2018/01/27 / 最終更新日時 : 2024/03/07 家坂圭一 ■講義編■税・鑑定

■講義編■税・鑑定[08]地価公示法

地価の指標となる標準地を選定し、不動産鑑定士に鑑定させた上で、土地の正常な価格を判定、これを公示する、という一連の流れを地価公示といいます。
地価公示において中心となって動くのが土地鑑定委員会です。土地鑑定委員会は、判定結果を官報で公示し、さらに関係市町村に送付します。

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Contents

1.目的
2.地価公示の手続
3.公示価格の効力
- (1).指標
- (2).規準
[Step.2]一問一答式実戦応用編講座

1.目的

標準地を選定し、その正常な価格を公示することにより、一般の土地の取引価格に対して指標を与え、及び公共の利益となる事業の用に供する土地に対する適正な補償金の額の算定等に資し、もって適正な地価の形成に寄与すること

★過去の出題例★

目的（税・鑑定[08]1）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R03s-25-1	地価公示法の目的は、都市及びその周辺の地域等において、標準地を選定し、その正常な価格を公示することにより、一般の土地の取引価格に対して指標を与え、及び公共の利益となる事業の用に供する土地に対する適正な補償金の額の算定等に資し、もって適正な地価の形成に寄与することである。	◯
2	H25-25-1	地価公示法の目的は、都市及びその周辺の地域等において、標準地を選定し、その周辺の土地の取引価格に関する情報を公示することにより、適正な地価の形成に寄与することである。	×
3	H02-32-2	地価公示は、一般の土地の取引価格に対して指標を与え、及び公共の利益となる事業の用に供する土地に対する適正な補償金の額の算定等に資することを目的とするものである。	◯
4	H01-32-2	公示価格は、公共の利益となる事業の用に供する土地に対する適正な補償金の額を確定することを目的とするものである。	×

2.地価公示の手続

(0).全体の流れ

★過去の出題例★

地価公示の流れ（税・鑑定[08]2(0））

	年-問-肢	内容	正誤
1	H18-29-1	標準地の正常な価格は、土地鑑定委員会が毎年１回、２人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行って判定し公示される。	◯
2	H15-29-1	土地鑑定委員会は、公示区域内の標準地について、毎年１回、一定の基準日における当該標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定し、公示する。	◯
3	H12-29-1	地価公示は、土地鑑定委員会が、公示区域内の標準地について、毎年１月１日における単位面積当たりの正常な価格を判定し、公示することにより行われる。	◯

(1).標準地の選定

①.主体

土地鑑定委員会
★過去の出題例★

標準地の選定（主体）（税・鑑定[08]2(1)①）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R02s-25-1	土地鑑定委員会は、その土地に地上権が存する場合であっても、標準地として選定することができる。	◯
2	R01-25-4	土地鑑定委員会は、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が特に良好と認められる一団の土地について標準地を選定する。	×
3	H29-25-3	標準地は、土地鑑定委員会が、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常であると認められる一団の土地について選定するものとされている。	◯
4	H25-25-2	標準地は、土地鑑定委員会が、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められ、かつ、当該土地の使用又は収益を制限する権利が存しない一団の土地について選定する。	×
5	H06-34-2	標準地は、土地鑑定委員会が、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められる一団の土地について、選定する。	◯
6	H01-32-3	地価公示の標準地は、土地の利用状況、環境等が通常と認められる一団の土地について、国土交通大臣が選定する。	×

②.選定範囲

公示区域内
都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれるものとして国土交通省令で定める区域（国土利用計画法の規制区域を除く）
★過去の出題例★

標準地の選定（公示区域）（税・鑑定[08]2(1)②）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R04-25-4	公示区域とは、都市計画法第４条第２項に規定する都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれるものとして国土交通省令で定める区域のうち、国土利用計画法第12条第１項の規定により指定された規制区域を除いた区域をいう。	◯
2	R01-25-2	標準地は、都市計画区域外や国土利用計画法の規定により指定された規制区域内からは選定されない。	×
3	H27-25-1	都市計画区域外の区域を公示区域とすることはできない。	×
4	H23-25-1	公示区域とは、土地鑑定委員会が都市計画法第４条第２項に規定する都市計画区域内において定める区域である。	×
5	H06-34-1	土地鑑定委員会は、都市計画区域内の標準地について、単位面積当たりの正常な価格を判定し、これを公示する。	×
6	H03-34-1	地価公示の対象となる標準地は、都市計画区域内において、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められる一団の土地について選定される。	×
7	H01-32-1	地価公示は、都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれるものとして国土交通省令で定める区域（国土利用計画法による規制区域を除く。）内の土地について、行われる。	◯

③.選定基準

自然的・社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況・環境等が通常と認められる一団の土地について選定
★過去の出題例★

標準地の選定（選定基準）（税・鑑定[08]2(1)③）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R02s-25-1	土地鑑定委員会は、その土地に地上権が存する場合であっても、標準地として選定することができる。	◯
2	R01-25-4	土地鑑定委員会は、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が特に良好と認められる一団の土地について標準地を選定する。	×
3	H29-25-3	標準地は、土地鑑定委員会が、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常であると認められる一団の土地について選定するものとされている。	◯
4	H26-25-2	土地の使用収益を制限する権利が存する土地を標準地として選定することはできない。	×
5	H25-25-2	標準地は、土地鑑定委員会が、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められ、かつ、当該土地の使用又は収益を制限する権利が存しない一団の土地について選定する。	×
6	H21-25-4	地価公示の標準地は、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が最も優れていると認められる一団の土地について選定するものとする。	×
7	H12-29-2	地価公示の標準地は、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められる一団の土地について選定される。	◯
8	H06-34-2	標準地は、土地鑑定委員会が、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められる一団の土地について、選定する。	◯
9	H01-32-3	地価公示の標準地は、土地の利用状況、環境等が通常と認められる一団の土地について、国土交通大臣が選定する。	×

(2).標準地の鑑定

①.主体

２人以上の不動産鑑定士
★過去の出題例★

標準地の鑑定（主体）（税・鑑定[08]2(2)①）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R02s-25-2	土地鑑定委員会は、標準地について、２人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求めるものとし、当該２人以上の不動産鑑定士は、土地鑑定委員会に対し、鑑定評価書を連名で提出しなければならない。	×
2	H29-25-2	土地鑑定委員会は、公示区域内の標準地について、毎年２回、２人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行って、一定の基準日における当該標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定し、これを公示するものとされている。	×
3	H27-25-3	土地鑑定委員会が標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定する際は、二人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求めなければならない。	◯
4	H14-29-2	地価公示は、土地鑑定委員会が、毎年１回、２人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行って、標準地の正常な価格を判定し、これを公示するものである。	◯
5	H08-33-2	標準地の正常な価格は、土地鑑定委員会が各標準地について２人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行って判定される。	◯
6	H03-34-2	公示価格は、都道府県知事が、各標準地について２人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その平均価格を公示するものである。	×

②.鑑定評価の基準

３つの価格を勘案

★過去の出題例★

標準地の鑑定（鑑定評価の基準）（税・鑑定[08]2(2)②）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R03s-25-3	不動産鑑定士は、土地鑑定委員会の求めに応じて標準地の鑑定評価を行うに当たっては、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案しなければならない。	◯
2	H26-25-4	不動産鑑定士は、土地鑑定委員会の求めに応じて標準地の鑑定評価を行うに当たっては、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格を基本とし、必要に応じて、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案しなければならない。	×
3	H25-25-4	不動産鑑定士は、土地鑑定委員会の求めに応じて標準地の鑑定評価を行うに当たっては、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格又は同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額のいずれかを勘案してこれを行わなければならない。	×
4	H21-25-2	標準地の鑑定評価は、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して行われる。	◯
5	H18-29-3	標準地の鑑定評価は、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して行わなければならない。	◯
6	H14-29-4	標準地の鑑定評価は、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して行われる。	◯
7	H12-29-3	標準地の鑑定評価は、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して行われる。	◯
8	H08-33-3	標準地の鑑定評価は、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額の平均を求めることにより行われる。	×
9	H03-34-3	公示価格は、一般の土地の取引価格に対する指標となるものであり、標準地の鑑定評価を行うに当たっては、近傍類地の地代等から算定される推定の価格、いわゆる収益価格を勘案する必要はない。	×
10	H02-32-3	標準地の鑑定評価を行うに当たっては、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して、行わなければならない。	◯

(3).鑑定評価書の提出

★過去の出題例★

鑑定評価書の提出（税・鑑定[08]2(3)）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R02s-25-2	土地鑑定委員会は、標準地について、２人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求めるものとし、当該２人以上の不動産鑑定士は、土地鑑定委員会に対し、鑑定評価書を連名で提出しなければならない。	×
2	H26-25-3	不動産鑑定士が土地鑑定委員会の求めに応じて標準地の鑑定評価を行うに当たっては、標準地の鑑定評価額が前年の鑑定評価額と変わらない場合は、その旨を土地鑑定委員会に申告することにより、鑑定評価書の提出に代えることができる。	×

(4).審査・調整・判定

鑑定評価の結果を審査・調整して、基準日における当該標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定

①.基準日

毎年１月１日

②.正常な価格

土地について、自由な取引が行われるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格
土地に定着物があったり、使用収益権が設定されている場合、定着物や権利が存しないものとして判定

★過去の出題例★

正常な価格（税・鑑定[08]2(4)②）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R04-25-2	正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合におけるその取引（一定の場合を除く。）において通常成立すると認められる価格をいい、当該土地に建物がある場合には、当該建物が存するものとして通常成立すると認められる価格をいう。	×
2	R02s-25-1	土地鑑定委員会は、その土地に地上権が存する場合であっても、標準地として選定することができる。	◯
3	R01-25-3	標準地の正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合におけるその取引（一定の場合を除く。）において通常成立すると認められる価格をいい、当該土地に関して地上権が存する場合は、この権利が存しないものとして通常成立すると認められる価格となる。	◯
4	H27-25-2	正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格をいい、この「取引」には住宅地とするための森林の取引も含まれる。	◯
5	H26-25-2	土地の使用収益を制限する権利が存する土地を標準地として選定することはできない。	×
6	H21-25-3	地価公示において判定を行う標準地の正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合において通常成立すると認められる価格をいい、当該土地に、当該土地の使用収益を制限する権利が存する場合には、これらの権利が存するものとして通常成立すると認められる価格をいう。	×
7	H18-29-2	標準地の正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格をいう。	◯
8	H14-29-3	標準地の正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合に通常成立すると認められる価格をいい、当該土地に地上権がある場合には、その地上権が存するものとして通常成立すると認められる価格をいう。	×
9	H08-33-4	標準地の正常な価格とは、当該土地に建物がある場合にはその建物が存しないものとして通常成立すると認められる価格をいうので、標準地の利用の現況は、官報で公示すべき事項に含まれていない。	×
10	H06-34-3	標準地の正常な価格は、当該土地に建物があるときは、建物があるものとして、判定される。	×
11	H02-32-4	標準地の正常な価格とは、土地に建物がある場合は、当該建物が存しないものとして、自由な取引が行われるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格をいう。	◯

(5).官報による公示

公示内容

★過去の出題例★

官報による公示（税・鑑定[08]2(5)）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R04-25-1	土地鑑定委員会は、標準地の正常な価格を判定したときは、標準地の単位面積当たりの価格のほか、当該標準地の地積及び形状についても官報で公示しなければならない。	◯
2	R02s-25-3	土地鑑定委員会は、標準地の正常な価格を判定したときは、標準地の単位面積当たりの価格のほか、当該標準地の価格の総額についても官報で公示しなければならない。	×
3	H29-25-1	土地鑑定委員会は、標準地の単位面積当たりの価格及び当該標準地の前回の公示価格からの変化率等一定の事項を官報により公示しなければならないとされている。	×
4	H27-25-4	土地鑑定委員会が標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定したときは、標準地の形状についても公示しなければならない。	◯
5	H26-25-1	土地鑑定委員会は、標準地の価格の総額を官報で公示する必要はない。	◯
6	H23-25-4	土地鑑定委員会が標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定したときは、当該価格については官報で公示する必要があるが、標準地及びその周辺の土地の利用の現況については官報で公示しなくてもよい。	×
7	H08-33-4	標準地の正常な価格とは、当該土地に建物がある場合にはその建物が存しないものとして通常成立すると認められる価格をいうので、標準地の利用の現況は、官報で公示すべき事項に含まれていない。	×
8	H03-34-4	地価公示は、毎年１月１日時点の標準地の単位面積当たりの正常な価格を公示するものであり、この公示価格は官報で公示されるほか、関係市町村の一定の事務所において閲覧できる。	◯
9	H02-32-1	標準地の単位面積当たりの正常な価格が判定されたときは、国土交通大臣は、その価格、所在地等について官報で公示し、関係市町村長に所要の図書を送付しなければならない。	×

(6).一般の閲覧

①.送付

土地鑑定委員会→関係市町村
(a).標準地に関する公示事項を記載した書面
(b).標準地の所在を表示する図面

②.閲覧

市町村長が書面・図面を閲覧に供する
★過去の出題例★

一般の閲覧（税・鑑定[08]2(6)）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R03s-25-4	関係市町村の長は、土地鑑定委員会が公示した事項のうち、当該市町村が属する都道府県に存する標準地に係る部分を記載した書面等を、当該市町村の事務所において一般の閲覧に供しなければならない。	◯
2	H12-29-4	都道府県知事は、土地鑑定委員会が公示した事項のうち、当該都道府県に存する標準地に係る部分を記載した書面及び当該標準地の所在を表示する図面を、当該都道府県の事務所において一般の閲覧に供しなければならない。	×
3	H06-34-4	土地鑑定委員会は、標準地の価格を公示したときは、すみやかに都道府県知事に対し、公示した事項のうち当該都道府県に存する標準地に係る部分を記載した書面を、送付しなければならない。	×
4	H03-34-4	地価公示は、毎年１月１日時点の標準地の単位面積当たりの正常な価格を公示するものであり、この公示価格は官報で公示されるほか、関係市町村の一定の事務所において閲覧できる。	◯

3.公示価格の効力

(1).指標

土地の取引を行う者は、公示価格を指標として取引を行うよう努めなければならない
★過去の出題例★

公示価格の効力（指標）（税・鑑定[08]3(1)）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R01-25-1	都市及びその周辺の地域等において、土地の取引を行う者は、取引の対象土地から最も近傍の標準地について公示された価格を指標として取引を行うよう努めなければならない。	×
2	H29-25-4	土地の取引を行なう者は、取引の対象となる土地が標準地である場合には、当該標準地について公示された価格により取引を行なう義務を有する。	×
3	H23-25-3	土地の取引を行う者は、取引の対象土地に類似する利用価値を有すると認められる標準地について公示された価格を指標として取引を行わなければならない。	×
4	H18-29-4	土地の取引を行う者は、取引の対象土地に類似する利用価値を有すると認められる標準地について公示された価格を指標として、取引を行わなければならない。	×
5	H14-29-1	都市及びその周辺の地域等において、土地の取引を行う者は、取引の対象土地に類似する利用価値を有すると認められる標準地について公示された価格を指標として取引を行うよう努めなければならない。	◯
6	H08-33-1	都市及びその周辺の地域において土地の取引を行う者は、取引の対象土地に類似する利用価値を有すると認められる標準地について公示された価格を規準として取引を行わなければならない。	×
7	H04-34-2	公示価格は、一般の土地の取引価格に対する指標となるものであり、国又は地方公共団体がその所有する土地の取引を行う場合においても、公示価格を指標として取引を行うよう努めなければならない。	◯
8	H03-34-3	公示価格は、一般の土地の取引価格に対する指標となるものであり、標準地の鑑定評価を行うに当たっては、近傍類地の地代等から算定される推定の価格、いわゆる収益価格を勘案する必要はない。	×
9	H01-32-4	都市及びその周辺の地域等で土地の取引を行う者は、公示価格を規準として取引を行うよう努めなければならない。	×

(2).規準

①.公示価格を規準とするケース

★過去の出題例★

公示価格の効力（公示価格を規準とするケース）（税・鑑定[08]3(2)①）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R04-25-3	公示区域内の土地について鑑定評価を行う場合において、当該土地の正常な価格を求めるときは、公示価格を規準とする必要があり、その際には、当該土地とこれに類似する利用価値を有すると認められる１又は２以上の標準地との位置、地積、環境等の土地の客観的価値に作用する諸要因についての比較を行い、その結果に基づき、当該標準地の公示価格と当該土地の価格との間に均衡を保たせる必要がある。	◯
2	R03s-25-2	不動産鑑定士は、公示区域内の土地について鑑定評価を行う場合において、当該土地の正常な価格を求めるときは、公示価格と実際の取引価格を規準としなければならない。	×
3	R02s-25-4	土地収用法その他の法律によって土地を収用することができる事業を行う者は、標準地として選定されている土地を取得する場合において、当該土地の取得価格を定めるときは、公示価格と同額としなければならない。	×
4	H23-25-2	土地収用法その他の法律によって土地を収用することができる事業を行う者は、公示区域内の土地を当該事業の用に供するため取得する場合において、当該土地の取得価格を定めるときは、公示価格を規準としなければならない。	◯
5	H15-29-3	不動産鑑定士は、公示区域内の土地について鑑定評価を行う場合において、当該土地の正常な価格を求めるときは、公示価格と実際の取引価格のうちいずれか適切なものを規準としなければならない。	×
6	H04-34-1	公示価格は、標準地の単位面積当たりの正常な価格、すなわち、土地について、自由な取引が行われるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格を示すものであり、公共事業の用に供する土地の取得価格の算定の規準ともなるものである。	◯

②.「規準とする」とは

対象土地の価格を求めるに際して、
対象土地とこれに類似する利用価値を有すると認められる１又は２以上の標準地との位置・地積・環境等の土地の客観的価値に作用する諸要因についての比較を行い、
その結果に基づき、標準地の公示価格と対象土地の価格との間に均衡を保たせること

★過去の出題例★

公示価格の効力（「規準とする」とは）（税・鑑定[08]3(2)②）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R04-25-3	公示区域内の土地について鑑定評価を行う場合において、当該土地の正常な価格を求めるときは、公示価格を規準とする必要があり、その際には、当該土地とこれに類似する利用価値を有すると認められる１又は２以上の標準地との位置、地積、環境等の土地の客観的価値に作用する諸要因についての比較を行い、その結果に基づき、当該標準地の公示価格と当該土地の価格との間に均衡を保たせる必要がある。	◯
1	H25-25-3	公示価格を規準とするとは、対象土地の価格を求めるに際して、当該対象土地とこれに類似する利用価値を有すると認められる１又は２以上の標準地との位置、地積、環境等の土地の客観的価値に作用する諸要因についての比較を行い、その結果に基づき、当該標準地の公示価格と当該対象土地の価格との間に均衡を保たせることをいう。	◯
2	H21-25-1	公示区域内の土地を対象とする鑑定評価においては、公示価格を規準とする必要があり、その際には、当該対象土地に最も近接する標準地との比較を行い、その結果に基づき、当該標準地の公示価格と当該対象土地の価格との間に均衡を保たせる必要がある。	×
3	H15-29-4	公示価格を規準とするとは、対象土地の価格を求めるに際して、当該対象土地に最も近い位置に存する標準地との比較を行い、その結果に基づき、当該標準地の公示価格と当該対象土地の価格との間に均衡を保たせることをいう。	×

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