【宅建過去問】(平成26年問36)重要事項の説明


建物の貸借の媒介を行う宅地建物取引業者が、その取引の相手方に対して行った次の発言内容のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。なお、この問において「重要事項説明」とは同法第35条の規定に基づく重要事項の説明をいい、「重要事項説明書」とは同条の規定により交付すべき書面をいい、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

  1. 重要事項説明のため、明日お宅にお伺いする当社の者は、宅地建物取引士ではありませんが、当社の最高責任者である代表取締役ですので、重要事項説明をする者として問題ございません。
  2. この物件の契約条件につきましては、お手元のチラシに詳しく書いてありますので、重要事項説明は、内容が重複するため省略させていただきます。ただ、重要事項説明書の交付は、法律上の義務ですので、入居後、郵便受けに入れておきます。
  3. この物件の担当である宅地建物取引士が急用のため対応できなくなりましたが、せっかくお越しいただきましたので、重要事項説明書にある宅地建物取引士欄を訂正の上、宅地建物取引士である私が記名押印をし、代わりに重要事項説明をさせていただきます。私の宅地建物取引士証をお見せします。
  4. この物件は人気物件ですので、申込みをいただいた時点で契約成立とさせていただきます。後日、重要事項説明書を兼ねた契約書を送付いたしますので、署名押印の上、返送していただければ、手続は全て完了いたします。

正解:3

1 違反する

重要事項の説明は、宅地建物取引士が行わなければならない(宅地建物取引業法35条1項)。
「最高責任者である代表取締役」であろうが、宅地建物取引士でない以上、重要事項の説明をすることはできない。本肢の発言内容は、宅建業法に違反する。

■類似過去問(35条書面:説明)
内容を見る
宅建業法[11]1(3)⑤
重要事項説明の方法(説明)
 年-問-肢内容正誤
127-29-4重要事項の説明を行う宅建士は専任の宅建士でなくてもよいが、書面に記名押印する宅建士は専任の宅建士でなければならない。×
226-35-3宅建士証の有効期間が満了している場合、35条書面に記名押印できるが、取引の相手方に対し説明はできない。×
326-36-1宅建士ではないが宅建業者の最高責任者である代表取締役は、重要事項説明をする者として問題ない。×
426-36-2物件の契約条件についてチラシに詳しく書いた場合、重要事項説明を省略することができ、重要事項説明書は、入居後、郵便受けに入れる方法で交付すればよい。×
526-36-3物件担当の宅建士が急用で対応できなくなった場合、重要事項説明書にある宅建士欄を訂正の上、別の宅建士が記名押印をし、宅建士証を提示した上で、重要事項説明をすることができる。
623-33-1宅建士でない宅建業者の代表者が重要事項説明を行っても宅建業法に違反しない。×
723-33-2有効期間満了後の宅建士証を提示して重要事項説明を行っても宅建業法に違反しない。×
819-40-135条書面・37条書面のいずれの交付に際しても、宅建士の記名押印と内容説明が必要である。×
916-34-4有効期間内に宅建士証を更新しなかった宅建士が、重要事項説明をした場合、宅建業者は、業務停止処分を受けることがある。
1013-43-135条書面の説明を行うのは、専任の宅建士でなければならない。×
1112-31-135条書面の説明を行うのは、必ずしも成年者である専任の宅建士である必要はない。
1211-34-2買主が物件を熟知してる場合、重要事項説明書を交付すれば、説明を省略できる。×
1310-39-1複数の宅建業者が媒介した場合、いずれかの業者の宅建士が重要事項説明すればよい。
1404-42-335条書面・37条書面のいずれの交付に際しても、交付前に、宅建士をして内容説明をさせなければならない。×

2 違反する

(肢1参照。)
重要事項説明書は、説明した上で交付しなければならない(宅地建物取引業法35条1項)。
チラシに書いてあるとしても、それと重要事項説明は別問題である。重要事項説明書を示し、説明した上で交付しない限り、宅建業法に違反する。

■類似過去問(35条書面:説明)
内容を見る
宅建業法[11]1(3)⑤
重要事項説明の方法(説明)
 年-問-肢内容正誤
127-29-4重要事項の説明を行う宅建士は専任の宅建士でなくてもよいが、書面に記名押印する宅建士は専任の宅建士でなければならない。×
226-35-3宅建士証の有効期間が満了している場合、35条書面に記名押印できるが、取引の相手方に対し説明はできない。×
326-36-1宅建士ではないが宅建業者の最高責任者である代表取締役は、重要事項説明をする者として問題ない。×
426-36-2物件の契約条件についてチラシに詳しく書いた場合、重要事項説明を省略することができ、重要事項説明書は、入居後、郵便受けに入れる方法で交付すればよい。×
526-36-3物件担当の宅建士が急用で対応できなくなった場合、重要事項説明書にある宅建士欄を訂正の上、別の宅建士が記名押印をし、宅建士証を提示した上で、重要事項説明をすることができる。
623-33-1宅建士でない宅建業者の代表者が重要事項説明を行っても宅建業法に違反しない。×
723-33-2有効期間満了後の宅建士証を提示して重要事項説明を行っても宅建業法に違反しない。×
819-40-135条書面・37条書面のいずれの交付に際しても、宅建士の記名押印と内容説明が必要である。×
916-34-4有効期間内に宅建士証を更新しなかった宅建士が、重要事項説明をした場合、宅建業者は、業務停止処分を受けることがある。
1013-43-135条書面の説明を行うのは、専任の宅建士でなければならない。×
1112-31-135条書面の説明を行うのは、必ずしも成年者である専任の宅建士である必要はない。
1211-34-2買主が物件を熟知してる場合、重要事項説明書を交付すれば、説明を省略できる。×
1310-39-1複数の宅建業者が媒介した場合、いずれかの業者の宅建士が重要事項説明すればよい。
1404-42-335条書面・37条書面のいずれの交付に際しても、交付前に、宅建士をして内容説明をさせなければならない。×

3 違反しない

(肢1参照。)
重要事項の説明は、宅建士が行わなければならない(宅地建物取引業法35条1項)。あくまで、宅建士であればよいのであって、専任の宅建士である必要もなければ、37条書面に記名押印したのと同じ宅建士である必要もない。
本肢では、重要事項説明書の宅建士欄を訂正した上で、宅建士が、宅建士証を示して(同条4項)、重要事項説明をしている。これは、宅建業法に違反しない。

■類似過去問(35条書面:説明)
内容を見る
宅建業法[11]1(3)⑤
重要事項説明の方法(説明)
 年-問-肢内容正誤
127-29-4重要事項の説明を行う宅建士は専任の宅建士でなくてもよいが、書面に記名押印する宅建士は専任の宅建士でなければならない。×
226-35-3宅建士証の有効期間が満了している場合、35条書面に記名押印できるが、取引の相手方に対し説明はできない。×
326-36-1宅建士ではないが宅建業者の最高責任者である代表取締役は、重要事項説明をする者として問題ない。×
426-36-2物件の契約条件についてチラシに詳しく書いた場合、重要事項説明を省略することができ、重要事項説明書は、入居後、郵便受けに入れる方法で交付すればよい。×
526-36-3物件担当の宅建士が急用で対応できなくなった場合、重要事項説明書にある宅建士欄を訂正の上、別の宅建士が記名押印をし、宅建士証を提示した上で、重要事項説明をすることができる。
623-33-1宅建士でない宅建業者の代表者が重要事項説明を行っても宅建業法に違反しない。×
723-33-2有効期間満了後の宅建士証を提示して重要事項説明を行っても宅建業法に違反しない。×
819-40-135条書面・37条書面のいずれの交付に際しても、宅建士の記名押印と内容説明が必要である。×
916-34-4有効期間内に宅建士証を更新しなかった宅建士が、重要事項説明をした場合、宅建業者は、業務停止処分を受けることがある。
1013-43-135条書面の説明を行うのは、専任の宅建士でなければならない。×
1112-31-135条書面の説明を行うのは、必ずしも成年者である専任の宅建士である必要はない。
1211-34-2買主が物件を熟知してる場合、重要事項説明書を交付すれば、説明を省略できる。×
1310-39-1複数の宅建業者が媒介した場合、いずれかの業者の宅建士が重要事項説明すればよい。
1404-42-335条書面・37条書面のいずれの交付に際しても、交付前に、宅建士をして内容説明をさせなければならない。×
■類似過去問(重説時の宅建士証提示)
内容を見る
宅建業法[05]6(3)・[11]1(3)⑤
宅建士証の提示(重要事項説明時)

 年-問-肢内容正誤
129-37-1
宅地建物取引士は、取引の関係者から請求があったときは、物件の買受けの申込みの前であっても宅地建物取引士証を提示しなければならないが、このときに提示した場合、後日、法第35条に規定する重要事項の説明をする際は、宅地建物取引士証を提示しなくてもよい。×
229-37-4
宅地建物取引士は、取引の関係者から請求があったときは、従業者証明書を提示しなければならないが、法第35条に規定する重要事項の説明をする際は、宅地建物取引士証の提示が義務付けられているため、宅地建物取引士証の提示をもって、従業者証明書の提示に代えることができる。×
328-30-2
宅建士は、重要事項の説明をする際に、相手方から求められない場合は、宅建士証を提示しなくてもよい。
×
426-36-3物件担当の宅建士が急用で対応できなくなった場合、重要事項説明書にある宅建士欄を訂正の上、別の宅建士が記名押印をし、宅建士証を提示した上で、重要事項説明をすれば、宅建業法に違反しない。
525-30-2重要事項説明時、請求がなくても宅建士証を提示する必要があり、提示しないと20万円以下の罰金に処せられる。×
623-28-3重要事項説明時、請求があった場合のみ宅建士証を提示すればよい。×
722-30-3宅建士証を亡失し再交付申請中の者は、再交付申請書の写しを提示すればよい。×
818-36-2請求がなくても提示が必要。
917-39-2請求がなかったので提示せず。×
1014-31-4重要事項説明時に宅建士証を提示していれば、その後は請求があっても提示する必要はない。×
1113-31-4宅建士証を滅失した場合、再交付を受けるまで重要事項説明はできない。
1213-32-1重要事項説明時、要求がなければ、提示しなくてもよい。×
1310-39-3胸に着用する方法で提示可能。
1405-37-2初対面時に宅建士証を提示していれば、重要事項説明時に提示する必要はない。×
1504-48-2重要事項の説明をするときは、相手方の請求がなくても宅建士証を提示しなければならない。

4 違反する

重要事項の説明は、契約が成立するまでの間に行わなければならない(宅地建物取引業法35条1項)。つまり、重要事項説明→契約→37条書面交付、という順序でなければならない。
本肢では、「申込時点で契約成立」とし、その後に、「重要事項説明書を兼ねた契約書」を送付している。これでは、順序が違っており、宅建業法に違反する。

※また、重要事項説明書を送付しているだけで、説明していない点も違法である。

■類似過去問(35条書面:タイミング)
内容を見る
宅建業法[11]1(3)①
重要事項説明の方法(タイミング)
 年-問-肢内容正誤
126-36-4この物件は人気物件ですので、申込みをいただいた時点で契約成立とさせていただきます。後日、重要事項説明書を兼ねた契約書を送付いたしますので、署名押印の上、返送していただければ、手続は全て完了いたします。×
224-32-2買主の要求により、35条書面の交付・説明に先立って契約を締結し37条書面を交付しても、宅建業法に違反しない。×
323-33-3買主の申出により、契約締結後に重要事項を説明した場合、宅建業法に違反しない。×
423-33-435条書面を先に交付し、その後契約締結前に重要事項説明を行った場合、宅建業法に違反しない。
517-39-4売主・買主双方の了解を得て、契約締結後に重要事項説明をしても、宅建業法に違反しない。×
611-34-4重要事項説明書を郵送した場合、その説明を行った後に限り、契約を締結することができる。
709-38-4重要事項の口頭説明の後、契約を成立させ、その後に重要事項説明書を郵送した場合、宅建業法に違反しない。×
804-37-3宅建業者である売主が、宅建業者でない買主に対し、「建物の形状・構造については、工事が完了した後に説明する」と重要事項説明を行い、その後に売買契約を締結した場合、宅建業法に違反する。

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