【宅建過去問】(平成29年問12)借地借家法(借家)

Aが所有する甲建物をBに対して3年間賃貸する旨の契約をした場合における次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. AがBに対し、甲建物の賃貸借契約の期間満了の1年前に更新をしない旨の通知をしていれば、AB間の賃貸借契約は期間満了によって当然に終了し、更新されない。
  2. Aが甲建物の賃貸借契約の解約の申入れをした場合には申入れ日から3月で賃貸借契約が終了する旨を定めた特約は、Bがあらかじめ同意していれば、有効となる。
  3. Cが甲建物を適法に転借している場合、AB間の賃貸借契約が期間満了によって終了するときに、Cがその旨をBから聞かされていれば、AはCに対して、賃貸借契約の期間満了による終了を対抗することができる。
  4. AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めるものである場合、当該契約前にAがBに契約の更新がなく期間の満了により終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければ、契約の更新がない旨の約定は無効となる。

正解:4

前提の確認

1 誤り

期間満了時に契約を終了させるためには、期間の満了の1年前から6か月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知をする必要があります(借地借家法26条1項)。
しかし、この通知をしたからといって、それだけで契約を終了させることはできません。期間満了後に賃借人が建物の使用を継続しているのに対し、賃貸人が遅滞なく異議を述べないでいると、契約は更新されることになります(同条2項)。また更新拒絶に正当事由がなければ、そもそも通知としての効力がありません(同法28条)。

法定更新が生じる場合

■類似過去問
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借地借家法[05]2(1)
建物賃貸借契約の更新等(期間の定めがある場合)
 年-問-肢内容正誤
129-12-1
賃貸人が賃借人に対し、建物の賃貸借契約の期間満了の1年前に更新をしない旨の通知をしていれば、賃貸借契約は期間満了によって当然に終了し、更新されない。
×
228-12-1
賃借人も賃貸人も相手方に対し、建物賃貸借契約の期間満了前に何らの通知もしなかった場合、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされるが、その期間は定めがないものとなる。
327-11-1AがBとの間で、A所有の甲建物について、期間3年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結した場合、AがBに対し、賃貸借契約の期間満了の6か月前までに更新しない旨の通知をしなかったときは、AとBは、期間3年、賃料月額10万円の条件で賃貸借契約を更新したものとみなされる 。×
414-14-1期間の定めのある建物賃貸借において、賃貸人が、期間満了の1年前から6月前までの間に、更新しない旨の通知を出すのを失念したときは、賃貸人に借地借家法28条に定める正当事由がある場合でも、契約は期間満了により終了しない。
514-14-2期間の定めのある建物賃貸借において、賃貸人が、期間満了の10月前に更新しない旨の通知を出したときで、その通知に借地借家法28条に定める正当事由がある場合は、期間満了後、賃借人が使用を継続していることについて、賃貸人が異議を述べなくても、契約は期間満了により終了する。×
614-14-3期間の定めのある契約が法定更新された場合、その後の契約は従前と同一条件となり、従前と同一の期間の定めのある賃貸借契約となる。×
710-12-1賃貸人が賃借人に対する更新拒絶の通知をしたときでも、期間満了後に転借人が建物の使用を継続し、賃貸人がこれに対して遅滞なく異議を述べないと、賃借人・賃貸人間の契約は更新される。
806-12-3賃借人・賃貸人間の賃貸借が賃貸人の解約の申入れによって終了した場合において、賃貸人の承諾を得て転借している転借人が建物の使用を継続するときは、賃貸人が遅滞なく異議を述べないと、賃借人・賃貸人間の賃貸借が更新される。
904-11-3賃貸借契約の期間が満了した場合において、賃貸人が自ら使用することを必要とする等正当の事由があるときは、賃貸人は、あらかじめ更新拒絶の通知をしなくても、賃貸借契約の更新を拒むことができる。×
1001-13-4賃貸人が賃貸借期間満了の1年前から6月前までの間に賃借人に対して更新拒絶の通知をしないときは、前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされる。

2 誤り

期間の定めのある賃貸借契約でも、契約期間内に解約する権利を留保することは可能です(民法618条)。この場合、賃貸人からの解約申入れによって、賃貸借が終了するのは、6か月後のことです(借地借家法27条1項)。これよりも賃借人に不利な特約を定めることはできません(同法30条)。

■類似過去問
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借地借家法[05]2(2)
建物賃貸借契約の更新等(期間の定めがない場合)
 年-問-肢内容正誤
127-11-2[AがBとの間で、A所有の甲建物について、期間3年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結]賃貸借契約を期間を定めずに合意により更新した後に、AがBに書面で解約の申入れをした場合は、申入れの日から3か月後に賃貸借契約は終了する。 。×
214-14-4期間の定めのない契約において、賃貸人が、解約の申入れをしたときで、その通知に正当事由がある場合は、解約の申入れの日から3月を経過した日に、契約は終了する。×
308-12-1期間の定めのない契約において、賃貸人は、賃借人に対して、解約の申入れの日から6月を経過しないと建物の明渡を請求することができない。
408-12-2[AがBに対してA所有の建物を期間を定めないで賃貸]AがBに対し解約の申入れをしても、6月経過後のBの建物使用についてAが遅滞なく異議を述べないときは、契約は更新されたものとみなされる。
505-12-1賃貸借の期間を10月と定めた場合において、その賃貸借が一時使用によるものでないときは、賃貸人が解約の申入れをしても、その申入れの日から6月を経過しないと、契約は終了しない。

3 誤り

建物の転貸借がされている場合、建物の賃貸借が期間満了又は解約申入れによって終了するときは、建物の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人に対抗することができません(借地借家法34条1項)。


要求されているのは、賃貸人Aから転借人Cに対する通知です。「Bから聞かされ」たからといって、AがCに対抗できるわけではありません。

■類似過去問
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借地借家法[02]2
地代等増減請求権
 年-問-肢内容正誤
129-11-3土地賃貸借契約が建物所有を目的として存続期間60年とし、賃料につき3年ごとに1%ずつ増額する旨を公正証書で定めたものである場合、社会情勢の変化により賃料が不相当となったときであっても、賃貸人も賃借人も期間満了まで賃料の増減額請求をすることができない。×
225-12-1ゴルフ場経営を目的とする土地賃貸借契約については、対象となる全ての土地について地代等の増減額請求に関する借地借家法の規定が適用される。×
305-11-3 「地代の増減は、借地権設定者・借地権者の協議によって定める」と約定した場合、借地権設定者は、協議を尽くさなければ、地代の増減を請求することはできない。×
401-12-4当事者間で借賃の増額について協議が調わない場合、借地権者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める借賃を支払えばよい。

4 正しい

定期建物賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人(A)は、あらかじめ、建物の賃借人(B)に対し、契約の更新がなく期間の満了により終了することについて、書面を交付して説明しなければなりません(借地借家法38条2項)。この説明をしなければ、定期建物賃貸借の定めは、無効です(同条3項)。

■類似過去問
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借地借家法[07]1(2)③
定期建物賃貸借契約の成立(事前説明)
 年-問-肢内容正誤
129-12-4賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めるものである場合、当該契約前に賃貸人が賃借人に契約の更新がなく期間の満了により終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければ、契約の更新がない旨の約定は無効となる。
226-12-3定期建物賃貸借契約につき、契約書と同じ書面内に記載して説明すれば足りる。×
326-12-4定期建物賃貸借契約につき説明しなかったときは、契約の更新がない旨の定めは無効となる。
424-12-3定期建物賃貸借契約につき、書面を交付さえすれば特約は有効。×
520-14-2公正証書で契約を締結すれば、書面の交付・説明の必要はない。×
615-14-3定期建物賃貸借契約を締結する場合、書面の交付・説明が必要である。

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