【宅建過去問】(平成26年問42)37条書面[組合せ問題]

宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という。)に関する次の記述のうち、同法の規定によれば、誤っているものの組合せはどれか。

ア Aが売主として宅地建物取引業者Bの媒介により、土地付建物の売買契約を締結した場合、Bが37条書面を作成し、その宅地建物取引士をして当該書面に記名押印させれば、Aは、宅地建物取引士による37条書面への記名押印を省略することができる。

イ Aがその媒介により、事業用宅地の定期賃貸借契約を公正証書によって成立させた場合、当該公正証書とは別に37条書面を作成して交付するに当たって、宅地建物取引士をして記名押印させる必要はない。

ウ Aが売主としてCとの間で売買契約を成立させた場合(Cは自宅を売却して購入代金に充てる予定である。)、AC間の売買契約に「Cは、自宅を一定の金額以上で売却できなかった場合、本件売買契約を無条件で解除できる」旨の定めがあるときは、Aは、37条書面にその内容を記載しなければならない。

  1. ア、イ
  2. ア、ウ
  3. イ、ウ
  4. ア、イ、ウ

正解:1

ア 誤り

26-42-a-1

本肢の取引について、Aは売主として、Bは媒介業者として、関与している。
宅建業者が自ら売主として契約を締結した場合、契約の相手方(買主)に、37条書面を交付しなければならない(宅地建物取引業法37条1項)。
また、宅建業者の媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、37条書面を交付しなければならない(宅地建物取引業法37条1項)。

宅建業者 立場 37条書面
作成・交付義務
自ら売主 あり
媒介業者 あり

したがって、本件取引においては、Bのみならず、Aもまた、37条書面を作成する義務を負っている。そして、37条書面の作成にあたっては、宅建士をして記名押印させることが必要である(肢2。同条3項)。Aが宅建士による37条書面への記名押印を省略することは許されない。

自ら売主
25-31-i-1
代理
25-31-i-2
媒介
25-31-i-3
■類似過去問(37条書面の交付相手:自ら当事者・代理のケース)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
128-41-2
宅建業者は、自ら売主として宅地の売買契約を締結したときは、相手方に対して、遅滞なく、37条書面を交付するとともに、その内容について宅建士をして説明させなければならない。
×
228-42-3
宅建業者Aは、自ら売主として、宅建業者Dの媒介により、宅建業者Eと宅地の売買契約を締結した。Dが宅建士をして37条書面に記名押印させている場合、Aは宅建士をして当該書面に記名押印させる必要はない。
×
328-42-4
宅建業者は、貸主と借主の間で締結される建物賃貸借契約について、貸主の代理として契約を成立させたときは、貸主と借主に対して37条書面を交付しなければならない。
427-38-ア売主を代理して建物売買契約を締結した場合、37条書面を、売主及び買主に交付しなければならない。
527-38-ウ自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を締結した場合、借主が宅建業者であっても、37条書面を交付しなければならない。×
627-38-エ宅建業者が自ら買主で、売主が宅建業者であっても、売主に対して37条書面を交付しなければならない。
726-42-ア宅建業者Aが売主として宅建業者Bの媒介により、土地付建物の売買契約を締結した場合、Bが37条書面を作成し、宅建士をして書面に記名押印させれば、Aは、宅建士による37条書面への記名押印を省略することができる。×
825-31-ア自ら貸主として建物賃貸借契約を締結した場合、借主に37条書面を交付しなければならない。×
924-31-1自ら売主の場合→相手方+相手方の代理人宅建業者に交付:業法に違反しない。
1021-35-2売主を代理する宅建業者→相手方のみに交付。×
1117-40-4建物の貸主である宅建業者Cが、宅建業者Dの媒介により借主と建物の賃貸借契約を締結した。Dが作成・交付した契約書面に業法37条違反があった場合、Dのみが監督処分・罰則の対象となる。
1215-37-2貸主を代理する宅建業者→借主のみに交付。×
■類似過去問(37条書面の交付相手:媒介のケース)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
128-42-3
宅建業者Aは、自ら売主として、宅建業者Dの媒介により、宅建業者Eと宅地の売買契約を締結した。Dが宅建士をして37条書面に記名押印させている場合、Aは宅建士をして当該書面に記名押印させる必要はない。
×
227-38-イ売買を媒介した場合に、売主・買主に対して交付。
326-42-ア宅建業者Aが売主として宅建業者Bの媒介により、土地付建物の売買契約を締結した場合、Bが37条書面を作成し、宅建士をして書面に記名押印させれば、Aは、宅建士による37条書面への記名押印を省略することができる。×
425-31-イ売買契約の各当事者に対して交付。
517-39-3売買で、売主・買主に対して交付。
617-40-3賃貸借で、借主の媒介業者が作成し、借主と貸主の媒介業者に交付。×
708-38-3売買で、売主・買主に対して交付。
808-38-4売買で、買主のみに交付。×
904-42-2売買の場合、売主・買主双方に交付しなければない。

イ 誤り

宅建業者が37条書面を作成したときは、宅地建物取引士に記名押印させなければならない(宅地建物取引業法37条3項)。 事業用定期借地権を公正証書によって成立させた場合(借地借家法23条3項)でも、例外扱いはない。このときも、主任者による37条書面への記名押印を省略することは許されない。

※公正証書による契約書面を37条書面として取り扱う場合であっても、主任者の記名押印が要求される。

【35条書面と37条書面の比較】

35条書面 37条書面
タイミング 契約成立まで 契約成立後遅滞なく
作成 宅建業者 宅建業者
記名・押印 宅建士 宅建士
交付 宅建業者 宅建業者
説明 宅建士 不要
■類似過去問(37条書面:記名押印者)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
128-30-4
宅建業者は、宅建士をして37条書面に記名押印させなければならないが、書面の交付は宅建士でない従業者に行わせることができる。
228-42-3
宅建業者Aは、自ら売主として、宅建業者Dの媒介により、宅建業者Eと宅地の売買契約を締結した。Dが宅建士をして37条書面に記名押印させている場合、Aは宅建士をして当該書面に記名押印させる必要はない。
×
326-40-イ37条書面の交付に当たり、宅建士をして、書面に記名押印の上、内容を説明させなければならない。×
426-42-イ媒介により、事業用宅地の定期賃貸借契約を公正証書によって成立させた場合、公正証書とは別に37条書面を作成して交付するに当たって、宅建士をして記名押印させる必要はない。×
525-36-337条書面に宅建士が記名押印し、宅建士でない従業員が交付しても、宅建業法に違反しない。
625-44-ウ35条書面・37条書面の記名押印者は、専任の宅建士でなければならない。×
723-34-437条書面に記名押印する宅建士は、35条書面に記名押印した宅建士と同じである必要はない。
822-37-137条書面に宅建士が記名押印すれば、交付を宅建士でない代表者・従業員が行ってもよい。
922-37-237条書面を公正証書で作成する場合、宅建士の記名押印は不要である。×
1022-37-437条書面に記名押印する宅建士は、35条書面に記名押印した宅建士と同一の者でなければならない。×
1121-35-137条書面には、法人の代表者が記名・押印しなければならない。×
1221-36-1宅建士が37条書面を作成、記名押印したが、買主への交付は宅建士でない従業者が行った場合、宅建業法に違反しない。
1319-40-135条書面・37条書面のいずれの交付に際しても、宅建士の記名押印と内容説明が必要である。×
1418-36-3業者間取引であっても、37条書面に宅建士をして記名押印させなければならない。
1518-36-4建物の貸借の媒介であっても、宅建士は35条書面に記名押印する必要がある。
1617-39-3宅建士が記名押印した契約書面を交付すれば、説明の必要はない。
1717-40-237条書面には、専任でない宅建士が記名押印してもよい。
1815-37-137条書面に宅建士が署名すれば、押印は省略できる。×
1914-38-135条書面には宅建士が記名押印したが、37条書面には宅建士でない従業者が宅建士名義で記名押印しても、宅建業法に違反しない。×
2014-38-435条書面に記名押印した宅建士と別の宅建士が37条書面に記名押印しても、宅建業法に違反しない。
2110-43-4宅建業者は、宅建士をして37条書面に記名押印させなければならず、違反すると指示処分を受け、罰金に処せられることがある。
2208-38-337条書面に専任でない宅建士をして記名押印させた場合、宅建業法に違反する。×
2305-37-337条書面には宅建士の記名押印が必要で、建物賃貸借の媒介でも省略できない。

ウ 正しい

契約の解除に関する定めがあるときは、その内容を37条書面に記載しなければならない(宅地建物取引業法37条1項7号)。
宅建業者に住宅ローンのあっせんをする予定があってもなくても、この義務に変わりはない。

※重要事項説明書(35条書面)の重要事項にも含まれている(宅地建物取引業法35条1項8号)。

契約書面 重要事項
説明書
売買 貸借
■類似過去問(37条書面:契約解除に関する定め)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
128-39-4
天災その他不可抗力による損害の負担に関して定めなかった場合には、その旨を37条書面に記載しなければならない。
×
228-39-2
契約の解除について定めがある場合は、重要事項説明書にその旨記載し内容を説明したときも、37条書面に記載しなければならない。
326-42-ウ自ら売主となる売買契約で記載必要。
422-34-3売買の媒介でローンあっせんがなくても記載必要。
521-35-4売買・貸借ともに記載必要。
613-39-1定めがないので記載せず。
712-34-2貸借の媒介では記載必要。
▲参考過去問(35条書面:契約解除に関する定め)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
128-39-2
契約の解除について定めがある場合は、重要事項説明書にその旨記載し内容を説明したときも、37条書面に記載しなければならない。
213-39-1定めがないのでその旨記載し内容を説明。
309-40-4契約の解除に関する事項について売買契約が成立する。までの間に買主に説明しなかったが、そのことについて過失はあったものの故意はなかった場合、宅建業法に違反しない×

まとめ

以上より、誤っているものは、アとイである。正解は、肢1。


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【宅建過去問】(平成26年問42)37条書面[組合せ問題]” に対して 4 件のコメントがあります

  1. hirosox より:

    家坂先生
    アの解説についてですが、
    Aは売主として契約の相手方(買主)に、37条書面を交付しなければならない。また、宅建業者の媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、37条書面を交付しなければならない。
    とありますが、
    買主は媒介業者と売主両方から書面をもらうのでしょうか?
    それとも
    媒介業者が売主、買主に交付する書面に売主Aの署名が入ったものを交付するということでしょうか?

    宜しくお願いいたします。

    1. 家坂 圭一 より:

      hirosox様

      いつも御質問ありがとうございます。
      現在、【基本習得編】「宅建業法」の講義をしているのですが、本日の授業で「複数業者が関連した場合の37条書面」というテーマをちょうどお話していました。。
      そんな経緯もあって、いつも以上に話が長くなります。
      何とぞ御容赦ください。

      [1]37条書面の作成・交付について

      >買主は媒介業者と売主両方から書面をもらうのでしょうか?

      宅建業者AとBが同じ内容の書面を別々に交付しても、意味がありません。買主としても、かえって混乱してしまうのではないでしょうか?
      したがって、AとBが共同で37条書面を作成するか、または、いずれかの業者が代表で作成すれば十分だと考えられます。また、書面の交付も、いずれかの業者が行えばOKです。

      [2]37条書面への記名押印について

      >それとも媒介業者が売主、買主に交付する書面に売主Aの署名が入ったものを交付するということでしょうか?

      まず最初に、37条に記名押印する義務を負うのは、「宅建士」です。「宅建業者」である「売主Aの署名」では、ありません。

      そして、ここでいう「宅建士」は、売主である宅建業者A側の宅建士と媒介する宅建業者B側の宅建士の双方を指すものと考えられます。
      そもそもA、Bとも、37条書面を作成・交付する義務を負っていたわけです。作成・交付という実際の作業については、いずれかの宅建業者が代表で行うのでも構いません。そのことで、買主には、何らのデメリットも発生しないからです。
      しかし、「宅建士による記名押印」の義務を一方の宅建業者のみに負わせるのでは、買主にデメリットが生じます。そこで、A、Bともに、宅建士に記名押印させる義務を負います。

      [3]37条書面の不備に関する責任について

      なお、作成・交付した37条書面に不備があった場合には、実際に作成・交付した宅建業者以外の宅建業者も責任を負うことになります。自らの手による書面でないからといって、責任を免れることはできません。

      まとめ

      以上の知識を一覧表にまとめると、以下のようになります。

      作成 いずれかの宅建業者
      記名押印 全ての宅建業者の宅建士
      交付 いずれかの宅建業者
      責任 全ての宅建業者
      【関連知識】35条書面の場合

      このような「複数の宅建業者が関与した場合」というのは、35条書面では繰り返しの出題テーマです。
      そして、このテーマに関しては、37条書面でも、35条書面でも、考え方は共通です。こちらも一緒にまとめておきましょう。

      典型的な出題例は、平成19年の問40肢4。この選択肢の末尾に類題がまとめてあります。
      こちらを御覧いただくと整理ができます。

      【宅建過去問】(平成19年問40)重要事項の説明・契約書面

      1. hirosox より:

        家坂先生

        詳しい解説ありがとうございました。

        共同もしくは売主(業者)、媒介業者どちらかが作成した書面に、それぞれの宅建士が署名して買主に交付する旨、理解できました。

        媒介業者が、売主(業者)への書面の交付については、書面を共同もしくは売主(業者)が作成した場合でも交付義務を果たしたことになると理解でよろしいのでしょうか?
        度々の質問ですいませんが、宜しくお願いいたします。

        1. 家坂 圭一 より:

          hirosox様

          家坂です。
          返信が遅くなり、大変申し訳ございません。
          御質問の件、御理解の通りで間違いありません。

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