【宅建過去問】(平成28年問28)8つの規制(組合せ問題)


宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間でマンション(代金4,000万円)の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に違反するものの組合せはどれか。

  • ア Aは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際に、Bから手付金200万円を受領し、さらに建築工事中に200万円を中間金として受領した後、当該手付金と中間金について法第41条に定める保全措置を講じた。
  • イ Aは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、法第41条の2に定める保全措置を講じることなくBから手付金400万円を受領した。
  • ウ Aは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際に、Bから手付金500万円を受領したが、Bに当該手付金500万円を償還して、契約を一方的に解除した。
  • エ Aは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とする特約を定めた。
  1. ア、ウ
  2. イ、ウ
  3. ア、イ、エ
  4. ア、ウ、エ

正解:4

28-28-0

ア 宅建業法に違反する

■基本事項の整理
建築工事完了前の物件に関する売買契約であるから、代金の5%または1,000万円を超える手付金等につき、保全措置が必要である(宅地建物取引業法41条1項)。
そして、「手付金等」とは、「代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもって授受される金銭で代金に充当されるものであって、契約の締結の日以後当該宅地又は建物の引渡し前に支払われるもの」をいう(同項)。

■手付金受領時
手付金200万円を受領する時点では、受領した額は代金(4,000万円)の5%ジャストであり、5%を超えていない。この時点では、保全措置は不要である。

■中間金受領時
中間金も「手付金等」に該当する。したがって、中間金200万を受領する時点で、手付金等の合計が400万円となり、5%を超える。この時点で保全措置を講じる必要が生じる。

タイミング 手付金等の額 保全措置
手付金受領時 200万 不要
中間金受領時 200万+200万=400万 必要

■保全措置のタイミング
保全措置は、手付金等を受領する前に講じなければならない(宅地建物取引業法41条1項)。本肢では、中間金を受領した後に保全措置を講じている。これではタイミングが遅すぎ、違法である。

■類似過去問(手付金等の保全措置:工事完了前の物件)
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 年-問-肢内容正誤
128-28-ア
代金4,000万円/手付金200万円・中間金200万円→中間金受領後に保全措置を講じれば宅建業法に違反しない。
×
228-43-ア
代金3000万円/手付金600万円→保全措置が必要。
327-36-ウ代金2,400万円/手付金120万円以下→保全措置を講じずに受領できる。
427-40-イ代金3,000万円/手付金300万円。手付金等について保証保険契約を締結して、手付金を受領し、後日保険証券を交付した。×
527-40-ウ代金3,000万円/手付金150万円/中間金150万円→保全措置は不要。×
626-33-2代金5,000万円/手付金1,000万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。
726-33-3代金5,000万円/手付金100万円・中間金500万円→中間金受領前に500万円の保全措置を講じれば宅建業法に違反しない。×
825-40-4代金4,000万円/手付金100万円・中間金200万円→手付金が代金の5%以内であるから保全措置は不要。×
923-38-3代金3,000万円/代金に充当される申込証拠金5万円・手付金200万円→申込証拠金についても保全措置が必要。
1023-38-4代金3,000万円/手付金200万円・中間金200万円→中間金についても保全措置が必要。
1121-39-3代金5,000万円/手付金500万円・中間金250万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。
1221-39-4代金5,000万円/手付金2,000万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。×
1320-41-1代金5,000万円/手付金200万円→保全措置を講じずに受領すると宅建業法に違反する。×
1420-41-3代金1億円/手付金1,500万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。
1519-43-2代金1億円/手付金1,500万円・中間金1,500万円→手付金・中間金それぞれにつき保全措置が必要。
1616-44-1代金の1/10以下で、かつ、1,000万円以下であれば、保全措置不要。×
1713-41-1代金4,000万円/申込証拠金10万・手付金300万円→申込証拠金についても保全措置が必要。
1813-41-4代金4,000万円/手付金300万円・中間金100万→中間金につき保全措置が必要。
1909-39-1代金5,000万円/手付金200万円→手付金につき保全措置は不要。
2005-43-3代金6,000万円/手付金500万円・中間金1,000万円→手付金について中間金受領の際にまとめて保全措置。×
2103-49-2代金1億5,000万円/申込証拠金30万円・手付金2,000万円・中間金6,000万円→保全措置の対象は2,000万円。×
2202-42-1代金1億円/手付金900万円・中間金4,100万円・残代金5,000万円/引渡し・登記の移転は残代金の支払いと同時→保全措置は不要。×
2301-42-1代金1億2,000万円/手付金1,500万円・中間金4,500万円→中間金受領の際に保全措置を講じればよい。×

■類似過去問(「手付金等」の意味)
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 年-問-肢内容正誤
128-28-ア
建築工事完了前のマンションで4,000万円/手付金200万円・中間金200万円→中間金受領後、手付金と中間金について保全措置を講じた。
×
228-43-ウ
建築工事完了前のマンションで3,000万円/手付金150万円・中間金350万円→中間金受領の際に500万円について保全措置を講じなければならない。
326-33-3建築工事完了前の建物で5,000万円/手付金100万円・中間金500万円→中間金受領前に500万円の保全措置を講じれば宅建業法に違反しない。×
425-40-4建築工事完了前のマンションで4,000万円/手付金100万円・中間金200万円→手付金が代金の5%以内であるから保全措置は不要。×
524-34-ア代金に充当される中間金→「手付金等」にあたる。
624-34-イ代金の一部となる申込証拠金→「手付金等」にあたる。
723-38-3代金に充当される申込証拠金→「手付金等」にあたる。
823-38-4中間金→「手付金等」にあたる。
913-41-1代金に充当される申込証拠金→「手付金等」にあたる。
1013-41-4中間金→「手付金等」にあたる。
1103-49-2手付金に充当される申込証拠金は保全措置の対象にならない。×
■類似過去問(保全措置と受領の順序)
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 年-問-肢内容正誤
128-28-ア
中間金受領後に、保全措置。
×
224-34-ア受領後に保全措置。×
323-37-2完成物件につき代金の20%の手付金を受領する前に保全措置。
422-41-エ受領後遅滞なく保全措置を講じる旨を買主に説明した上で、保全措置なしに手付金を受領。×
515-41-3手付金受領後直ちに、保全措置。×
609-44-2手付金受領後すみやかに、保全措置。×
703-49-1手付金受領後1週間以内に、保全措置。×

イ 宅建業法に違反しない

建築工事完了後の物件に関する売買契約であるから、代金の10%または1,000万円を超える手付金等につき、保全措置が必要である(宅地建物取引業法41条の2第1項)。

本肢で受領した手付金は400万円である。これは代金(4,000万円)の10%ジャストであり、10%を超えていない。したがって、保全措置を講じなくても、宅建業法に違反しない。

■類似過去問(手付金等の保全措置:工事完了後の物件)
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 年-問-肢内容正誤
124-34-ア代金2,000万円/手付金200万円・中間金100万円→中間金受領後に保全措置×
224-34-イ代金2,000万円/代金に充当される申込証拠金10万円・手付金200万円→保全措置を講じた上で手付金を受領
324-38-ウ代金3,000万円/手付金300万円→保全措置を講じなければ受領できない×
420-41-2代金5,000万円/手付金700万円→保全措置を講じずに受領できる×
517-42-1代金4,000万円/手付金400万円→保全措置を講じずに受領できる
617-42-2代金4,000万円/手付金100万円・中間金600万円→中間金のみ保全措置を講じればよい×
715-38-2手付金20%→保全措置を講じた上で受領
814-40-3手付が代金の1/10を超え、かつ、1,000万円を超える→いかなる場合も保全措置が必要×
909-44-1手付金が代金の10%を超えるが、営業保証金の額の範囲内→保全措置は不要×
1009-44-4手付金が本体価額(税引価格)の10%を超えるが、売買代金(税込価格)の10%以下→保全措置は不要
1104-41-1代金4,500万円/手付金400万円・中間金2000万円→中間金のみ保全措置を講じればよい×
1202-42-4代金1億円/手付金900万円・中間金4,100万円/引渡し・登記の移転は中間金の支払いと同時→保全措置なしで、手付金を受領できない×
1301-42-2代金12,000万円/手付金1,500万円・中間金4,500万円・残代金6,000万円/引渡し・登記移転は中間金の支払いと同時 →手付金の受領前に保全措置が必要

ウ 宅建業法に違反する

売主の方から手付解除するには、受け取った手付金(500万円)の倍額(1,000万円)を償還する必要がある(宅地建物取引業法39条2項)。

28-28-uこの規定に反する特約で、買主に不利なものは、無効とされる(同条3項)。したがって、「手付金500万円を償還して、契約を一方的に解除」という取り決めは、特約としても許されない。

売主に不利 有効
買主に不利 無効

以上より、Aによる契約解除は、宅建業法に違反する。

※手付金の500万円は、代金4,000万円の20%(800万円)より少ない。したがって、手付の額の制限には違反しない(宅地建物取引業法39条1項)。

■類似過去問(手付解除の方式)
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 年-問-肢内容正誤
128-28-ウ
宅建業者が買主から手付金500万円を受領した場合、買主に当該手付金500万円を償還して、契約を一方的に解除することができる。
×
227-40-ア3,000万円の建物の売買に関し「売主が履行に着手するまで、買主は、売買代金の1割を支払うことで契約の解除ができる」とする特約を定め、Bから手付金10万円を受領した。この場合、特約は有効。×
325-38-ウ当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、売主は買主に手付金・中間金の倍額を支払い、買主は売主に手付金・中間金を放棄して、契約を解除できる旨の特約は有効である。×
422-39-3売主が、売買契約の解除を行う場合、買主に対して「手付の倍額を償還して、契約を解除する。」という意思表示を書面で行うことのみをもって、契約を解除できる。×
521-37-2買主に不利な特約がある場合でも、売主は、買主の手付放棄による契約解除を拒否できる。×
620-40-1売主は、解除にあたり、手付の3倍返しが必要という特約は有効。
719-34-1売主は、手付を償還すれば解除できる。×
818-39-3売主は、手付を償還すれば解除できるという特約は無効。
918-41-1売主は、手付解除をした買主に対し、違約金の請求が可能。×
1015-41-1「相手方が履行に着手するまで、買主は手付金の半額を放棄し、売主は手付金の倍額を償還して、契約を解除できる」という特約は、有効である。
1113-41-3売主は、手付を返還すれば解除できるという特約は有効。×
1211-33-1「当事者の一方が契約の履行に着手するまで、買主は手付金を放棄して、売主は手付金の2.5倍を償還して、契約を解除できる」旨の定めは無効である。×
1308-49-4「引渡しがあるまで、いつでも手付解除が可能」という特約がある場合、買主は、売主が履行に着手していても、手付解除できる。
1407-43-3「買主は手付金の半額を放棄すれば解除できる」という特約があっても、手付金全額を放棄しなければ解除できない。×
1507-45-2「買主は手付金・中間金を放棄し、売主はそれらの倍額を償還して、契約を解除できる」という特約は、有効である。×
1606-43-3「買主は手付の半額を放棄し、売主は手付全額を償還して、契約を解除できる」と定めても、売主は手付の倍返しが必要。
1706-43-4「買主が履行に着手するまで、売主は手付の3倍額を償還して解除できる」と定めた場合、売主は手付の倍額償還だけでは解除できない。
1805-43-1「買主は手付金を放棄し、売主はその3倍額を償還して、契約を解除できる」という特約は、宅建業法に違反する。×
■類似過去問(手付の額の制限)
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 年-問-肢内容正誤
127-36-イ原則として20%を超える手付金を受領できないが、あらかじめ買主の承諾を得た場合に限り、30%まで受領できる。×
226-33-2保全措置を講じた上で、代金の20%の手付金を受領しても宅建業法に違反しない。
326-33-3保全措置を講じることなく、代金の2%の手付金を受領しても宅建業法に違反しない。
421-37-15%の手付を受領する予定がある場合、損害賠償額の予定額の限度は15%。×
521-39-3未完成物件の場合、保全措置を講じた上で、代金の10%の手付を受領可能。
621-39-4保全措置を講じれば、代金の40%の手付を受領可能。×
721-40-3買主の承諾があれば、代金の30%の手付金を受領可能。×
816-45-3保全措置を講じれば、代金の30%の手付を受領可能。×
915-38-2保全措置を講じた上で、代金の20%の手付金を受領しても宅建業法に違反しない。
1014-40-1買主の承諾があれば、代金の20%を超える手付金を受領可能。×
1113-42-1手付金が代金の2割を超える場合、保全措置が必要。×
1209-44-3保全措置を講じれば、代金の20%を超える手付金を受領可能。×
1308-46-1手付として代金の3割を受領した場合、買主が手付放棄して解除したときでも、売主は手付を一切返還する必要がない。×
1407-43-4「保全措置を講ずるので、手付金は代金の30%」という特約があれば、その手付金を受領可能。×
1507-47-4保全措置を講じれば、代金の20%の手付金を受領可能。
1604-41-4保全措置を講じれば、代金の20%を超える手付金を受領可能。×
1702-40-4保全措置を講じれば、代金の25%の手付金を受領可能。×

エ 宅建業法に違反する

損害賠償の予定額と違約金の額を合算した額が代金の10分の2を超えることは禁止されている(宅地建物取引業法38条1項)。
本問では、代金が4,000 万円であるから、その10 分の2である800 万円が限度額である。それにも関わらす、これを1,000万円とする特約を定めることはできない。

※この場合、損害賠償の予定額・違約金に関する定めの全てが無効となるわけではなく、10分の2を超える部分について無効になるに過ぎない(宅地建物取引業法38条2項)。本肢では、「損害賠償の予定額が800 万円」という特約を定めたことになる。

■類似過去問(損害賠償の予定等の制限)
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 年-問-肢内容正誤
128-28-エ
損害賠償の予定額を25%とする特約が可能。
×
227-36-ア損害賠償20%+違約金10%とする特約は、全体として無効。×
325-38-イ損害賠償の予定額と違約金の合計額を20%とする特約は有効。
424-38-イ損害賠償10%+違約金20%の特約をした場合、違約金については全て無効。×
523-37-3損害賠償+違約金で10%の特約が可能。
622-39-2損害賠償20%+違約金10%の特約が可能。×
722-40-2損害賠償15%+違約金15%の特約が可能。×
821-37-1手付金5%+損害賠償15%の特約は不可。×
920-40-2売主の違約金30%の特約が可能。×
1018-39-2損害賠償+違約金が20%を超える特約は不可。
1117-43-2損害賠償40%とする特約が可能。×
1215-38-4損害賠償+違約金で33%の特約は違法。
1312-40-4代金の20%の手付金を違約手付とする特約を定めた場合、別途損害賠償の予定を定めることができる。×
1410-36-2損害賠償を20%と予定した場合、違約金を定めることはできない。
1508-46-3損害賠償を10%と予定しても、実際の損害が大きければ20%まで請求できる。×
1607-43-2損害賠償の予定額20%、別に違約金10%という特約をすることはできない。
1707-45-4損害賠償の予定額として、手付の5%に加え、20%を支払うという特約は有効である。×
1805-43-2違約金20%とする特約が可能。
1904-44-4違約金と損害賠償額の予定を合わせて20%超でも、宅建業法に違反しない。×

まとめ

宅建業法の規定に違反するのは、ア、ウ、エである。正解は、肢4。


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