【宅建過去問】(平成26年問33)手付金等の保全措置

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として買主との間で建築工事完了前の建物を5,000万円で売買する契約をした場合において、宅地建物取引業法第41条第1項に規定する手付金等の保全措置(以下この問において「保全措置」という。)に関する次の記述のうち、同法に違反するものはどれか。

  1. Aは、宅地建物取引業者であるBと契約を締結し、保全措置を講じずに、Bから手付金として1,000万円を受領した。
  2. Aは、宅地建物取引業者でないCと契約を締結し、保全措置を講じた上でCから1,000万円の手付金を受領した。
  3. Aは、宅地建物取引業者でないDと契約を締結し、保全措置を講じることなくDから手付金100万円を受領した後、500万円の保全措置を講じた上で中間金500万円を受領した。
  4. Aは、宅地建物取引業者でないEと契約を締結し、Eから手付金100万円と中間金500万円を受領したが、既に当該建物についてAからEへの所有権移転の登記を完了していたため、保全措置を講じなかった。

正解:3

26-33-0

宅建業者が自ら売主となった場合の手付については、

  1. 手付金の額の制限
  2. 手付金等の保全措置

の2点に注目する必要がある。

■手付の額の制限

手付の額は、代金の20%以下に制限されている(宅地建物取引業法39条1項)。20%を超える額の手付は、保全措置の有無に関わらず、受領すること自体が宅建業法違反となる。
本問のケースでは、代金が5,000万円であるから、手付金額の上限額は、1,000万円である(5,000万×20%=1,000万円)。

■手付金等保全措置の要否

手付金等の保全措置の要否が問題になる。工事完了前の物件と工事完了後の物件では、基準が異なるから、注意が必要である(同法41条、41条の2)。

工事完了に支払われる場合 代金の5%以下でかつ1,000万円以下
工事完了に支払われる場合 代金の10%以下でかつ1,000万円以下

本問のケースでは、工事完了前の物件で代金が5,000万円である。したがって、手付金等の額が250万円(5,000万×5%)を超える場合に、保全措置が必要となる。

■まとめ

以上をまとめると、受領する手付・手付金等の金額により、以下の様な違いがあることが分かる。

金額 額の制限 保全措置
1,000万超 ×
250万超、1,000万以下 必要
250万以下 不要
■8つの規制と業者間取引

手付の額の制限や手付金等の保全措置に関する規定は、いわゆる「8つの規制」に含まれている。したがって、業者間取引には適用されない(宅地建物取引業法41条、78条2項参照)。
業者間取引に関する選択肢を見つけた場合、計算も何も不要で一瞬で正誤を判断することができる。このチャンスを活用しよう。

1 違反しない

業者間取引においては、手付金額に上限はないし、手付金等の保全措置を講じる必要もない。
したがって、1,000万円(代金の20%)の手付金を保全措置なしに受領した本肢のケースでも、宅建業法に違反しない。

■類似過去問(業者間取引と手付の額の制限)
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 年-問-肢内容正誤
126-33-1業者間取引で、代金5,000万円/手付金1,000万円→保全措置を講じずに受領できる
220-41-4業者間取引で、代金1億円/手付金2,500万円→保全措置を講じずに受領できる
318-38-1業者間取引で、代金の3/10の手付を受領できる
416-40-3業者間取引に、手付の額の制限が適用される×
513-42-1業者間取引で、手付の額が代金の2割を超える場合、手付金保全措置が必要である×
507-42-4業者間取引で、代金の3/10の手付を受領できる
601-48-2業者間取引では、代金の5割の手付金を受領しても、宅建業法違反とならない
■類似過去問(業者間取引と手付金等の保全措置)
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 年-問-肢内容正誤
126-33-1業者間取引で、代金5,000万円/手付金1,000万円→保全措置を講じずに受領できる。
225-40-3未完成物件の業者間取引で、代金5000万/手付金500万円→保全措置を講じずに受領できる。
320-41-4業者間取引で、代金1億円/手付金2,500万円→保全措置を講じずに受領できる。
416-40-4業者間取引に、手付金等の保全措置の規定が適用される。×
513-42-1手付金の額が代金の2割を超える場合には、業者間取引でも、手付金等の保全措置を講じなければならない。×
607-42-4業者間取引では、手付金等の保全措置を講ずる必要はない。
706-44-4業者間取引で、手付金等の保全措置を講じなかった場合、宅建業法に違反する。×
801-42-4業者間取引でも、手付金等の保全措置を講じなければならない。×

2 違反しない

1,000万円は、手付金の額の上限ジャストである。これを受領することは、宅建業法に違反しない。
ただし、代金の5%(250万円)を超えているから、保全措置を講じる必要がある。
本肢では、保全措置を講じた上で受領しているのだから、宅建業法に違反するところはない。

■類似過去問(手付の額の制限)
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 年-問-肢内容正誤
127-36-イ原則として20%を超える手付金を受領できないが、あらかじめ買主の承諾を得た場合に限り、30%まで受領できる。×
226-33-2保全措置を講じた上で、代金の20%の手付金を受領しても宅建業法に違反しない。
326-33-3保全措置を講じることなく、代金の2%の手付金を受領しても宅建業法に違反しない。
421-37-15%の手付を受領する予定がある場合、損害賠償額の予定額の限度は15%。×
521-39-3未完成物件の場合、保全措置を講じた上で、代金の10%の手付を受領可能。
621-39-4保全措置を講じれば、代金の40%の手付を受領可能。×
721-40-3買主の承諾があれば、代金の30%の手付金を受領可能。×
816-45-3保全措置を講じれば、代金の30%の手付を受領可能。×
915-38-2保全措置を講じた上で、代金の20%の手付金を受領しても宅建業法に違反しない。
1014-40-1買主の承諾があれば、代金の20%を超える手付金を受領可能。×
1113-42-1手付金が代金の2割を超える場合、保全措置が必要。×
1209-44-3保全措置を講じれば、代金の20%を超える手付金を受領可能。×
1308-46-1手付として代金の3割を受領した場合、買主が手付放棄して解除したときでも、売主は手付を一切返還する必要がない。×
1407-43-4「保全措置を講ずるので、手付金は代金の30%」という特約があれば、その手付金を受領可能。×
1507-47-4保全措置を講じれば、代金の20%の手付金を受領可能。
1604-41-4保全措置を講じれば、代金の20%を超える手付金を受領可能。×
1702-40-4保全措置を講じれば、代金の25%の手付金を受領可能。×
■類似過去問(手付金等の保全措置:工事完了前の物件)
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 年-問-肢内容正誤
128-28-ア
代金4,000万円/手付金200万円・中間金200万円→中間金受領後に保全措置を講じれば宅建業法に違反しない。
×
228-43-ア
代金3000万円/手付金600万円→保全措置が必要。
327-36-ウ代金2,400万円/手付金120万円以下→保全措置を講じずに受領できる。
427-40-イ代金3,000万円/手付金300万円。手付金等について保証保険契約を締結して、手付金を受領し、後日保険証券を交付した。×
527-40-ウ代金3,000万円/手付金150万円/中間金150万円→保全措置は不要。×
626-33-2代金5,000万円/手付金1,000万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。
726-33-3代金5,000万円/手付金100万円・中間金500万円→中間金受領前に500万円の保全措置を講じれば宅建業法に違反しない。×
825-40-4代金4,000万円/手付金100万円・中間金200万円→手付金が代金の5%以内であるから保全措置は不要。×
923-38-3代金3,000万円/代金に充当される申込証拠金5万円・手付金200万円→申込証拠金についても保全措置が必要。
1023-38-4代金3,000万円/手付金200万円・中間金200万円→中間金についても保全措置が必要。
1121-39-3代金5,000万円/手付金500万円・中間金250万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。
1221-39-4代金5,000万円/手付金2,000万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。×
1320-41-1代金5,000万円/手付金200万円→保全措置を講じずに受領すると宅建業法に違反する。×
1420-41-3代金1億円/手付金1,500万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。
1519-43-2代金1億円/手付金1,500万円・中間金1,500万円→手付金・中間金それぞれにつき保全措置が必要。
1616-44-1代金の1/10以下で、かつ、1,000万円以下であれば、保全措置不要。×
1713-41-1代金4,000万円/申込証拠金10万・手付金300万円→申込証拠金についても保全措置が必要。
1813-41-4代金4,000万円/手付金300万円・中間金100万→中間金につき保全措置が必要。
1909-39-1代金5,000万円/手付金200万円→手付金につき保全措置は不要。
2005-43-3代金6,000万円/手付金500万円・中間金1,000万円→手付金について中間金受領の際にまとめて保全措置。×
2103-49-2代金1億5,000万円/申込証拠金30万円・手付金2,000万円・中間金6,000万円→保全措置の対象は2,000万円。×
2202-42-1代金1億円/手付金900万円・中間金4,100万円・残代金5,000万円/引渡し・登記の移転は残代金の支払いと同時→保全措置は不要。×
2301-42-1代金1億2,000万円/手付金1,500万円・中間金4,500万円→中間金受領の際に保全措置を講じればよい。×

3 違反する

■手付金の受領時点

100万円は、代金の5%(250万円)以下であるから、保全措置を講じずに受領することが可能である。

■中間金の受領時点

◯手付金等にあたるか
保全措置の対象となる「手付金等」とは、

  1. (1). 代金に充当される金銭で
  2. (2). 契約締結後、物件の引渡し前に支払われるもの

という意味である(宅地建物取引業法41条1項)。
本肢の中間金は、もちろん代金に充当されるのだから、「手付金等」に含まれる。

◯保全措置が必要か
手付金100万円と中間金500万円との合計は600万円であり、代金の5%(250万円)を超えている。したがって、受領に先立って、保全措置を講じる必要がある。

◯保全措置の範囲
保全措置は、手付金等の全額について講じなければならない。本肢でいえば、中間金だけでなく、手付金を含めた合計600万円について保全措置を講じる必要がある。中間金500万円についてのみ保全措置を講じている本肢のやり方は、宅建業法に違反する。

■類似過去問(手付の額の制限)
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 年-問-肢内容正誤
127-36-イ原則として20%を超える手付金を受領できないが、あらかじめ買主の承諾を得た場合に限り、30%まで受領できる。×
226-33-2保全措置を講じた上で、代金の20%の手付金を受領しても宅建業法に違反しない。
326-33-3保全措置を講じることなく、代金の2%の手付金を受領しても宅建業法に違反しない。
421-37-15%の手付を受領する予定がある場合、損害賠償額の予定額の限度は15%。×
521-39-3未完成物件の場合、保全措置を講じた上で、代金の10%の手付を受領可能。
621-39-4保全措置を講じれば、代金の40%の手付を受領可能。×
721-40-3買主の承諾があれば、代金の30%の手付金を受領可能。×
816-45-3保全措置を講じれば、代金の30%の手付を受領可能。×
915-38-2保全措置を講じた上で、代金の20%の手付金を受領しても宅建業法に違反しない。
1014-40-1買主の承諾があれば、代金の20%を超える手付金を受領可能。×
1113-42-1手付金が代金の2割を超える場合、保全措置が必要。×
1209-44-3保全措置を講じれば、代金の20%を超える手付金を受領可能。×
1308-46-1手付として代金の3割を受領した場合、買主が手付放棄して解除したときでも、売主は手付を一切返還する必要がない。×
1407-43-4「保全措置を講ずるので、手付金は代金の30%」という特約があれば、その手付金を受領可能。×
1507-47-4保全措置を講じれば、代金の20%の手付金を受領可能。
1604-41-4保全措置を講じれば、代金の20%を超える手付金を受領可能。×
1702-40-4保全措置を講じれば、代金の25%の手付金を受領可能。×
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 年-問-肢内容正誤
128-28-ア
代金4,000万円/手付金200万円・中間金200万円→中間金受領後に保全措置を講じれば宅建業法に違反しない。
×
228-43-ア
代金3000万円/手付金600万円→保全措置が必要。
327-36-ウ代金2,400万円/手付金120万円以下→保全措置を講じずに受領できる。
427-40-イ代金3,000万円/手付金300万円。手付金等について保証保険契約を締結して、手付金を受領し、後日保険証券を交付した。×
527-40-ウ代金3,000万円/手付金150万円/中間金150万円→保全措置は不要。×
626-33-2代金5,000万円/手付金1,000万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。
726-33-3代金5,000万円/手付金100万円・中間金500万円→中間金受領前に500万円の保全措置を講じれば宅建業法に違反しない。×
825-40-4代金4,000万円/手付金100万円・中間金200万円→手付金が代金の5%以内であるから保全措置は不要。×
923-38-3代金3,000万円/代金に充当される申込証拠金5万円・手付金200万円→申込証拠金についても保全措置が必要。
1023-38-4代金3,000万円/手付金200万円・中間金200万円→中間金についても保全措置が必要。
1121-39-3代金5,000万円/手付金500万円・中間金250万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。
1221-39-4代金5,000万円/手付金2,000万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。×
1320-41-1代金5,000万円/手付金200万円→保全措置を講じずに受領すると宅建業法に違反する。×
1420-41-3代金1億円/手付金1,500万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。
1519-43-2代金1億円/手付金1,500万円・中間金1,500万円→手付金・中間金それぞれにつき保全措置が必要。
1616-44-1代金の1/10以下で、かつ、1,000万円以下であれば、保全措置不要。×
1713-41-1代金4,000万円/申込証拠金10万・手付金300万円→申込証拠金についても保全措置が必要。
1813-41-4代金4,000万円/手付金300万円・中間金100万→中間金につき保全措置が必要。
1909-39-1代金5,000万円/手付金200万円→手付金につき保全措置は不要。
2005-43-3代金6,000万円/手付金500万円・中間金1,000万円→手付金について中間金受領の際にまとめて保全措置。×
2103-49-2代金1億5,000万円/申込証拠金30万円・手付金2,000万円・中間金6,000万円→保全措置の対象は2,000万円。×
2202-42-1代金1億円/手付金900万円・中間金4,100万円・残代金5,000万円/引渡し・登記の移転は残代金の支払いと同時→保全措置は不要。×
2301-42-1代金1億2,000万円/手付金1,500万円・中間金4,500万円→中間金受領の際に保全措置を講じればよい。×
■類似過去問(「手付金等」の意味)
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 年-問-肢内容正誤
128-28-ア
建築工事完了前のマンションで4,000万円/手付金200万円・中間金200万円→中間金受領後、手付金と中間金について保全措置を講じた。
×
228-43-ウ
建築工事完了前のマンションで3,000万円/手付金150万円・中間金350万円→中間金受領の際に500万円について保全措置を講じなければならない。
326-33-3建築工事完了前の建物で5,000万円/手付金100万円・中間金500万円→中間金受領前に500万円の保全措置を講じれば宅建業法に違反しない。×
425-40-4建築工事完了前のマンションで4,000万円/手付金100万円・中間金200万円→手付金が代金の5%以内であるから保全措置は不要。×
524-34-ア代金に充当される中間金→「手付金等」にあたる。
624-34-イ代金の一部となる申込証拠金→「手付金等」にあたる。
723-38-3代金に充当される申込証拠金→「手付金等」にあたる。
823-38-4中間金→「手付金等」にあたる。
913-41-1代金に充当される申込証拠金→「手付金等」にあたる。
1013-41-4中間金→「手付金等」にあたる。
1103-49-2手付金に充当される申込証拠金は保全措置の対象にならない。×
■類似過去問(手付金等の全体を保全)
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 年-問-肢内容正誤
128-43-ウ
建築工事完了前のマンションで3,000万円/手付金150万円・中間金350万円→中間金受領の際に500万円について保全措置を講じなければならない。
226-33-3建築工事完了前の建物で5,000万円/手付金100万円・中間金500万円→中間金受領前に500万円の保全措置を講じれば宅建業法に違反しない。×
323-38-1銀行の保証委託契約は返還債務全部を保証する必要がある。
422-41-ウ保全措置を講じる必要がある額を超えた部分についてのみ保全措置を講じれば、その額を超える手付金を受領できる。×
519-34-4物件の引渡しが不可能になった場合、買主は手付金全額の返還を銀行に請求できる。
617-42-2完成物件で、代金4,000万円/手付金100万円・中間金600万円→中間金のみ保全措置を講じればよい。×
714-41-2未完成物件で、保全の対象となるのは、代金の5/100を超えかつ1,000万を超える部分である。×
813-41-2銀行との間に保全措置を講じている場合、手付金の全額の返還を銀行に請求できる。
812-40-2完成物件では、手付金のうち代金の1/10を超える部分について手付金等の保全措置を講じた場合は、手付金全額を受領できる。×
1004-41-1完成物件で、代金4,500万円/手付金400万円・中間金2000万円→中間金のみ保全措置を講じればよい。×
1103-49-2代金1億5,000万円/申込証拠金30万円・手付金2,000万円・中間金6,000万円→保全措置の対象は2,000万円。×
1202-47-4未完成物件では、代金の5%を超える部分について保全措置を講じなければ、手付金等を受領できない。×

4 違反しない

以下の場合には、手付金等の保全措置を講ずる必要がない(宅地建物取引業法41条1項但書)。

  1. 買主への所有権移転登記がされたとき
  2. 手付金等の額が代金の5%以下、かつ、1,000万円以下であるとき

本肢のケースは、(1)に該当するから、保全措置を講じる必要はない。

■類似過去問(手付金等の保全措置:所有権移転登記がされたとき)
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 年-問-肢内容正誤
128-43-エ
[宅建業者Aが、自ら売主として、宅建業者でないBと建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)の売買契約を締結]Aは、保全措置を講じないで、Bから手付金150万円を受領した場合、その後、建築工事が完了しBに引き渡す前に中間金150万円を受領するときは、建物についてBへの所有権移転の登記がなされるまで、保全措置を講じる必要がない。
×
226-33-4買主への所有権移転登記が完了したときは、保全措置を講じなくてもよい。
319-34-3買主への所有権移転登記がされたときは、保全措置を講じなくてもよい。
419-43-2引渡し及び登記の移転を残代金の支払と同時に行う場合、手付金の受領前及び中間金の受領前それぞれについて、保全措置を講じなければならない。
518-39-4買主への所有権移転登記をすれば、金額を問わず保全措置を講じる必要はない。
614-40-3手付が代金の1/10を超え、かつ1,000万円を超える場合、いかなる場合も保全措置を行わなければならない。×
709-39-4住宅の引渡し及び登記前でも、建築工事が完了している場合には、保全措置は不要。×
804-41-3手付金を受領する際に銀行と保証委託契約を締結したが、その後売主への所有権移転登記を行ったので、保証委託契約を解約した場合、宅建業法に違反しない。
903-49-4残代金を所有権移転登記完了後に支払う場合、残代金の受領については、手付金等保全措置を講じる必要はない。
1002-42-1宅地の引渡し及び登記の移転を残代金の支払いと同時とした場合、保全措置を講じることなく、手付金及び中間金を受領することができる。×

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