【宅建過去問】(平成27年問12)定期建物賃貸借

賃貸人と賃借人との間で、建物につき、期間5年として借地借家法第38条に定める定期借家契約(以下「定期借家契約」という。)を締結する場合と、期間5年として定期借家契約ではない借家契約(以下「普通借家契約」という。)を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、借地借家法第40条に定める一時使用目的の賃貸借契約は考慮しないものとする。

  1. 賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。
  2. 賃貸借契約開始から3年間は賃料を増額しない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。
  3. 期間満了により賃貸借契約が終了する際に賃借人は造作買取請求をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。
  4. 賃貸人も賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。

正解:1

1 正しい

建物の賃借権は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる(借地借家法31条1項)。この規定は、強行規定であり、これに反する特約で建物の賃借人や転借人に不利なものは無効となる(同法37条)。
本肢の「賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約」は、同法31条1項よりも賃借人にとって不利なものであるから、無効とされる。これは、定期借家契約でも、普通借家契約でも、同様である。

■類似過去問(建物賃貸借の対抗力)
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 年-問-肢内容正誤
127-11-3[AがBとの間で、A所有の甲建物について、期間3年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結]Cが、AB間の賃貸借契約締結前に、Aと甲建物の賃貸借契約を締結していた場合、AがBに甲建物を引き渡しても、Cは、甲建物の賃借権をBに対抗することができる。×
222-12-1建物の引渡しを受けていれば、賃借権を対抗可能。
321-12-3引渡しを受けている場合、建物の賃借権は対抗可、使用借権は対抗不可。
420-04-4建物の引渡しを受けていれば、賃借権を対抗可能。
519-14-4登記も引渡しもない場合、定期建物賃借権は対抗不可、一時使用賃借権は対抗可能。×
618-14-2建物の引渡しを受けていれば、賃借権を対抗可能。
712-12-1賃貸人の承諾を得て転借人に占有させている場合、賃借人は賃借権を対抗不可。×
802-13-1引渡しを受けていないと、常に、賃借権を対抗不可。×
901-13-1建物の引渡しを受けていれば、建物所有権が移転しても、新所有者に賃借権を対抗可能。
■類似過去問(強行規定)
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 年-問-肢内容正誤
127-12-1賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。
207-13-3内縁の妻の借家権承継を排除する特約は無効である。×

2 誤り

定期借家契約においても、普通借家契約においても、賃料を増額しない旨の特約(不増額特約)は、有効である。

普通賃貸借 定期賃貸借
不増額特約 有効 有効
不減額特約 無効 有効

■定期借家契約
定期借家契約において、当事者には、原則として、賃料増減請求権がある(借地借家法32条1項本文)。ただし、賃料増額請求をしない特約や、賃料減額請求をしない特約も有効である(借地借家法38条7項)。

■普通借家契約
普通借家契約においても、当事者には、原則として、賃料増減請求権がある(借地借家法32条1項本文)。しかし、定期建物賃貸借の場合と異なり、不増額特約は有効であるが、不減額特約は効力を認められない(同32条1項)。

■類似過去問(借賃増減請求権)
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 年-問-肢内容正誤
127-12-2賃貸借契約開始から3年間は賃料を増額しない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。×
225-11-4定期建物賃貸借において、賃料改定につき特約がある場合、賃借人は賃貸人に対して賃料の減額請求ができない。
324-12-2普通建物賃貸借・定期建物賃貸借の双方につき、特約がなければ、賃料の増減額請求権が発生。
422-12-4定期建物賃貸借で、特約がなければ、賃料の増減額請求権が発生。
516-14-1普通建物賃貸借において、使用収益開始前には賃料減額請求は不可。
616-14-2転貸借契約を締結した場合、賃借人は、賃料の増減額請求権を行使できない。×
713-13-3普通建物賃貸借では、家賃が不相当に高額になった場合、借主は、契約条件にかかわらず減額請求が可能。
813-13-4普通建物賃貸借では、「家賃を減額しない」という特約は無効。
909-12-1家賃の増減について特約のない場合で、経済事情の変動により家賃が不相当に高額となったとき、賃借人は、賃貸人に対し将来に向かって家賃の減額を請求できる。
1009-12-2「家賃を増額しない」という特約があっても、増額請求が可能。×
1105-12-2「家賃を増額しない」という特約は有効。

3 誤り

造作買取請求権に関する借地借家法の規定(借地借家法33条)は任意規定に過ぎない(借地借家法37条)。
したがって、特約で排除することが可能である。
これは、定期借家契約でも、普通借家契約でも、同様である。

■類似過去問(造作買取請求権を排除する特約)
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 年-問-肢内容正誤
127-12-3期間満了により賃貸借契約が終了する際に賃借人は造作買取請求をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。×
224-12-1普通建物賃貸借、定期建物賃貸借の双方において、特約で造作買取請求権の排除が可能。
323-12-1普通建物賃貸借、定期建物賃貸借の双方において、特約で造作買取請求権の排除が可能。
422-12-3定期建物賃貸借で、特約がなければ、造作買取請求権が発生。
511-14-1普通建物賃貸借において、特約で造作買取請求権の排除が可能。
607-13-1普通建物賃貸借において、特約で造作買取請求権の排除が可能。
705-12-4普通建物賃貸借において、造作買取請求権を排除する特約は無効。×

4 誤り

■普通借家契約
賃貸借の期間を定めた場合、原則として、契約期間内に中途解約することはできない。
これが可能になるのは、特約によって中途解約する権利を留保したときに限られる(民法618条)。

※原則として中途解約できないのだから、そのことを改めて特約で定めたとしても、あまり意味はない。しかし、そのように定めたとすれば、その特約は有効である。

■定期借家契約
原則的には、普通借家契約と同じである。
ただし、床面積200m2未満の建物について、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、中途解約できる旨を留保していなかったとしても、賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる(借地借家法38条5項)。この規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とされる(同条6項)。
このルールは、中途解約権を留保していなくても、中途解約が可能というものである。本肢の中途解約ができない旨の特約が有効か無効か、というテーマとは無関係である。

■類似過去問(建物賃貸借の中途解約)
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 年-問-肢内容正誤
127-12-4賃貸人も賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。×
224-12-4普通建物賃貸借では中途解約不可、定期建物賃貸借契約では途中解約可能。
323-12-4一時使用目的の場合、中途解約は特約がなければ不可。
420-14-4定期建物賃貸借契約では、床面積に関わらず、中途解約が可能。×
519-14-3定期建物賃貸借契約では中途解約不可、一時使用賃貸借ではいつでも中途解約可能。×
617-15-4建物の賃貸借では、中途解約権の留保は不可。×
702-09-3
(Aは、その所有する建物を明らかな一時使用のためBに賃貸したが、Bは期間満了後も居住を続け、Aもその事実を知りながら異議を述べなかった。)Aは、正当事由のない場合でも解約の申入れをし、Bに対し、その3ヵ月後に明渡請求をすることができる。

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