約を更新することができるのは、契約終了時に依頼者の申出があった場合に限られる(宅地建物取引業法34条の2第4項)。自動的に更新されることはない。

※自動更新の特約を定めたとしても、無効である(宅地建物取引業法の34条の2条9項)。

■類似過去問(媒介契約の更新)
内容を見る
宅建業法[10]4(2)
専任媒介契約(更新)

 年-問-肢内容正誤
129-43-イ
専任媒介契約の有効期間は、3月を超えることができず、また、依頼者の更新しない旨の申出がなければ自動更新とする旨の特約も認められない。ただし、依頼者が宅地建物取引業者である場合は、依頼者との合意により、自動更新とすることができる。
×
226-32-ウ有効期間を3月とする専任媒介契約を締結した場合、期間満了前に依頼者から更新をしない旨の申出がない限り、自動的に更新される。×
325-28-ウ専任媒介契約の有効期間は、依頼者の申出により更新できるが、更新時から3月を超えることができない。
422-33-2当初の有効期間2カ月の場合、更新後の有効期間も2カ月が限度。×
519-39-4自動更新の特約が可能。×
616-39-2宅建業者には更新に応じる義務がある。×
715-43-4依頼者の申出があった場合、3月を限度として更新可能。
814-34-3当初期間は3カ月が限度、依頼者の申出があれば、3カ月ごとに更新可能。
913-38-4依頼者の承諾を契約時に得ておけば、自動更新の特約が可能。×
1011-37-1自動更新の特約を定めた場合、媒介契約全体が無効となる。×
1109-36-3依頼者が宅建業者であれば、自動更新の特約が可能。×
1204-39-3専任媒介契約は、有効期間が満了し、依頼者から更新拒絶の申出がないときは、更新されたとみなされる。×
1301-46-3契約締結時に合意があれば、契約期間満了時に依頼者の申出がなくても、更新される。×

エ 正しい

媒介契約書の記載事項は、以下のものである(宅地建物取引業法34条の2第1項)。

  1. 宅地・建物特定に必要な表示
  2. 売買価額・評価額
  3. 一般媒介・専任媒介の別
  4. 有効期間・解除
  5. 指定流通機構への登録
  6. 報酬
  7. 依頼者の契約違反に対する措置
  8. 標準媒介契約約款に基づくか否か

このうち(7)は、媒介契約の種類により、さらに以下のように分類される(同法施行規則15条の7第1号・2号・3号)。

明示型一般媒介契約 明示以外の業者の媒介で契約締結した場合
専任媒介契約 他の業者の媒介で契約した場合
専属専任媒介契約 宅建業者が探索した相手方以外と契約した場合

本肢は、明示型一般媒介契約の場合であるから、依頼者が明示していない他の宅建業者の媒介又は代理によつて売買又は交換の契約を成立させたときの措置について定めなければならない。

■類似過去問(依頼者が契約に違反した場合の措置)
内容を見る
宅建業法[10]3(1)-7
媒介契約書の記載事項(依頼者の契約違反に対する措置)
 年-問-肢内容正誤
126-32-エ[明示型の一般媒介契約]明示した以外の宅建業者の媒介・代理によって売買の契約を成立させたときの措置を媒介契約書に記載しなければならない。
222-34-4[専属専任媒介契約]取り決めがなければ、記載する必要はない。×
312-37-1[専任媒介契約]顧客が、他の宅建業者の媒介・代理によって売買・交換の契約を成立させたときの措置を定めなければならない。
411-37-3[専属専任媒介契約]業者間取引でも記載が必要。
511-37-4[専属専任媒介契約]「売買価格の3%が違約金」という特約は無効。×
609-36-2[専任媒介契約]依頼者が宅建業者である場合でも、他の宅建業者の媒介・代理によって売買・交換の契約を成立させたときの措置を記載しなければならない。

まとめ

以上より、誤っているものは、ア、イ、ウの三つである。正解は、肢3。


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