【宅建過去問】(平成27年問33)報酬【組合せ問題】


宅地建物取引業者A及びB(ともに消費税課税事業者)が受領した報酬に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものの組合せはどれか。なお、この問において「消費税等相当額」とは、消費税額及び地方消費税額に相当する金額をいうものとする。

  • ア 土地付新築住宅(代金3,000万円。消費税等相当額を含まない。)の売買について、Aは売主から代理を、Bは買主から媒介を依頼され、Aは売主から207万3,600円を、Bは買主から103万6,800円を報酬として受領した。
  • イ Aは、店舗用建物について、貸主と借主双方から媒介を依頼され、借賃1か月分20万円(消費税等相当額を含まない。)、権利金500万円(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもので、消費税等相当額を含まない。)の賃貸借契約を成立させ、貸主と借主からそれぞれ22万5,000円を報酬として受領した。
  • ウ 居住用建物(借賃1か月分10万円)について、Aは貸主から媒介を依頼され、Bは借主から媒介を依頼され、Aは貸主から8万円、Bは借主から5万4,000円を報酬として受領した。なお、Aは、媒介の依頼を受けるに当たって、報酬が借賃の0.54か月分を超えることについて貸主から承諾を得ていた。
  1. ア、イ
  2. イ、ウ
  3. ア、ウ
  4. ア、イ、ウ

正解:3

ア 違反する

■買主の媒介業者Bについて

即算式にしたがって計算すると、
3,000万×3%+6万=96万円
報酬には消費税が課税されるので、
96万×1.08=103万6,800円
これが媒介業者であるBが受け取る報酬の限度額である。

■売主の代理業者A社について

媒介の場合の2倍を受領することができる。すなわち、
103万6,800×2=207万3,600円
これが代理業者であるAが受け取る報酬の限度額である。

■複数業者が絡む場合の処理

複数の業者が絡む場合であっても、その合計は媒介の場合の報酬限度額の2倍(すなわち代理の場合の報酬限度額)を超えることができない。本問の場合でいえば、AとBが受け取る報酬の合計が207万3,600円を超えてはならない。
それにも関わらず、本肢の記述では、両者合計で311万400円を受領している。これは、宅建業法に違反する。

イ 違反しない

賃貸借に関する報酬の計算方法を、一覧表にまとめておこう。

媒介 代理
居住用 原則 半月分 1ヶ月分
例外 合わせて1ヶ月分
※依頼者の承諾がある場合
居住用
以外
原則 合わせて1ヶ月分
例外 権利金の額を売買代金
とみなして算定可能。

※これに加え、課税業者は、消費税を受領することができる。
※複数業者が介在する場合、報酬の合計が1ヶ月分の賃料(+税)を超えることはできない。

居住用以外の建物の賃貸借に関し、権利金の授受があるときは、権利金を基準として報酬を計算することができる。
本肢では、返還されない金銭が授受されているから、これが権利金にあたる。すなわち、権利金の500万円を基準に、報酬を計算することができる。具体的には、
500万×3%+6万=21万円
報酬には消費税が課税されるので、
21万×1.08=22万6,800円

Aは、貸主と借主双方から媒介の依頼を受けているから、それぞれから22万6,800円を限度に報酬を受領することができる。
本肢で受領している22万5,000円は限度額の範囲内であるから、宅建業法に違反しない。

ウ 違反する

■原則と例外

(肢イの表参照)
居住用建物の賃貸借を媒介する場合、依頼者から報酬の上限は、借賃の半月分に相当する金額(+消費税等相当額)である。例外的に、依頼者の承諾を得ている場合には、その依頼者から借賃の一月分を受領することができる。

■借主の媒介業者Bについて

借賃の半月分+税を受領することができる。具体的には、
5万×1.08=5万4,000円
これがBが借主から受け取る報酬の限度額である。

■貸主の媒介業者Aについて

Aは、報酬が借賃の半月分を超えることについて貸主から承諾を得ている。したがって、借賃の一月分+税を受領することができる。具体的には、
10万×1.08=10万8,000円
これがAが貸主から受け取る報酬の限度額である。

■複数業者が絡む場合の処理

複数の業者が絡む場合であっても、その合計は、借賃の1月分+税を超えることができない。本問の場合でいえば、AとBが受け取る報酬の合計が10万8,0000円を超えてはならない。
それにも関わらず、本肢の記述では、両者合計で13万4,000円を受領している。これは、宅建業法に違反する。

まとめ

宅建業法に違反するものは、肢アとウである。正解は、肢3。


>>年度目次に戻る

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です