【宅建過去問】(平成28年問29)業務の規制(組合せ問題)


宅地建物取引業者Aの業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に違反するものの組合せはどれか。

  • ア Aは、マンションを分譲するに際して案内所を設置したが、売買契約の締結をせず、かつ、契約の申込みの受付も行わない案内所であったので、当該案内所に法第50条第1項に規定する標識を掲示しなかった。
  • イ Aは、建物の売買の媒介に際し、買主に対して手付の貸付けを行う旨を告げて契約の締結を勧誘したが、売買は成立しなかった。
  • ウ Aは、法第49条の規定によりその事務所ごとに備えるべきこととされている業務に関する帳簿について、取引関係者から閲覧の請求を受けたが、閲覧に供さなかった。
  • エ Aは、自ら売主となるマンションの割賦販売の契約について、宅地建物取引業者でない買主から賦払金が支払期日までに支払われなかったので、直ちに賦払金の支払の遅延を理由として契約を解除した。
  1. ア、イ
  2. ア、ウ
  3. ア、イ、エ
  4. イ、ウ、エ

正解:3

ア 宅建業法に違反する

案内所を設置して分譲を行う場合、その案内所には、標識を掲示しなければならない(宅地建物取引業法50条1項、同法施行規則19条1項3号)。
契約の締結又は契約の申込みの受付(契約行為等)を行う場合でも、そうでない場合でも、いずれも標識の掲示義務を負う。

※契約行為等を行うかどうかによって、義務の有無が決まるのは、専任宅建士の設置義務や業務場所の届出義務の有無である。

 業務場所  具体例 報酬の掲示
営業保証金の供託
免許の種類
専任宅建士
の設置
業務場所
の届出
標識
の掲示
(A)事務所 本店または支店
(1/5以上)
×
変更の届出
(B)事務所等 契約行為等を行う
(1)継続的業務場所
(2)分譲案内所
(3)代理媒介案内所
(4)展示会
×
(1人以上)
(C)その他 (a)契約行為等を行わない(1)~(4)
(b)物件所在地
× × ×
■類似過去問(標識の要否)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
▲継続的業務場所
121-42-3継続業務施設。で契約行為等を行わない場合、標識が必要。
▲物件所在地
126-28-2分譲業者には物件所在地に標識を掲示する義務がある。
224-42-ア販売代理業者にも物件所在地に標識掲示義務。×
316-43-1分譲業者・販売代理業者の双方が物件所在地に標識掲示義務。×
414-42-2販売代理業者は物件所在地に標識掲示する義務あり。分譲業者には義務なし。×
511-43-3建物所在地に標識を掲示すれば、800m離れた案内所には標識を掲示する必要がない。×
▲分譲業者が設置する案内所
128-29-ア
売買契約の締結をせず、かつ、契約の申込みの受付も行わない案内所には、標識を掲示する必要はない。
×
227-44-2契約の締結又は契約の申込みの受付を行うか否かにかかわらず、標識が必要。
326-41-1専任の宅建士を置くべき場所に該当しない案内所には、クーリング・オフ制度の適用がある旨を表示した標識を掲げなければならない。
423-42-イ売買契約の締結をせず、契約の申込みの受付も行わない案内所には、標識は不要。×
518-42-4売買契約の締結をしない案内所には、標識は不要。×
613-43-3分譲の際の現地案内所には、標識が必要。
711-43-2案内所で契約締結を行わない場合、標識は不要。×
811-43-3建物所在地に標識を掲示すれば、そこから800m離れた案内所には標識は不要。×
911-43-4標識の様式・記載事項は、契約の締結を行う案内所であれば、事務所と同一である。×
1009-42-1契約行為等を行わない案内所にも、標識が必要。
1107-44-2案内のみを行う現地案内所には、標識は不要。×
▲代理・媒介業者が設置する案内所
127-44-1分譲業者が案内所に標識掲示義務。×
224-42-エ代理業者の設置する案内所には、標識が必要。
321-42-2媒介業者設置の案内所には、標識が必要。
416-43-2分譲業者・販売代理業者の双方が案内所に標識掲示義務。×
514-42-1分譲業者はモデルルームに標識掲示する義務あり。販売代理業者には義務なし。×
609-42-3契約行為等を行う案内所には、販売代理業者の標識とともに、分譲業者も標識を掲げなければならない。×
706-39-4販売代理業者は案内所に標識を設置し、売主名を明示しなければならない。
805-48-4販売代理業者は、案内所の見やすい場所に、専任の宅建士の氏名を表示した標識を掲示しなければならない。
▲展示会
120-42-1展示会で契約行為等を行わない場合、標識が必要。
211-43-1複数の業者が共同展示会を行う場合、全業者が自己の標識を掲示しなければならない。

イ 宅建業法に違反する

「手付けについて貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為」自体が禁止されている(宅地建物取引業法47条3号)。具体例は、以下のものである。

  1. 手付けを貸し付けること、
  2. 後日支払いを認めること、
  3. 分割払いを認めること

本肢は、(1)に該当するため、宅建業法に違反する。
売買が成立しなかったからといって、免責されるわけではない。

■類似過去問(手付貸与による契約誘引)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
128-29-イ
宅建業者が、建物の売買の媒介に際し、買主に対して手付の貸付けを行う旨を告げて契約の締結を勧誘したが、売買は成立しなかった場合、宅建業法に違反しない。
×
228-34-4
宅建業者が、宅地の売買契約締結の勧誘に当たり、相手方が手付金の手持ちがないため契約締結を迷っていることを知り、手付金の分割払いを持ちかけたことは、契約締結に至らなかったとしても宅建業法に違反する。
327-41-ウ「弊社と提携している銀行の担当者から、手付金も融資の対象になっていると聞いております。ご検討ください。」という発言は、宅建業法に違反しない。
426-43-1手付金を複数回に分けて受領することとし、契約締結を誘引するのは、宅建業法に違反しない。×
524-34-ウ手付の貸付により契約を誘引するのは、宅建業法に違反する。
624-41-ウ売買代金を引き下げ、契約の締結を誘引した場合、宅建業法に違反する。×
723-41-ア手付の貸付により契約を誘引するのは、宅建業法に違反する。
821-40-1手付の貸付を告知し契約を誘引したが、契約不成立だった場合、宅建業法に違反しない。×
920-38-4手付を後日支払うこととして、売買契約を締結するのは、宅建業法に違反しない。×
1018-40-3手付の貸付を告知し契約を誘引したが、契約不成立だった場合、宅建業法に違反しない。×
1115-38-3手付金の一部を貸付け、契約の締結を誘引することは、宅建業法に違反しない。×
1213-42-2業者間取引であれば、買主に対し手付金を貸し付けて契約の締結を誘引してもさしつかえない。×
1312-35-4手付金に関し買主と銀行との間の金銭の貸借のあっせんをして、売買契約を締結させたとしても、宅建業法に違反しない。
1412-40-3買主の要求に応じ、手付金を分割払とすることができる。×
1511-42-2手付の貸付を条件に契約を誘引したが、契約不成立だった場合、宅建業法に違反しない。×
1611-42-4手付金額を減額することで契約を誘引し、契約が成立した場合、宅建業法に違反しない。
1709-38-1「手付金の不足額は契約成立後に支払う」旨説明して契約を成立させたとしても、宅建業法に違反しない。×
1809-40-1手付金の不足額を宅建業者が立て替えて契約を成立させたとしても、宅建業法に違反しない。×
1904-44-1手付金を分割払としても、宅建業法に違反しない。×
2001-48-1手付の貸付により契約締結を誘引しても、宅建業法違反とならない。×

ウ 宅建業法に違反しない

宅建業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、取引のあったつど、必要事項を記載し、閉鎖後5年間(当該宅建業者が自ら売主となる新築住宅に係るものにあっては、10年間)当該帳簿を保存しなければならない(宅地建物取引業法49条、同法施行規則18条3項)。
しかし、この帳簿を取引の関係者に閲覧させる必要はない。
※従業者名簿に関しては、取引の関係者から請求があったときは、閲覧に供する義務がある(同法48条4項)。

■類似過去問(帳簿の備付け)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
128-29-ウ
宅建業者は、その事務所ごとに備えるべきこととされている業務に関する帳簿について、取引関係者から閲覧の請求を受けたが、閲覧に供さなかったとしても、宅建業法に違反しない。
225-41-1帳簿の記載事項を事務所のパソコンのハードディスクに記録し、パソコンやプリンターにより印刷可能な環境を整えていたとしても、帳簿への記載に代えることができない。×
325-41-3事務所ごとに備え、取引のあった月の翌月1日までに、一定事項を記載しなければならない。×
424-40-エ事務所ごとに備え閉鎖後5年保存(自ら売主となる新築住宅に係るものは10年間)。
522-29-3各事務所の帳簿を主たる事務所に一括して保存。×
621-43-4取引に係る事項を翌月10日までに記載しなければならない。×
720-42-2取引関係者の請求があれば、閲覧に供する義務がある。×
819-45-3事務所ごと備える帳簿は電磁的記録でもよい。
918-42-3事務所ごとに帳簿を備え、取引のつど、必要事項を記載しなければならない。
1016-45-4一定期間ごとでなく、そのつど記載しなければならない。
1115-40-1各事務所の帳簿を主たる事務所に一括して保存。×
1212-42-1各事務所の帳簿を主たる事務所に一括して保存。×
1312-42-2閉鎖後5年間保存(自ら売主となる新築住宅に係るものは10年間)。
1412-42-4帳簿の備付けを怠った場合でも、罰金刑に処せられることはない。×
1508-36-3閉鎖後2年で焼却。×
1602-38-2取引の終了後5年保存。×
1702-38-4帳簿の備付けを怠った場合、10万円以下の過料に処せられることがある。×

エ 宅建業法に違反する

賦払金の支払の義務が履行されない場合でも、

  1. 30 日以上の相当の期間を定めて支払を書面で催告し、
  2. その期間内にその義務が履行されないとき

でなければ、

  • (a). 契約を解除したり、
  • (b). 支払時期の到来していない賦払金の支払を請求する

ことはできない(宅地建物取引業法42 条1項)。
催告をすることもなく、「直ちに」契約を解除するのは、宅建業法に違反する。

■類似過去問(割賦販売契約の解除等の制限)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
128-29-エ宅建業者Aが自ら売主となるマンションの割賦販売の契約について、宅建業者でない買主から賦払金が支払期日までに支払われなかったので、直ちに賦払金の支払の遅延を理由として契約を解除したとしても、宅建業法に違反しない。×
123-39-2賦払金の支払を遅延した買主に対し20日の期間を定めて催告したが、その期間内に支払わなかったため、契約を解除した場合、宅建業法に違反する。
214-41-4「買主が割賦金の支払を40日以上遅延した場合、催告なしに契約の解除又は支払時期の到来していない割賦金の支払を請求することができる」という特約は有効である。×

まとめ

宅建業法の規定に違反するのは、ア、イ、エである。正解は、肢3。


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