【宅建過去問】(平成26年問43)業務の規制

宅地建物取引業者Aが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。

  1. Aは、買主Bとの間で建物の売買契約を締結する当日、Bが手付金を一部しか用意できなかったため、やむを得ず、残りの手付金を複数回に分けてBから受領することとし、契約の締結を誘引した。
  2. Aの従業者は、投資用マンションの販売において、相手方に事前の連絡をしないまま自宅を訪問し、その際、勧誘に先立って、業者名、自己の氏名、契約締結の勧誘が目的である旨を告げた上で勧誘を行った。
  3. Aの従業者は、マンション建設に必要な甲土地の買受けに当たり、甲土地の所有者に対し、電話により売買の勧誘を行った。その際、売却の意思は一切ない旨を告げられたが、その翌日、再度の勧誘を行った。
  4. Aの従業者は、宅地の売買を勧誘する際、相手方に対して「近所に幹線道路の建設計画があるため、この土地は将来的に確実に値上がりする」と説明したが、実際には当該建設計画は存在せず、当該従業者の思い込みであったことが判明した。

正解:2

1 違反する

「手付けについて貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為」は禁止されている(宅地建物取引業法47条3号)。具体的には、手付金を(1)貸し付けること、(2)後日支払いを認めること、(3)分割払いを認めること、などを指す。
本肢のAの行為は、(3)手付金の分割払いにあたる。このように持ちかけて契約締結を誘引する行為は、宅建業法に違反する。

■類似過去問(手付貸与による契約誘引)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
128-29-イ
宅建業者が、建物の売買の媒介に際し、買主に対して手付の貸付けを行う旨を告げて契約の締結を勧誘したが、売買は成立しなかった場合、宅建業法に違反しない。
×
228-34-4
宅建業者が、宅地の売買契約締結の勧誘に当たり、相手方が手付金の手持ちがないため契約締結を迷っていることを知り、手付金の分割払いを持ちかけたことは、契約締結に至らなかったとしても宅建業法に違反する。
327-41-ウ「弊社と提携している銀行の担当者から、手付金も融資の対象になっていると聞いております。ご検討ください。」という発言は、宅建業法に違反しない。
426-43-1手付金を複数回に分けて受領することとし、契約締結を誘引するのは、宅建業法に違反しない。×
524-34-ウ手付の貸付により契約を誘引するのは、宅建業法に違反する。
624-41-ウ売買代金を引き下げ、契約の締結を誘引した場合、宅建業法に違反する。×
723-41-ア手付の貸付により契約を誘引するのは、宅建業法に違反する。
821-40-1手付の貸付を告知し契約を誘引したが、契約不成立だった場合、宅建業法に違反しない。×
920-38-4手付を後日支払うこととして、売買契約を締結するのは、宅建業法に違反しない。×
1018-40-3手付の貸付を告知し契約を誘引したが、契約不成立だった場合、宅建業法に違反しない。×
1115-38-3手付金の一部を貸付け、契約の締結を誘引することは、宅建業法に違反しない。×
1213-42-2業者間取引であれば、買主に対し手付金を貸し付けて契約の締結を誘引してもさしつかえない。×
1312-35-4手付金に関し買主と銀行との間の金銭の貸借のあっせんをして、売買契約を締結させたとしても、宅建業法に違反しない。
1412-40-3買主の要求に応じ、手付金を分割払とすることができる。×
1511-42-2手付の貸付を条件に契約を誘引したが、契約不成立だった場合、宅建業法に違反しない。×
1611-42-4手付金額を減額することで契約を誘引し、契約が成立した場合、宅建業法に違反しない。
1709-38-1「手付金の不足額は契約成立後に支払う」旨説明して契約を成立させたとしても、宅建業法に違反しない。×
1809-40-1手付金の不足額を宅建業者が立て替えて契約を成立させたとしても、宅建業法に違反しない。×
1904-44-1手付金を分割払としても、宅建業法に違反しない。×
2001-48-1手付の貸付により契約締結を誘引しても、宅建業法違反とならない。×

2 違反しない

契約の締結を勧誘するに際し、以下のような行為をすることは禁止されている(宅地建物取引業法47条の2第3項、同法施行規則16条の12第1号)。

宅地・建物の将来の環境・交通その他の利便について誤解させるべき断定的判断を提供すること
契約を締結するかどうかを判断するために必要な時間を与えることを拒むこと
勧誘に先立って①宅建業者の商号又は名称、②勧誘を行う者の氏名、③勧誘をする目的である旨、を告げずに、勧誘を行うこと
①契約を締結しない旨の意思や②勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を表示したにもかかわらず、勧誘を継続すること
迷惑を覚えさせるような時間に電話・訪問すること
深夜・長時間の勧誘その他の私生活や業務の平穏を害するような方法によりその者を困惑させること

(ハ)が要求しているのは、「勧誘に先立って」必要事項を告知することである。それが、「事前の連絡」であることまでは要求されていない。
本肢では、事前の連絡はないものの、勧誘に先立って必要事項を告知している。したがって、Aの行為は、宅建業法に違反するものではない。

■類似過去問(勧誘の規制)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
▲イ号
128-34-2
宅建業者が、分譲マンションの購入を勧誘するに際し、うわさをもとに「3年後には間違いなく徒歩5分の距離に新しく私鉄の駅ができる」と告げた場合、そのような計画はなかったとしても、故意にだましたわけではないので宅建業法には違反しない。
×
227-41-ア「隣接地は、市有地で、現在、建築計画や売却の予定がないことを市に確認しました。将来、建つとしても公共施設なので、市が眺望を遮るような建物を建てることは絶対ありません。ご安心ください。」という発言は、宅建業法に違反しない。×
326-43-4「近所に幹線道路の建設計画がある」と説明したが、実際には建設計画は存在せず、従業者の思い込みであった場合、宅建業法に違反しない。×
424-32-4交通整備の見通しにつき、新聞報道を示しながら、未確定の話として説明した場合、宅建業法に違反しない。
524-41-イ断定的判断を提供した従業員に故意がない場合、宅建業法に違反しない。×
620-38-3存在しない新駅設置計画を説明したが、契約には至らなかった場合、宅建業法に違反しない。×
716-44-2過失で断定的判断を提供した場合でも免責されない。
808-45-410年後開通予定の駅候補地の1つが徒歩5分の場所にある場合、「地下鉄新駅まで徒歩5分」と広告しても、宅建業法に違反しない。×
▲ハ号
126-43-2相手方に事前の連絡をしないまま自宅を訪問したが、勧誘に先立って、業者名・自己の氏名・契約締結の勧誘が目的である旨を告げた上で勧誘を行った場合、宅建業法に違反しない。
224-41-ア勧誘に先立って商号・自らの氏名を告げてから勧誘を行ったが、勧誘の目的が投資用マンションの売買契約の締結である旨を告げなかった場合、宅建業法に違反しない。×
▲ニ号
126-41-2相手方が明確に買う意思がない旨を表明した場合、別の従業者をして、再度勧誘を行わせることは法に違反しない。×
226-43-3土地の買受けの勧誘に当たり、売却の意思は一切ない旨を告げられたが、その翌日、再度の勧誘を行った場合、宅建業法に違反しない。×
▲ホ号
124-41-エ「午後3時に訪問されるのは迷惑である。」と事前に聞いていたが、深夜でなければ迷惑にはならないだろうと判断し、午後3時に当該相手方を訪問して勧誘を行った。×
▲ヘ号
123-41-イ建物の販売に際して、短時間であったが、私生活の平穏を害するような方法により電話勧誘を行い、相手方を困惑させた。×

3 違反する

(肢2参照。)

「売却の意思は一切ない」として、「契約を締結しない旨の意思」を表示した相手方等に対して、勧誘を継続することは禁止されている(宅地建物取引業法47条の2第3項、同法施行規則16条の12第1号ニ)。
本肢の行為は、宅建業法に違反する。

■類似過去問(勧誘の規制)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
▲イ号
128-34-2
宅建業者が、分譲マンションの購入を勧誘するに際し、うわさをもとに「3年後には間違いなく徒歩5分の距離に新しく私鉄の駅ができる」と告げた場合、そのような計画はなかったとしても、故意にだましたわけではないので宅建業法には違反しない。
×
227-41-ア「隣接地は、市有地で、現在、建築計画や売却の予定がないことを市に確認しました。将来、建つとしても公共施設なので、市が眺望を遮るような建物を建てることは絶対ありません。ご安心ください。」という発言は、宅建業法に違反しない。×
326-43-4「近所に幹線道路の建設計画がある」と説明したが、実際には建設計画は存在せず、従業者の思い込みであった場合、宅建業法に違反しない。×
424-32-4交通整備の見通しにつき、新聞報道を示しながら、未確定の話として説明した場合、宅建業法に違反しない。
524-41-イ断定的判断を提供した従業員に故意がない場合、宅建業法に違反しない。×
620-38-3存在しない新駅設置計画を説明したが、契約には至らなかった場合、宅建業法に違反しない。×
716-44-2過失で断定的判断を提供した場合でも免責されない。
808-45-410年後開通予定の駅候補地の1つが徒歩5分の場所にある場合、「地下鉄新駅まで徒歩5分」と広告しても、宅建業法に違反しない。×
▲ハ号
126-43-2相手方に事前の連絡をしないまま自宅を訪問したが、勧誘に先立って、業者名・自己の氏名・契約締結の勧誘が目的である旨を告げた上で勧誘を行った場合、宅建業法に違反しない。
224-41-ア勧誘に先立って商号・自らの氏名を告げてから勧誘を行ったが、勧誘の目的が投資用マンションの売買契約の締結である旨を告げなかった場合、宅建業法に違反しない。×
▲ニ号
126-41-2相手方が明確に買う意思がない旨を表明した場合、別の従業者をして、再度勧誘を行わせることは法に違反しない。×
226-43-3土地の買受けの勧誘に当たり、売却の意思は一切ない旨を告げられたが、その翌日、再度の勧誘を行った場合、宅建業法に違反しない。×
▲ホ号
124-41-エ「午後3時に訪問されるのは迷惑である。」と事前に聞いていたが、深夜でなければ迷惑にはならないだろうと判断し、午後3時に当該相手方を訪問して勧誘を行った。×
▲ヘ号
123-41-イ建物の販売に際して、短時間であったが、私生活の平穏を害するような方法により電話勧誘を行い、相手方を困惑させた。×

4 違反する

(肢2参照。)
幹線道路の建設計画が存在しないにも関わらず、その旨を告げる行為は、「契約の目的物である宅地・建物の将来の環境・交通その他の利便について誤解させるべき断定的判断を提供すること」に該当する(宅地建物取引業法47条の2第3項、同法施行規則16条の12第1号イ)。
また、「この土地は将来的に確実に値上がりする」という説明は、「利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為」に該当する(同法47条の2第1項)。
以上2点について、本肢の行為は、宅建業法に違反する。従業者の思い込みであったとしても、免責されるものではない。

■類似過去問(勧誘の規制)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
▲イ号
128-34-2
宅建業者が、分譲マンションの購入を勧誘するに際し、うわさをもとに「3年後には間違いなく徒歩5分の距離に新しく私鉄の駅ができる」と告げた場合、そのような計画はなかったとしても、故意にだましたわけではないので宅建業法には違反しない。
×
227-41-ア「隣接地は、市有地で、現在、建築計画や売却の予定がないことを市に確認しました。将来、建つとしても公共施設なので、市が眺望を遮るような建物を建てることは絶対ありません。ご安心ください。」という発言は、宅建業法に違反しない。×
326-43-4「近所に幹線道路の建設計画がある」と説明したが、実際には建設計画は存在せず、従業者の思い込みであった場合、宅建業法に違反しない。×
424-32-4交通整備の見通しにつき、新聞報道を示しながら、未確定の話として説明した場合、宅建業法に違反しない。
524-41-イ断定的判断を提供した従業員に故意がない場合、宅建業法に違反しない。×
620-38-3存在しない新駅設置計画を説明したが、契約には至らなかった場合、宅建業法に違反しない。×
716-44-2過失で断定的判断を提供した場合でも免責されない。
808-45-410年後開通予定の駅候補地の1つが徒歩5分の場所にある場合、「地下鉄新駅まで徒歩5分」と広告しても、宅建業法に違反しない。×
▲ハ号
126-43-2相手方に事前の連絡をしないまま自宅を訪問したが、勧誘に先立って、業者名・自己の氏名・契約締結の勧誘が目的である旨を告げた上で勧誘を行った場合、宅建業法に違反しない。
224-41-ア勧誘に先立って商号・自らの氏名を告げてから勧誘を行ったが、勧誘の目的が投資用マンションの売買契約の締結である旨を告げなかった場合、宅建業法に違反しない。×
▲ニ号
126-41-2相手方が明確に買う意思がない旨を表明した場合、別の従業者をして、再度勧誘を行わせることは法に違反しない。×
226-43-3土地の買受けの勧誘に当たり、売却の意思は一切ない旨を告げられたが、その翌日、再度の勧誘を行った場合、宅建業法に違反しない。×
▲ホ号
124-41-エ「午後3時に訪問されるのは迷惑である。」と事前に聞いていたが、深夜でなければ迷惑にはならないだろうと判断し、午後3時に当該相手方を訪問して勧誘を行った。×
▲ヘ号
123-41-イ建物の販売に際して、短時間であったが、私生活の平穏を害するような方法により電話勧誘を行い、相手方を困惑させた。×
■類似過去問(断定的判断の提供)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
127-41-イ「弊社が数年前に分譲したマンションが、先日高値で売れました。このマンションはそれより立地条件が良く、また、近隣のマンション価格の動向から見ても、5年後値上がりするのは間違いありません。」という発言は、宅建業法に違反しない。×
226-43-4「近所に幹線道路の建設計画があるため、この土地は将来的に確実に値上がりする」と説明した場合、宅建業法に違反する
318-40-1利益を生ずることが確実であると誤解させる断定的判断を提供する行為をしたが、実際に売買契約の成立には至らなかった場合、宅建業法に違反しない×
415-38-1「2年後には価格が上昇し転売利益は確実」という発言は宅建業法に違反しない×
508-40-2「周辺の土地の価格が、最近5年間で2.5倍になっていますから、この土地の価格も今後5年間に2倍程度になることは確実です」という発言は適切である×
関連過去問:威迫行為の禁止
127-43-3宅建業者が契約の相手方を威迫し契約締結を強要したことが判明した場合、免許権者が情状が特に重いと判断したときは、免許を取り消さなければならない

>>年度目次に戻る

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です