【宅建過去問】(平成27年問39)8つの規制

宅地建物取引業者Aが自ら売主となる売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 宅地建物取引業者でない買主Bが、法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフについてAより書面で告げられた日から7日目にクーリング・オフによる契約の解除の書面を発送し、9日目にAに到達した場合は、クーリング・オフによる契約の解除をすることができない。
  2. 宅地建物取引業者でない買主Cとの間で土地付建物の売買契約を締結するに当たって、Cが建物を短期間使用後取り壊す予定である場合には、建物についての瑕疵担保責任を負わない旨の特約を定めることができる。
  3. 宅地建物取引業者Dとの間で締結した建築工事完了前の建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を代金の額の30%と定めることができる。
  4. 宅地建物取引業者でない買主Eとの間で締結した宅地の売買契約において、当該宅地の引渡しを当該売買契約締結の日の1月後とし、当該宅地の瑕疵を担保すべき責任を負う期間について、当該売買契約を締結した日から2年間とする特約を定めることができる。

正解:3

1 誤り

本肢の買主Bは宅建業者ではないから、クーリング・オフによる解除が可能である。
クーリング・オフができなくなるのは、

  1. 書面で告げられた日から8日経過したとき
  2. 物件の引渡しを受け、かつ、代金の全額を支払ったとき

のいずれかに達した時点である(宅地建物取引業法37条の2第1項1号、2号)。
また、クーリング・オフの効果は、申込者等が書面を発信したときに発生する(宅地建物取引業法37条の2第2項)。

Bは、クーリング・オフについて書面で告げられた日から7日めに契約解除の書面を発送しており、この時点でクーリング・オフの効力は発生している。

■類似過去問(クーリング・オフ:期間)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
128-44-2
クーリング・オフの告知書面には、クーリング・オフについて告げられた日から起算して8日を経過するまでの間は、代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる契約の解除を行うことができることが記載されていなければならない。
×
227-34-3宅建業者Aは、宅建業者ではない買主Bから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の2割を受領するとともに、残代金は5日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、AはBに当該建物を引き渡したが、引渡日から3日後にBから宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Aは、契約の解除を拒むことができない。
327-39-1告知から7日目に解除書面を発送、9日目に売主に到着→解除できない。×
426-38-2告知なし→7日後には解除不可。×
525-34-2月曜日にクーリング・オフにつき書面で告知→翌週の火曜日まで解除可能。×
624-37-2契約から3日後に告知を受けた場合、契約から10日目でも解除可能。
720-39-2告知なし→10日後には解除不可。×
817-41-4書面で説明→8日経過後は解除不可。
916-42-2口頭で説明→引渡しを受けていなければ、何日経過しても解除可能。
1015-39-1クーリング・オフについて書面で告げられていなくても、その翌日に契約の解除をすることができる。
1115-39-2買受け申込みの際に書面で告知を受け、4日後に契約締結→契約日から8日以内は解除可能。×
1213-43-4買受けの申込みの日から起算して8日以内であれば、無条件で申込みの撤回をすることができる。×
1313-44-1口頭で告知した2日後に書面を交付した場合、クーリング・オフ期間は口頭での告知日から起算する。×
1412-41-1口頭のみで告知→告知から10日後で代金の一部を支払った後でも、クーリング・オフ可能。
1508-49-2クーリング・オフにより解除できる期間を経過したとき、買主は、売主に債務不履行があったとしても、契約を解除できない。×
1607-45-3「クーリング・オフ告知から8日以内に解除を申し入れても、売主が宅地造成工事を完了しているときは手付金を返還しない」という特約は、有効である。×
1705-41-4売主がクーリング・オフの適用について書面で説明したとき、買主は、説明の日から起算して8日以内に限り、クーリング・オフ可能。
1801-38-1クーリング・オフにつき書面で告げられた日から起算して8日経過したときは、申込みを撤回できない。
■類似過去問(クーリング・オフの効力発生時期)
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 年-問-肢内容正誤
128-44-3
クーリング・オフの告知書面には、クーリング・オフによる契約の解除は、買主が契約の解除を行う旨を記載した書面を発した時にその効力を生ずることが記載されていなければならない。
227-39-1告知から7日目に解除書面を発送し、9日目に売主に到着した場合、解除できない。×
322-38-3告知の6日後に書面を発信し、9日後に到達した場合、解除の効力は発生しない。×
421-34-1到達時点で解除の効力発生。×
513-44-2発信時点で解除の効力発生。
604-45-2転居先不明で戻ってきても、解除の効力発生。
701-38-2発信時点で解除の効力発生。

2 誤り

本肢の買主Bは宅建業者ではない。したがって、宅建業者Aは、自ら売主となる売買契約において、瑕疵担保責任につき、民法よりも買主に不利な内容の特約をすることができない。例外的に許されるのは、「瑕疵担保期間を引渡しの日から2年以上」とする特約のみである(宅地建物取引業法40条1項)。そして、これに反する特約は無効である(同条2項)。
買主が「建物を短期間使用後取り壊す予定である」としても、特別扱いされるわけではない。

■類似過去問(瑕疵担保責任に関する特約)
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 年-問-肢内容正誤
127-39-2買主が建物を短期間使用後取り壊す予定である場合、瑕疵担保責任を負わない旨の特約を定めることができる。×
225-38-ア引渡後2年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。×
324-39-1瑕疵担保責任を負う期間に関し、特約を定めないことは宅建業法に違反する。×
424-39-4「損害賠償のみ可能、解除不可」という特約は宅建業法に違反する。

521-38-ア「瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。×
621-38-イ「重要事項として説明した瑕疵については担保責任を負わない」という特約は有効。
721-38-ウ「瑕疵担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
820-09-1「瑕疵担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
919-41-3「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。×
1017-42-4「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は宅建業法に違反しない。×
1111-33-2「契約解除できるのは、瑕疵により契約目的が達成できないときに限る」という特約は無効。×
1211-33-3「引渡しから2年、買主の知っている瑕疵は担保しない」という特約は有効。
1309-41-1「契約は解除できないが、損害賠償請求はできる」という特約は無効。
1409-41-2「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。×
1505-45-1「瑕疵担保責任は売主の責めに帰するものに限る」という特約は有効。×

3 正しい

宅建業者間の取引であるから、損害賠償額の予定に関する規定の適用を受けない(宅地建物取引業法38条1項、宅地建物取引業法78条2項)。
したがって、契約の解除に伴う損害賠償の予定額を代金の額の30%と定めることができる。

■類似過去問(業者間取引と損害賠償額の予定)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
127-39-3業者間取引で30%の損害賠償予定が可能。
224-38-ア業者間取引で20%超の損害賠償予定は不可。×
323-39-1業者間取引で20%超の違約金を特約することが可能。
417-43-1業者間取引で20%超の損害賠償特約は無効。×
517-43-3業者間取引で損害賠償額の予定がない場合、実損額の請求が可能。
616-40-2損害賠償の予定等の制限が業者間取引に適用される。×
708-48-3宅建業者を買主とする売買契約や業者間取引でも、20%超の損害賠償予定は無効である。×
802-40-3業者間取引で、特約がない場合、75%の損害賠償金を受領すると、宅建業法に違反する。×

4 誤り

(肢2参照)
本肢では、瑕疵担保の期間を契約締結日から2年間としている。しかし、宅地の引渡日は、契約締結の1か月後である。したがって、瑕疵担保期間が1年11か月しか存在しないことになる。これは、宅建業法が認める例外(引渡しから2年間)よりも短いため、この特約は、無効となる。

■類似過去問(瑕疵担保責任を負う期間)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
127-34-2「引渡しから1年」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
227-39-4引渡しを売買契約締結の1月後とし、瑕疵担保責任を負う期間を契約日から2年間とする特約を定めることができる。×
326-31-ア「引渡しから3年」とする特約は無効。×
424-39-3「引渡しから2年」という特約は有効。
523-37-4「瑕疵発見から2年」という特約は有効。
622-40-1「引渡しから3年」という特約は有効。
721-40-4「引渡しから2年」という特約は有効。
820-40-4「引渡しから2年かつ瑕疵発見から30日」という特約は有効。×
917-42-3「契約締結から2年」という特約は有効。×
1015-41-4「引渡しから1年」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
1114-41-1「引渡しから半年」という特約は有効。×
1212-40-1「引渡しから1年」という特約は無効で、「瑕疵発見から1年」となる。
1311-33-3「引渡しから2年、買主の知っている瑕疵は担保しない」という特約は有効。
1410-36-4損害賠償額を予定した場合、「瑕疵担保期間は引渡しから1年」という特約は有効。×
1509-41-1「引渡しから2年の期間内、契約を解除できないが、損害賠償を請求できる」旨の特約は無効。
1609-41-3「契約締結から2年、その期間内に瑕疵修補請求権も行使できる」という特約は有効。×
1709-41-4「引渡しから1年」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
1808-48-2「引渡しから1年」という特約は業者間では有効だが、業者以外を売主・業者を買主とする売買契約では無効。×
1907-43-1「引渡しから2年」という特約をしたときでも、瑕疵発見から1年は瑕疵担保責任を負う。×
2007-45-1「瑕疵発見から1年半」という特約は有効。
2106-43-1「瑕疵の事実を知ってから1年」と定めても、「引渡しから2年」は責任を負う。×

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